☉發行單位：法治國律師事務所 ∕ 指導：王泓鑫主持律師 / 撰文：張明宏律師
☉出刊日期：2011/03/07
【事件】
報載房地產投資大戶劉媽媽之子標下帝寶，之後又宣布棄標後，劉媽媽以2億7120萬元再度標下。台灣金服此次拍賣的宏盛帝寶，目前有第三人住在裡面，因此不點交（2011年01月11日NOWnews今日新聞網新聞報導參照）。因本案標的相當著名，地點位於首善之都精華地段，雖是不點交的房子，法拍每坪單價仍創新高，期間又歷經棄標、再度得標等風波，引起社會極大囑目。然而這則新聞背後，除了有所謂棄標的法律問題（請參見本書「帝寶棄標，保證金沒收？」乙文）外，還一個值得探討的法律問題，那就是標到不點交的法拍屋怎麼辦？
【解析】
◎ 不點交？
法拍屋不點交的原因，通常是因為查封前債務人以外之第三人占有，法院於查封當日發現有第三人占有，因而公告不點交（請參照看新聞輕鬆學法律第一冊「法拍屋停看聽？」乙文）。
第三人占有權源，有可能是債務人與第三人先前訂立之租賃契約或者是使用借貸契約（借住）；但也可能是未經債務人同意而無權占用之第三人。其中，通常未經債務人同意占用法拍屋（製造假租約亦同），並且向法拍屋得標人以各種方式強索高額搬遷費用之人，原則上俗稱海蟑螂。
當然，購買法拍屋以買到點交的房子較妥，但有也有可能購買到不點交的房子。不點交的房子，真的難以處理嗎？不點交房子如果是有租約，拍定人就一定不能馬上要求占有人離開嗎？對於之前向債務人借住的人，可以請其離開嗎？
◎ 買賣不破租賃？
首先，第三人占有法拍屋，通常是債務人在房子被查封前，已將房子出租給第三人，訂有租賃契約，之後，房子經法院拍賣而由他人得標，拍定人取得房屋所有權。雖然照理說，租賃契約是一個債權契約，租賃關係只會存在承租人與出租人（即債務人）之間，承租人只能持租賃契約，向之前的出租人（即債務人）主張，而不得對抗新的房屋所有權人（拍定人），不過，因為我國民法為了保護通常是經濟上弱者的承租人，而將原本存在於債務人與承租人之租賃契約，移由拍定人承受，使得承租人在原有租賃契約存續期間得以繼續居住而不用搬家（修正前民法第425條規定：「出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在。」）。
而且依照實務之見解，他人經債務人（原屋主）同意以其名義出租，他人與承租人訂立之租約，也有買賣不破租賃的適用，這個租約，也會移由拍定人承受，使得買賣不破租賃適用的範圍擴大，最高法院84年度台上字第163號判例要旨即認為：「民法第425條規定之適用，固以讓與租賃物之所有人為出租人為其要件，然第三人如得所有人同意而為出租時，仍得類推適用該條之規定。」。
但是這樣的規定，雖然保護了承租人，但是有時候，會有遇到假租約、故意訂定長達10、20年的租約、承租人顯非經濟上弱者，甚至所謂的承租人根本沒有住在裡面等情形，使得拍定人雖然經法院拍賣取得法拍屋所有權，卻長期無法利用，產生不合理之現象。另外，附帶也使原本有意購買法拍屋的民眾卻步，不點交法拍屋無人應買，損害債權人、債務人的權益。
因此，為「防免實務上常見之弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立長期或不定期之租賃契約以妨礙債權人之強制執行」（立法院公報第88卷第13期院會紀錄第330頁、第331頁立法理由說明參照）及保護購買房屋第三人（例如：拍定人）等理由，立法院修法（88年4月21日總統令修正公布第425條條文；並自89年5月5日施行），將得以對抗拍定人之租約，改為限於經公證之租約，或者雖未經公證租約，但必須定有租賃期間，而且租賃期間須未逾5年（民法第425條第2項規定：「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」）。
另外縱使有租約，但承租人若未實際占有（白話的說，就是未實際住進去、未住在裡面），承租人也不能持租約對抗拍定人，主張不搬遷（此觀修訂後民法第425條第1項規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」）。
所以換句話說，如果是一些沒有經過公證的租賃契約，沒有定租賃期間（未定期）或者租賃期間超過五年（例如長達一、二十年）或者承租人未實際住在裡面，自然沒有買賣不破租賃的適用，拍定人（如果有人應買拍定的話）也不用像以前須要等五、六年甚至更久，才能收回房屋。
至於法拍屋占有人，其占有權源如果是使用借貸的話（即向債務人借住），就沒有前述民法第425條買賣不破租賃的適用，拍定人自得主張使用借貸契約僅存在前屋主（債務人）與占有人之間，占有人對拍定人而言仍屬無權占有，拍定人自得請求、訴請占有人返還房屋，以取得法拍屋的占有、使用，此觀最高法院59年台上字第2490號判例要旨謂：「使用借貸，非如租賃之有民法第425條之規定，縱令上訴人之前手將房屋及空地，概括允許被上訴人等使用，被上訴人等要不得以上訴人之前手，與其訂有使用借貸契約，主張對現在之房地所有人即上訴人有使用該房地之權利。」可供參照。
◎ 遇到海蟑螂怎麼辦？
海蟑螂如果是前述製造假租約等情形，則如前所述，因修法後有一部分租約需經公證始有買賣不破租賃之適用，而公證之租約係經法院公證人或民間公證人依相關法規依法公證，如此已可部分減少假租約的出現。另外，承租人亦須實際占有（住進去）始有買賣不破租賃的適用，亦可減少假租約的出現。
海蟑螂如果是查封前已違法無權占用（如無合法權源，例如：租約、使用借貸等關係），則拍定人自得基於所有權人地位，請求、訴請無權占有人返還房屋。另外，如果是在法院查封後才違法占用，則通常會為法院點交效力所及，而可強制遷出，併此敘明。
至於海蟑螂如果是以暴力、恐嚇、竊佔、破壞（毀損）等不法方式占有、毀損法拍屋，則可能有刑事責任的問題，拍定人自得依法提出刑事告訴。
◎ 小結
綜上所述，雖然購買法拍屋，以法院點交的房子，將來取得法拍屋使用、占有較為容易，但是，有時候點交的房子過於熱門、價格過高，民眾也有可能去買不點交的房子。而且不點交的房子，通常只是此次執行法院不點交，並不代表拍定人不可立即另外訴請占有人返還房屋，更何況民法第425條已經修正限縮買賣不破租賃的適用範圍。不管如何，民眾若要購買不點交的房子，還是要先作足功課，必須了解相關情形，例如不點交的原因為何？占有的權源為何？租賃契約還是使用借貸（借房子住），還是其他？租約有無經公證？租約有沒有定租期？租賃期間多久？承租人有無實際住在裡面等等？如此才能研判是否購買，將來取回法拍屋所需的時間與成本等利弊得失，以避免風險的產生。
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