☉發行單位：法治國律師事務所∕指導：王泓鑫主持律師/撰文：張明宏律師
☉出刊日期：2010/12/13
【事件】
報載「以2.82億元高價（保證金4718萬元），標得不點交帝寶法拍屋的知名房市投資客劉媽媽兒子俞先生決定棄標！台灣金融資產服務公司預定明年一月中旬再度標售。金服表示再標售，若低於前次得標價，金額差多少，俞先生就得補多少」（2010/12/09聯合報新聞參照），這是一則有關法拍屋強制執行的新聞。以下針對法拍「棄標」，原拍定人需補差價的法律依據為何？原本第一拍「不點交」的房子，在第二拍、第三拍有可能會變成「點交」嗎？
【解析】
◎ 棄標沒收保證金？只會沒收保證金嗎？
民眾如果要對法拍屋進行投標，投標當天除了填寫標單（強制執行法第87條：「投標人應以書件密封，投入執行法院所設之標匭。前項書件，應載明左列事項：一、投標人之姓名、年齡及住址。二、願買之不動產。三、願出之價額。」；法院都有提供制式的投標文件，讓民眾購買）外，還需附上保證金。而保證金的繳納或檢附，其目的在於確保投標人的應買意願，以避免隨意棄標的情形產生。所以，強制執行法第89條即明確規定：「投標應繳納保證金而未照納者，其投標無效。」，也就是說，投標時若沒有附上保證金，其投標即屬無效。
然而，投標人也有可能在繳納、檢附保證金為有效的投標，並且得標後，才決定不買了（棄標），這時法院要怎麼處理？
一般來說，法院在開標後，會通知得標人於一定時間內繳納尾款。得標人若未於期限內繳納尾款，法院原則上就會依強制執行法第113條準用第68條之2進行再拍賣程序，通常再拍賣之最低價額會與前次拍賣一樣（然而原拍定人不得應買）。若再拍賣程序有人應買得標，法院就會看此次得標與前次得標價金，是否較低而有差額，如有差額，法院依強制執行法第68條之2（依強制執行法第113條為不動產強制執行所準用）就會連同再拍賣的費用（例如登報費用），從保證金扣。如果，保證金不夠扣，法院還可依職權裁定追繳，這個裁定是可直接作為執行名義的（「強制執行法第68條之2：「拍定人未繳足價金者，執行法院應再拍賣。再拍賣時原拍定人不得應買。如再拍賣之價金低於原拍賣價金及因再拍賣所生之費用者，原拍定人應負擔其差額。前項差額，執行法院應依職權以裁定確定之。原拍定人繳納之保證金不足抵償差額時，得依前項裁定對原拍定人強制執行。」。所以，並不是保證金被沒收就沒事了。
另外，如果再拍賣時，無人應買，法院則可能會繼續減價拍賣（「經查，本件抗告人對於系爭執行事件所拍賣之不動產……前以1,039,990元得標，惟未於期限內繳清尾款，經原執行法院再拍賣，均無人應買或到場表示承受，嗣減價於99年5月13日進行第三次拍賣時，始由按外人…以總價499,999元之最高標得標…四、從而，原裁定以兩次拍定價金之差額(539,991元)，加計再拍賣所生之費用（登報費用1,573元），確定應由抗告人負擔之差額為541,564元，於法洵無不合。抗告意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，非有理由，其抗告應予駁回。」，臺灣高等法院臺中分院99年度抗字第450號民事裁定參照），屆時的差額可能會擴大。
◎ 「不點交」變成「點交」？
法院，可能因為債務人以外之人占有法拍屋，而將第一拍拍賣條件定為不點交（點交、不點交之意義，請參閱本所律師所著，法拍屋停看聽？一文（看新聞輕鬆學法律，書泉出版社，頁176-177，2009年12月））。
不過第一拍拍賣條件為「不點交」，不代表第二拍、第三拍、特拍等程序的拍賣條件就一定也會是「不點交」。
因為假使第一拍因無人應買而流標後，抵押權人原則上就可以以法拍屋上因有他人占有影響應買意願，已損及抵押權而依民法第866條，聲請執行法院除去法拍屋上之占有關係（例如租賃關係、無償使用）後拍賣（強制執行法第98條第2項：「前項不動產原有之地上權、永佃權、地役權、典權及租賃關係隨同移轉。但發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響，經執行法院除去後拍賣者，不在此限。」、民法第866條：「不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，成立第一項以外之權利者，準用前項之規定。」。）。
當法院除去租賃或無償使用等關係後，其再行拍賣的條件，原則上就可能更改為「點交」。所以，前一拍拍賣條件雖是不點交，但是後一拍（例如第二拍、第三拍、特拍等），也有可能因為除租而變成「點交」。當然，拍賣條件變成「點交」之後，拍定人自可請求法院點交，以取得占有使用法拍屋。
◎ 小結
所以，我們在投標法拍屋之前，要作許多的功課，並必需充分衡量各項利弊得失（例如是否要等待變成「點交」才進場？），對於進行中的法拍屋程序，也要掌握相關訊息（例如「不點交」條件有無變更），如此，才能獲得原先期待的利益，並避免損失的發生。
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