法治國律師事務所 本台由法治國律師事務所開設.「法治國」（Rechtsstaat）一詞源自於德文，是由 「Recht」（法）及「Staat」（國家）二字組成，意思是「由法律控制的國家」。本所由台大法學碩士王泓鑫律師主持,自105年9月起喬遷至 新北市中和區連城路315號2樓 。本所官方網站為 https://mypaper.pchome.com.tw/rechtsstaat ，電話為02-82282018，傳真為02-82281262,緊急連絡電話為0911-56-10-78,電郵為wang.rslaw@msa.hinet.net。 #中和律師 #新北律師 #家事律師 #離婚律師 #台大律師 #憲法律師 #辯護律師 #法扶律師

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☉出刊日期：2008/1/3

☉發行單位：法治國律師事務所∕撰文：張明宏實習律師  指導  王泓鑫主持律師

【事件】

小陳今年30歲，想想與女朋友小花交往一陣子，也已論及婚嫁，工作也很穩定。另外，小倆口小有積蓄，想買一間房子。只不過新屋房價高漲總價驚人，小倆口為了避免一開始要結婚又要買房子負擔過大。決定從中古屋買起，但是又怕中古屋問題多，怕漏水、產權不清楚等等問題，想想自己不是專家，於是想透過房屋仲介來買房子。不過，小陳心中有一個疑問是，在法律上他應該注意及要求仲介做什麼嗎？

【解析】

◎房屋買賣仲介，今昔保障大不同

在過去，對於不動產買賣、互易、租賃等為仲介的法律規範，主要是依據民法債篇「居間」的規定。但是，民法是一個普通法，並沒有對於不動產仲介有特別的規範，所以，被認為對於消費者保障不夠周全。

但是，自從不動產經紀業管理條例立法通過後，對於不動產仲介開始有較為完整的規範，來保障消費者。一般而言，我們常常看到仲介業，如ΧΧ房屋，在法律上是稱為「不動產經紀業」，而且，是指依不動產經紀業管理條例規定，經營仲介或代銷業務之公司或商號（該法第4條參照）。另外，在推銷房子的仲介人員在法律上稱為「經紀人員」，經紀人員還可分為經紀人及經紀營業員（亦請參照該法第4條）。

◎仲介應該做什麼？

買房子最怕房子有問題，既然花錢找了仲介，當然希望仲介能將房子調查清楚。所以，不動產經紀業管理條例規定，如果是賣方所委託仲介公司的仲介人員，在仲介的過程中，應以不動產說明書向買方解說，而且這個「不動產說明書」上要有賣方的簽章。

另外，如果小陳找仲介所介紹的房屋，都是賣方委託仲介出賣的，那麼買賣雙方當事人簽訂買賣契約書時，仲介人員另應將不動產說明書交付小陳，並請小陳在不動產說明書上簽章。這個經過雙方簽名的不動產說明書，在法律上就被視為買賣契約書之一部分（該條例第22條至24條參照）。

至於小陳所擔心房屋是否有漏水、產權不清楚等問題，如果房子有這些問題，原則上，在不動產說明書上是可以看出來的，因為不動產說明書上要記載是否有滲漏水情形及其位置、所有權人、有無違建或禁建情事、有無檢測海砂含氯量及輻射鋼筋等內容。

◎合格的仲介業者

不動產經紀業管理條例通過後，仲介業者是要經過許可才以營業的。另外，仲介人員也就是上述所稱不動產經紀人，是要通過不動產經紀人考試及格並領有不動產經紀人證書。所以，小陳要找仲介時，也要注意仲介公司的仲介人員有無合格證書。

而且，仲介公司並且應指派經紀人，在房屋的不動產出租、出售委託契約書、不動產承租、承購要約書、定金收據、不動產說明書、不動產買賣契約書等文件都是要簽章的。經紀人未簽章的話，依不動產經紀業管理條例第29條規定，主管機關是可以處仲介公司新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰。所以小陳除了在找仲介業者，要注意是否有合格經紀人外，另外在簽買賣契約之前，也要注意不動產經紀人、賣方有無在相關文件上簽名，並應詳閱不動產說明書以便自己的權益能獲得法律上的保障。