今周〉投資房地產賺錢告白＠貞之選

2009-10-19 13:28:14| 人氣1,483| 回應0 | 上一篇 | 下一篇

今周〉投資房地產賺錢告白

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這期今周刊(981012)寫了很多關於投資房地產的資訊，
很值得好好參考，也是很好的方向~受用

*投資房地產(房市達人-田大權)
1. 多看、多學→透過書籍、網路、演講、報章雜誌，學習不動產投資的相關知識、經濟情勢、房市走向等。此外，法律、稅務、室內設計等領域也盡量涉獵。
2. 做好資金調度→至少準備三成資金，二成當自備款、一成裝璜和周轉。
3. 尋找案源→A.與仲介員建立良好的合作默契〈一般估計八成以上案源來自房屋仲介〉，該給的禮數不要吝嗇〈例如成交後的紅包〉，才能拿到好案子。B.透過法拍業者網站等管道搜尋相關法拍資訊。C.至少看完100間房子才算跨過門檻，建立對市場的敏感度，不必急於出手。
4. 找個好幫手→A.優秀代書可以幫你爭取到好的銀行融資條件；在買賣標的出現各種疑難雜症時，還能幫你解決問題。B.有固定配合的設計加工，可以提高房子賣相，價格、周轉率都會提高。
5. 再三考慮→A.寧近勿遠，從住家附近熟悉的地點開始入門。B.寧簡勿繁，從簡單的案子做起，難搞的案子雖然潛在獲利較高，但新手勿近。C.寧多勿少，哪裡人多就往哪裡去，人潮代表錢潮，,不要遠離群眾。

*買房致富
1. 助你買到便宜好房的四種貴「人」：
A. 仲介員：多逛房仲店頭，藉由仲介廣泛的物件來源，挑到適合投資的好貨
B. 銀行員：與行員打好關係，不但掌握銀拍、法拍資訊，天可取得低利貸款
C. 管理員：泛指大樓管理員、住戶、店頭店東、承租戶，對於難以介入的物件，可取得第一手買賣消息，趁早介入
D. 官員：指熟稔政策法令更動的人，可藉其了解新政策，掌握初升段
2. 牽動地產價佫的重要大「事」掌握關鍵四率：
A. 容積率：容積率、建蔽率(即建築面積)，影響建商改建、承建意願，率先牽動地價
B. 利率：房貸利率主導消費者購屋意願,利率變動,會影響買氣
C. 升學率：投資學區住宅或店面，與學校口碑和升學率有關，牽動房市熱度
D. 空屋率：空屋率為房子景氣的指標，空屋率亦代表轉手難易度，空屋率愈高房子愈難出手
3. 地產投資得因「時」制宜，時機不同，標的不同：
A. 買方市場時，買難買的房子；賣方市場時，賣難賣的房子
B. 潛力新區開發前，買土地；開發中至開發後五年間，買新住宅；開發後五至十年，可買店面
C. 景氣時買預售屋；景氣持平時買成屋；景氣不佳時買法拍屋
D. 買房子時，想到可賣給誰；首購時就評估換屋時好不好賣
4. 最讓租客愛不釋手的黃金「地」段：
A. 學區：高升學率學校500公尺範圍內，大學醫學院優於其他學院
B. 住宅：距離辦公商圈500公尺內，或捷運+公車轉乘+步行20分鐘內
C. 店面：路寬35公尺內，人潮流動下游、大面寬的陽面文市（人潮多的一面為陽面，文市是指精品服飾或餐飲業）
D. 商辦：區域地標性大樓，捷運出口3分鐘範圍內
5. 最難脫手、最令銀行嫌惡的「物件」：
A. 緊鄰高壓電塔、基地台、瓦斯槽.加油站等有礙安全的設施
B. 面對殯儀館、易肇事路沖、生命事業群聚等有礙風水的設施
C. 緊鄰高架橋、停車塔、鐵道等有礙居家環境的交通設施
D. 鄰近垃圾場、焚化爐、鐵工廠、特種行業等有礙生活品質的設施

*包租教你第一次當房東就上手
1. 進場前的評估
A. 要精不要多：地段條件最重要，切勿一開始就衝量而忽略屋況，導致租不掉
B. 做好市場調查：了解租金行情、租屋需求，從中找出自己想要的客層，以學區來說，租屋期達七年、多金醫學院學生最佳
2. 買屋時的原則
A. 準備足夠資金：準備三至五成自備款，半年待租準備金及30到50萬元裝修預算
B. 找固定的裝璜班底：新房東最好請熟人或是房東仲業者，介紹口碑好的裝潢師傅
3. 招租時的努力
拉大房客範圍：最好可以租給上班族又可以租給學生，台中
逢甲大學商圈就是如此。另外須與房客維持良好關係，減低流動率，即使房客搬離也願意主動介紹房客

*店面投資
1. 瞄準區域
A. 新重劃區最好等區域開發5到10年後，進駐率過半，成熟期前才介入
B. 二線老區，可注意交通建設或公共建設開發，即時介入
C. 一線戰區，可轉巷弄店面或二、三樓店面
2. 滲透臥底
A. 新重劃區可在開發時和建商、地主周旋，便宜介入
B. 與黃金店面的承租戶、地主甚至地主二代建立交情，得到買賣的一手消息
C. 若打算自營，可先租後買，因承租戶往往為店東轉手的第一選擇
3. 粉墨登場
A. 針對目標出租業種先行小幅裝璜
B. 先替目標房客想好營運模式或空間規劃，進行招租
C. 店面出租高不如久，寧可選擇穩定長租客，勿以高租金換來長空窗期
4. 哄抬身價
A. 可利用空間、時段切割分租，替店面增加投報率
B. 適時釋出出租或出售消息，測試人氣、行情
C. 可加買店面樓上或隔壁，增加出租彈性，提高價值
5. 見好就收
A. 商圈會老舊轉移，一旦人潮衰退，得獲利了結
B. 商圈會相互排擠，當鄰近商圈快速崛起，可考慮出場
C. 交通影響人潮，捷運站口、公車站位移時，要深思換手

*法拍致富(法拍達人-游世一)
1. 培養法拍實力
A. 常常逛法拍網站：到各大法拍網站尋寶，或是了解法拍的最新市況變化
B. 模擬標售法拍屋：在儲蓄足夠的自備款之前，可以先模擬標售法拍屋，然後看看自己的預測值與脫標價的差距
2. 鎖定良好物件
最好選擇自己熟悉的地點，無須聞「不點交房屋」而色變，
因為原因都不同，可以深入了解之後再下判斷
3. 選擇最佳參與時機
法拍屋也會天氣、景氣因素的週期循環，例如淡水冬天很冷，一般人興趣缺缺，剛好無競爭者，提高獲利率
*理財達人的私房網站(推薦人為獵豹財務長-郭恭克)
1. 先將訊息歸類，然後盡量養成閱覽習慣
2. 建議瀏覽內容完整的yam天空理財網
3. 財經新聞參考北美新浪網
4. 商品行情參考StockQ網站
（StockQ網站提供數據橫跨股市、債券、原物料、匯率，可了解國際行情，可認真研究）
5. 申報公司訊息的公開資訊觀測站的寶藏甚多，逐一研究公告內容，對個別公司或產業了解肯定大為進步

*顏福榮(租屋達人)
1. 觀念：腦袋決定口袋，觀念決定一生的財富
2. 標的：低價買進老舊公寓或電梯大樓，壓低成本
3. 改裝：將老房子裝修成精緻小套房，提高出租價格
4. 管理：利用高科技悠遊卡門禁系統、指紋鎖系統，手機遠端遙控開門，把傳統出租套房變為高科技經營管理

*蔡京蓉(房地產投資客)
1. 先租後買，以租金支付利息
2. 廣泛涉獵法律、設計、法拍、都更等房地產相關專業知識
3. 用最快速度還清房屋貸款
4. 絶對不賤價出售，耐心等待，設定的目標一定會來

*黃文雄(投資天王)
1. 聚焦：設定每一階段目標後，心無旁騖地完成，對每一次物件都做最全面且仔細的評估—沒有想好接手的是誰之前，決不出手
2. 風險控管：重視資金調度、風險管理，隨時注意市場資訊及脈動—如果一筆生意都做不成，我能夠撑多久
3. 差異化：在激烈競爭如何做出與別人的差異化，有別於一般投資客，我們要做出超過客戶預期的產品—來看我房子的人，一進門會發出「哇」、好貴的驚歎！

(圖摘錄博客來網路書局)