第262期：電梯使用權之爭＠法治國律師事務所

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第262期：電梯使用權之爭

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☉發行單位：法治國律師事務所 ∕ 撰文：戴君豪實習律師 ∕ 指導：王泓鑫主持律師

☉出刊日期：2012/12/24

【事件】

報載住新北市中和某社區之劉姓屋主，房屋在C棟，但車位在A棟地下室。後來，管委會以A棟電梯屬A棟1-4樓住戶所有，不同意地下室停車位所有權人使用電梯而將電梯之感應扣封鎖，僅限該A大樓住戶使用電梯，劉姓屋主一狀控告管理委員會應准予使用電梯，而該住戶獲一審勝訴判決（2012/12/13聯合報新聞參照）。本案涉及的法律關係為何？限制電梯使用權，應該經過什麼程序？管理委員會是本件訴訟合適的當事人嗎？

【解析】

◎ 本案涉及的法律關係

就公寓大廈住戶間法律關係，設有特別法即公寓大廈管理條例以資規範。本案的爭執點，擬於此處簡要說明者有：地下室車位所有權人是否為區分所有權人？停車位所有權人對於大樓（以下簡稱該大樓）的電梯是否具使用權？該大樓電梯是否為該大樓區分所有人之共用部分？

依據公寓大廈管理條例第2條為該條例用辭定義，其中「區分所有」係「指數人區分一建築物而各有其專有部分」（第2款）；「專有部分」係「指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者」（第3款）；「共用部分」係「指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者」（第4款）。同條並定義「約定專用部分」及「約定共用部分」。

本案雙方對原告為該大樓具獨立建號之地下二樓（停車位所在）之共有人，並無異見。原告主張其為停車位之區分所有權人，電梯為該大樓共用部分，從而電梯依據公寓大廈管理條例第7條不得為約定專用部分；且原告既為該大樓區分所有權人，依公寓大廈管理條例第9條對於共用部分有使用權。被告辯稱原告不是停車位區分所有權人(停車位只是約定專用部分)，亦非該大樓區分所有權人；並稱電梯具使用上獨立性，樓梯間並另編地號，從而認為原告基於對停車位之使用權主張對樓梯間及樓梯之使用權為無理由。

本案法院認定電梯為社區全體區分所有權人(包括其他大樓之區分所有權人)共有，並指出該大樓地下二樓到四樓樓梯間縱屬該大樓一到四樓住戶所共有，亦無法主張電梯附合於樓梯間而一到四樓住戶所共有。法院以該社區各大樓之電梯保養費皆由全體住戶所付管理費支應，認為各大樓之電梯應為社區全體區分所有權人所共有，為共用部分；且原告為該大樓地下一二層共有人，並對該停車位有使用權，故依公寓大廈管理條例第9條第1項：「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但有約定者從其約定。」，原告對該電梯有使用權。並且，原告主張自地下二層搭乘電梯到地面層，係對共用部分之電梯依其設置目的及通常使用方法為之，為正當權利之行使。

◎限制電梯使用權，應該經過什麼程序？

按公寓大廈管理條例第23條第1項：「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相戶關係，除法令另有規定外，得以規約定之」，同條第2項：「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：……二、各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定……」。可知限制住戶（依照同條例第3條第8款：『指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者』）對屬於共用部分之使用權，須定在規約中方具效力。本案法院即以該社區規約無明文，認為限制原告對電梯的使用權並非適法。

◎ 管理委員會是本件訴訟合適的當事人嗎？

按公寓大廈管理條例第38條第1項：「管理委員會有當事人能力」，此係指管理委員會具有在民事訴訟上為原被告的抽象、一般性資格（民事訴訟法第40條設有規定）。而於民事訴訟，另須就具體個案判斷是否為合適之當事人（法律用語為當事人適格），通常判斷標準戲是否為實體法律上權利義務之歸屬，例外是法律有規定得為他人進行訴訟者。這是避免無實益的訴訟程序，並保障實體權利義務歸屬者不致無預期的承受他人代行訴訟之結果。管理委員會不是法人，非法律上權利義務歸屬主體，但基於法律對於社區公共事務負有權責，就相關訴訟亦可能具當事人適格。本案法院即以管理委員會依公寓大廈管理條例第3條第9項：「指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織」，認就本案關於共用部分使用的爭議，管理委員會具當事人適格。