貞之選 心裡總有個不安定靈魂,有話要說～ 借著這個平台, 記錄著閱讀的筆記與心情 記取心中當下的想說的話語 不管是對生命全力以赴的衝刺 亦或者黑暗低潮的訴說 在此刻,這天地屬於我

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(99.4.12)智富月刊一直是我每月拜讀的理財月刊，提供給我重要的基金資訊，股票和房地產也會有不錯的建議和知識。
9902月智富月刊封面故事－「鬼才會計師林敏弘，40年賺錢心法大公開先賺股再存房」就提供簡單投資股票卻長期能獲利的方法；而運用他的專業,從「稅法」角度提供的房地產資訊，很受用的累積我對房地產另一種態度的認識，法律提供給懂法律的人，更多累積財富的機會；有錢人的逆向思維亦是我要學習的對象。同樣的面對人生，每個人的態度，決定它能過的生活，從生活中累積自己的能量，我也和J分享這觀念，為生活加分，為未來累積改變的能量。

(圖片出處博客來網路書局)
以下是重點整理，書中摘錄：

股票-大盤跌就加碼、每年配息都同一股滾入「存」台積電股票報酬率逾7倍
鬼才會計師林敏弘：股票我一年只做幾次，大盤跌30％、發生危機時才進場，不追高，也不必看盤。
股票，對林敏弘來說，是一項取代銀行存款的「存錢工具」，也是在房地產之外，另一個能讓人倍數獲利的途徑，他個人最高紀錄，單一檔股票獲利10倍。可是，你絕對想像不到，林敏弘根本不看盤、也不管現在市場流行什麼股票，他只認真「存」幾檔精選的股票，賺長線倍數增值的利潤。
回顧近30年的股票投資歷程，林敏弘一開始也是追逐市場「明牌」、炒短線，雖然有賺錢，但明牌股相繼出事，公司甚至爆出財務危機、股票下市，讓這位會計師開始研究如何用「存」的方式，買進精選的少數個股，靠股息、股利，加上有紀律的買進方式，股票獲利就這樣愈滾愈多，和房地產一樣產生倍數獲利。
林敏弘投資股票一定先研究上市櫃公司財報，大型股與小型股都買。他認為，大型股的價值在於提供比銀行利息高的股利，在股票資產裡是「保值」的工具；小型股的股價爆發力強，能在短期內賺取獲利。兩者一個扮演防守，一個扮演進攻，獲利比較穩健。
大型股看2族群，小型股設4標準
針對大型股，林敏弘鎖定兩類族群操作：
1. 房地產概念股：房地產是林敏弘的最愛，因此，與房地產息息相關的產業，或持有台北市精華區地產多的股票，自然納入他的投資組合，這類股票又可再細分為以下兩類。
◎房地產投資者，如國泰金、兆豐金、富邦金等，這些公司持有大量房地產，「而且買地幾乎無利息成本，房地產投資收益穩定。」
◎房地產原物料股，像中鋼、中鴻等鋼鐵股，「蓋房子一定要用鋼鐵，而且庫存問題小，放了不會壞，景氣好壞影響，不像科技類股那麼大。」
2. 高配息績優股：以台積電、中鋼為代表。會挑這兩家公司，是因為公司經營者有誠信而且穩定，產業波動雖大，但兩家公司卻能平穩經營，每年穩定配息可觀的股利，值得長期「存」。
至於小型股，林敏弘則用4個標準選股：
1. 經營者品德：不像一般人把基本面擺第一，他把老闆品德擺在第一順位。「品德好的老闆，有責任感，一定會將公司營運得很好，認真打拼，長期下來公司一定賺錢。品德不好的老闆，事業早晚會出問題，股價表現再好也沒用。」林敏弘說。
若是家族企業，林敏弘除了看品德之外，還會觀察「老一代、新一代的關係與表現」。如果第二代接班後，公司維持正常，持股會續抱；如果第二代出現紛爭，像台塑集團，因為擔心企業營運會受影響，就會降低持股。
2. 資本額10億元以下：股本小，有業績，股價就容易上漲。
3. 低負債比：「企業若財務擴張太快，就像吹氣球一樣，愈快愈容易破掉。」原則上愈低愈好，若負債比是零，那更好。
4. 業績好：連續半年獲利成長，算趨勢明顯，股價才有支撐。
根據這4個標準，林敏弘挖出東元集團轉投資的聯昌電子。他說，聯昌電子從57年創業以來，只有3年因為轉型賠錢，但金額都不大，顯示公司業績穩健；更重要的是，這家公司不借錢投資，負債比為零。他在85年上櫃之前以50元買進，兩週後股價飆到500元，馬上獲利出場。
賺到掛牌行情之後，林敏弘認為，一家公司創業30年都賺錢，是難得的好公司，而且聯昌電子的主要產品變壓器、電源轉換器，又是家家戶戶電視必備的零件，因此，每當大盤重挫或聯昌電子股價下跌，他又進場再「撿」回來。像97年金融海嘯就進去「撿」，抱到現在，單這檔小型股，這波即讓他獲利超過4倍。
3招存股票，精選好股長抱15年
從80年代開始，林敏弘即用這套方法，選股愈來愈集中，搭配長短線操作；其中，一檔股票最短都會玩超過10年，抱最久的則是台積電與中鋼，約有15年，而且是只買不賣，唯有在公司需要資金周轉時，才偶爾賣一些股票換現金。為什麼抱這麼久都不換股？林敏弘說：「一直換股反而風險高，只要股票業績穩定，不管股價起伏，長期都會賺！」
同時為了拉高長抱持股的獲利，林敏弘還用以下3招來擴大獲利：
1. 看好的個股幾乎只進不出，而且現金股息一入帳，當天馬上全數滾入加碼買進同一檔股票。
2. 大盤一旦下跌30%，就出手加碼，平常則完全按兵不動。
3. 絕不融資買股，和買房子一樣，買股也全部用現金，「因為這樣股市下跌，我完全沒壓力，才可以長抱。」
用這樣的方式「存」股票，真的很簡單，而且只要長「存」一檔股票15年，就能獲利逾7倍，讓股票真的能和房子一樣，創造出倍數獲利，同時還保有可以隨時變現的便利。用這種方式「存」錢，難怪林敏弘笑著說：「年輕人應該先買股，再買房。」

房地產(１)專挑中古屋，鎖定一區摸到透
危機入市、絶不借錢，存下十間增值屋
四大心法　一次教給你
心法一》存夠錢再買，他不贊成借錢，為什麼？因為融資有以下風險：
1.借錢要付利息，萬一升息或收入減少，周轉不過時，會斷頭。
2.錢卡太緊，付不出貸款，得賣房子，往往賣不到好價錢，萬一又遇到經濟不景氣，得賠售，會虧更多。只是，以現在人，尤其是年輕人的經濟能力，根本不可能用現金買屋，如果一借錢買房，「就挑總價是你能負擔的房子。」林敏弘說。如何算自己的負擔能力？他建議從兩個步驟來看：
a.先算貸款能力。每月房貸本金加利息，只能占你月收入的1/3，最多不超過1/2
b.再算購屋總預算。把你能負擔的貸款總金額，加上存到的自備款或頭期款，就是你能買屋的總價
公式：(1/3月收入*12個月*20年)+已存到的自備款=購屋總價
心法二》鎖定一區摸到透
「買房子或買股票，最妳挑一個好標的，摸到熟透，它的價格會怎麼動、什麼時候會動，你都知道，就可以比別人早一步撿到便宜！」
林敏弘挑房子的原則只有一條：就是地段好的老房子。
自例：忠孝東路三段的中古屋，尤其是正義國宅的二樓，理由有４，從不淹水，加上環境和行情很熟；國宅1．2不限制轉售，脫手不會有問題；商圈發展需求大，2樓有機會從住宅變成店面，身價三級跳；地段熱門，老房子釋出少，具稀少性。
心法三》算合理價，還要看使用價值
殺價三件事：
1.了解市場行情：先到各家仲介去看、去問，貨比貨才會識貨
2.賣方是否缺錢：了解賣方有沒有「抵押貸款」或賣屋理由若是為了換屋，就代表有資金需求
3自己是否中意：考量格局方正、風水、通風、採光、景氣.
房子有兩種價值：
1.經濟價值：就是買價比市場行情低，對於第一次買屋或只買一間房子的自住者，一定要優先考量經濟價值。
2.使用價值：對於買了兩間屋以上的人來說，如果再買房子，選在自家隔壁或樓上樓下，因有打通變大、方便管理等效益，可優先考量使用價值，就算開價比市價高，也可以買。
心法四》買前查房子「底細」，買後過戶要快
1.買屋前，查看所有權狀，且一定要調閱最近期的土記登記謄本，才能查清楚房子的「底細」，避免買到會有糾紛的房子。
2.買房後，付錢速戰速決，趕快過戶。他的原則是一旦買屋，15天內就要交屋過戶，而且因是全部付現，甚至自己到稅捐處、地政事務所跑所有流程。一來以免對方變卦，二來避免節外生枝。

房地產(２)學習土地法就贏一半，三撇步變大地主(很受用,要記)
一般人投資房地產，只注意利率、政府政策，有錢人卻特別關注稅法。
多人共同持有，反而是好標的四處租地才能提早卡位
善用《土地法》34條-1、104條、107條
１.一般人不願意碰多人共同持有的土地，陳德深（股市聞人，委託書大王）卻敢買，為什麼？
例：一塊土地由7兄弟共同持有，陳德深先向其中一人購買，等於持有1/7，將來其他兄弟想賣時，陳德深依法有權同樣價格優先承購。
理由：《土地法》34條-1規定，共同持有的土地或建物，在共有人要出賣其應有部分時，其他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
２.陳德深喜歡四處承租土地，為什麼？
例：陳德深租了不少農耕地，然後在上頭蓋房子、農舍或種菜，如此一來，地主未來要賣土地時，陳德深依法可用承租者身份拿到優先購買權。
理由1：《土地法》104條規定，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。
理由2：《土地法》107條規定，耕地出租人在出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。

保障自身權益三方法：
方法一》房、地分別登記不同人，可護產（ps.不適用公寓大廈，獨棟透天厝或別墅ok）(很受用,要記)
買房時，土地登記在自己名下，房屋登記則用妻子的名字，這樣有兩個好處：
1.萬一創業生意失敗，自己名下的土地被拍賣清償時，因為地上物所有權是妻子，就不能點交；這種土地和建物所有權人不同的案子，多數人會嫌麻煩不碰，卻可以讓你保住房產。
2.萬一真有人要買，依《土地法》34條-1，地上物所有權人有優先承購權，丈夫的土地被拍賣，妻子就可以用同樣價格，優先購買這筆地。
方法二》看過最新土地建物登記，再點交付款
一定要確定屋主有沒有權利賣屋、房子有沒有設定抵押，這不只要看所有權狀，還要看土地登記謄本（土地登記常在變動，要確保自己的權益，在過戶前的一個小時，再調最新土地及建物登記謄本，確保安全後才付清完稅款項，完成過戶和設定。雖然現房仲業者有「履約保證」，但為防萬一、避免資金被凍結，買房還是應注意這些細節。
可運用的法條《民法》第345條(買賣之意義及成立)；《民法》第860條(普通抵押權)
方法三》注意中古屋陽台是否登記，避免糾紛
(ps.看土地與建物登記謄本,通常陽台會登記在「附屬建物」,若沒有登記或是有疑義,可向地政單位申請現場丈量房子面積,看與登記面積是否相符)
台北市房價高，每坪大小都要計較，但有些中古屋主為省房屋和契稅，在所有權狀上，不把陽台的坪數算進去，以致在交易時會產生糾紛（ps.買賣屋子先到地政事務所補登房子前後的合法陽台坪數）
可運用的法條《土地法》第69條(更正錯誤或遺漏稅)；《民法》第68條(主物與從物)

贏家策略》做好最壞打算，不舉債、不貪心
堅守３原則　投資４０年幾乎沒賠錢
除了習慣逆向思考，只在社會見到危機、行情下跌時進場之外，他還嚴守３項投資原則。
原則一》未想贏先想輸，把最壞情況想清楚
他會先想「萬一投資失利怎麼辦？我扛得下來嗎？」，而且他所謂的「投資失利」也人不同，是指投資金額超過自己負荷範圍，一旦失敗會對生活造成影響；若是在務範圍內失敗，則沒關係，不必擔心。（ps.不能動用急難救濟金-資金計算的方式，會先扣除生活費與急難救濟金，剩下的錢才拿去投資，這些錢才是所謂「能負荷範圍」）
原則二》不舉債，就不怕市場下跌
不借錢投資，利滾利很快，我寧願有多少錢、做多少事；因為沒有貸款，就沒有利息壓力，自然沒有市煬下跌壓力，輸贏全由自己控制，擁有絶對的財務自由，尤其，不必因為臨時須償還債務，被迫賣股和房子。
原則二》不貪心，見好就收
我投資獲利夠了，就賣掉，見好就收。有些股票很會漲，老闆品德卻不好，如果貪心想賺更多，反而會賠錢。