☉發行單位：法治國律師事務所 ∕ 指導：王泓鑫主持律師 / 撰文：張明宏律師
☉出刊日期：2010/12/20
【事件】
報載「台北縣新店「希望之河」社區規定，地下停車場的汽車停車格不能停機車，違者要罰款，住戶因不服停機車被罰提告，台北地院以住戶使用自己停車格、未超出停車格，也沒違反其他住戶權益，判決住戶勝訴，並認定該社區停車格只能停汽車的管理辦法無效。」（2010年11月26日自由時報參照）。有關公寓大廈的停車位使用、管理的爭議，層出不窮，實務亦常見管委會常會公告許多規定，例如：禁止外車租社區停車位、汽車格禁止停機車、一個車位僅能停一部車、違規鎖車甚至有處罰、開鎖費等規定，這些公告都合法嗎？因此，有關公寓大廈管理條例對於公寓大廈管理的規定，實值探討。
【解析】
◎ 停車位的使用？
公寓大廈與一般平房最大的不同點，就是區分所有，換句話說，一般而言公寓大廈是大家共有基地、地下室，同一層則由水泥隔間，隔出數個住家區分所有，與一般平房只有一人擁有土地、建物所有權不同。因此，公寓大廈既然是大家共有，彼此的互動、權利義務關係，就必需有一定依循的規範，才能避免紛爭產生。
公寓大廈的停車位，有的有獨立的權狀、有的沒有獨立的權狀。有獨立權狀，通常所有權人獨自使用，至於沒有獨立權狀的使用方式，則不一定，例如，有社區住戶每年抽簽決定何人使用，或者住戶間以分管契約約定車位之使用（例如編號1由某棟1樓住戶使用）。當然，所謂的分管契約，並不是一定要全部住戶簽一個書面分管契約為限，實務上常見，建商分別與買受人個別訂立買賣契約，買賣契約中就有無購買停車位、購買停車位之內容（包含停車位所在樓層、編號等）為約定，有實務即認為這樣等同各區分所有權人（住戶）彼此間成立分管契約（「由於停車空間有限，通常取得停車位使用權之人，必須另為支付一筆車位買賣價金，建築業者則在預售屋契約書訂立所謂「分管約定」，令未購買車位之人，預立拋棄停車空間之使用權，並歸由購買者取得某特定位置之專用使用權，並將前開所謂之「分管契約」預先於預售階段簽訂完畢。實務上為遷就此一交易慣例，於判決中雖未直接承認，但就預立分管契約之效力，幾乎已呈肯定其效力之趨勢（最高法院82年度台上字第2284號、91年度台上字第242號民事判決參照）」，臺灣臺北地方法院99年度重訴字第11號民事判決參照）。
然而大樓住戶如上所述，可能基於單獨所有權、分管契約等原因取得停車位的使用權，然而公寓大廈可以進一步規範、管理住戶如何使用停車位嗎？
◎ 停車位的管理？
對於公寓大廈的管理規範，依公寓大廈管理條例第23條主要為法令以及規約為主（公寓大廈管理條例第23條第1項：「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。」；第3條第12款：「規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。」；第6條第1項第5款：「住戶應遵守下列事項：…五、其他法令或規約規定事項。」。），因此，停車位如位於公寓大廈之中，住戶原則上雖然可以自由使用收益，然仍須受到公寓大廈管理條例等法令及規約之管理及規範。惟法令不可能鉅細靡遺，有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係的詳細規範，仍會是區分所有權人會議決議通過之規約。
不過，經區分所有權人會議決議之規約，規定內容可以包山包海嗎？規約可以禁止住戶將房屋出租給一定行業（例如酒店、醫療院所、安養院）使用嗎？可以禁止外車租用社區停車位、汽車格禁止停機車、一個車位僅能停一部車、違規鎖車甚至有處罰、開鎖費等等嗎？
首先，規約依照公寓大廈管理條例第23條第2項，本來即可規範：「專有部分及共用部分範圍」、「約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。」、「各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。」、「禁止住戶飼養動物之特別約定。」、「違反義務之處理方式。」、「財務運作之監督規定。」、「區分所有權人會議決議有出席及同意之區分所有權人人數及其區分所有權比例之特別約定。」、「糾紛之協調程序。」，因此，規範前述事項之規約，原則上並沒有問題。
至於對於前述事項以外之事項作規範之規約，其效力如何呢？有實務見解認為只要有助益公寓大廈的管理的事項，原則上住戶都可依法定程序創設規約加以規範（「公寓大廈管理條例係充分授權區分所有權人創設約定規約之內容，凡於公寓大廈之管理有所助益之事項，區分所有權人會議，均得經由法定程序決議，做為區分所有權人或住戶之遵循依據」，臺灣臺北地方法院98年度簡上字第428號民事判決參照）；不過，話雖如此，規約內容仍會遭到限制。首先，法律明文禁止之事項，規約自不得違反。其次，有實務認為，如法令另有規定，規約即不得限制（「公寓大廈管理條例第23條第1項亦規定：「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。」等語。是以管理委員會依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制住戶遷離者，必該住戶所違反之規約內容，法令未另有規定，始足當之。…人類免疫缺乏病毒傳染防治及感染者權益保障條例第4條第1項於96年7月11日公布施行後，就法定傳染病愛滋病患之安養、居住既有不得歧視之特別規定，則系爭決議修正之規約第17條第2項第4款有關住戶不得將社區建物提供收容或安置法定傳染病患之約定，即屬違背公寓大廈管理條例第22條第1項所定僅於法令別無規定之情況下，方得以規約約定之規定」，臺灣高等法院95年度上易字第1012號民事判決參照）。
再者，有實務見解則以比例原則、民法第72條公序良俗來認定規約內容有效與否（「規約之內容，對區分所有權人所有權之限制，仍應合於公共秩序及善良風俗，亦不可違背比例原則。」，臺灣士林地方法院89年度訴字第1282號民事判決參照，另參照臺灣高等法院90年度上字第1030號民事判決）。
但什麼是法律另有規定，其意義為何？是否僅限於強制、禁止、命令之規定，還是包含訓示、目地之規定並不清楚，比例原則、公序良俗實際又如何界定？
是以規約能規範之內容及其限制，需待實務類型化才能漸漸明確，例如，有些實務見解即承認「逾繳管理費，得處予一定違約金」（「區分所有權人會議或規約創設遲延繳納管理費者，應另負擔遲延違約金或遲延利息者，該內容並無違公寓大廈管理條例之規定。」，臺灣臺北地方法院98年度簡上字第428號民事判決參照）之規約效力，有些實務見解則認為「禁止區分所有權人對外出租獎勵停車位之規約無效」（「被告八十八年三月十二日第一次會議「地下停車位不可對外出租」之決議…公寓大廈第三屆臨時區分所有權人大會所通過之停車場使用管理辦法第三條第一項中「除委由管理服務人員臨時出租外，不得出租予本社區住戶以外之第三者」部分…依該「鼓勵要點」設置停車空間之公寓大廈而言，此為強制規定，任何違反該「鼓勵要點」而排除將停車位提供公眾使用之決議或規約，均應認為違反強制規定而歸於無效。…更足顯被告所為系爭決議及區分所有權人會議所定之規約係對於原告所有權之不合理限制，違背前揭比例原則，為對原告所有權之不合理侵害，應可認為係背於公序良俗而無效。」，臺灣士林地方法院89年度訴字第1282號民事判決參照，另參照臺灣高等法院90年度上字第1030號民事判決）。不過，這些是否已成為實務的共識，仍有待裁判的累積才能得知。
◎ 小結
本件的案例，台北地院係以系爭地下室停車場管理辦法難認業經系爭社區區分所有權人會議決議修訂，該管理辦法難認屬合法有效、系爭社區規約亦未就約定專用部分之停車位如何使用有所限制等理由，而判決管委會敗訴（詳參臺灣臺北地方法院99年度訴字第2443號民事判決），似未就規約可否規定「禁止將機車停放汽車停車格」為討論。不過，從這個案例，我們還是可以清楚看過公寓大廈中規約的重要性，因為若是管委會公告之公寓大廈管理規範，未經區分所有權人會議決議、修訂於規約中，原則上，是難以對住戶產生效力的。
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