☉發行單位：法治國律師事務所 ∕ 撰文：王泓鑫主持律師
☉出刊日期：2021/03/15
【法律加油站】：租約公證，收租保證？
【事件】
許多包租公、包租婆將房屋出租給房客時，都會多花個幾千元進行租約公證，主要是因為經公證的租約，並在租約條款載明，房客欠租或租期屆至不搬遷等情形，房東屆時可以不經判決就逕為「強制執行」，屆時房東可免去到法院訴訟的程序，就直接聲請強制執行，快速處理。這看似可以節省訴訟官司耗費時日的問題，但是，可以逕行強制執行的債務，仍有限制，並非包山包海而可無限上綱。例如，房東某甲與房客某乙簽訂租約，租期2年，約明房客如不履行給付租金或租期屆滿不履行交還房屋之義務，應逕受強制執行，並經法院公證。事後，房客欠租二個月，房東馬上以欠租兩個月以上為由，提前終止租約，此時，房東可以直接針對「搬遷」聲請強制執行嗎？
【解析】
◎ 租賃契約一定要進行公證，才有效力嗎？
依據我國法律規定，原則上契約並不以經「公證」才有效，只要契約當事人簽字或蓋章，契約就產生效力，除非是法律有特別規定。例如，租約期限超過5年，需要進行公證，否則不能主張對抗房屋受讓人，此觀民法第425條規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」可知。
◎ 經由公證，而可約定直接強制執行的債務項目有哪些？
依據公證法第13條，可作為逕為直接強制執行的項目，包含：
一、以給付金錢或其他代替物或有價證券之一定數量為標的者。
二、以給付特定之動產為標的者。
三、租用或借用建築物或其他工作物，定有期限並應於期限屆滿時交還者。
四、租用或借用土地，約定非供耕作或建築為目的，而於期限屆滿時應交還土地者。
以本案租約內容而言，關於不履行給付租金、違約金或押租金債務的強制執行，就合於前述第一款情形；另租期屆滿後交還房屋的義務，則合於前述第三款情形。
◎ 房客遲延房租二個月未付，房東就可馬上終止租約嗎？應定期催告！
租約條款常約定「欠租達兩個月或積欠管理費或其他應付費用達兩個月租額，經房東定期催告仍未繳付者，房東得提前終止租約」。
民法也有類似的規定，依據民法第440條規定：「承租人租金支付有遲 延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。」
換言之，必須是房客欠租達到二個月以上、房東定期催告繳納、之後才可終止租約。
應注意催告時必須「定期」（例如，限2周內繳清）；如未定期，例如：僅稱「儘速繳清」，這樣不算有「定期」，催告將不生效力，此觀最高法院45年台上字第205號判例認為：「民法第四百四十條第一項載，承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限催告承租人支付，如承租人於其期限內不為支付者，出租人得終止契約。此項規定，於出租人依耕地三七五減租條例第十七條第三款終止契約時，亦適用之。上訴人就系爭耕地對被上訴人之欠租兩年，雖曾派員面催剋速清繳，但所謂剋速清繳一語，仍與未定相當期限之情形並無二致，故其催告，依法尚難謂為有效。」
至於催告的時候，是否需告知「如不繳清就終止租約」？
最高法院44年台上字第1098號判例認為，民法第440條第1項僅定出租人應定相當期限，催告承租人支付欠租，無須敘明不於期限內支付欠租，將發生若何效果。上訴人之催告書如其所定期限係屬相當，縱未記載苟不依限支付欠租即行終止契約，亦不能謂其不發生催告之效力。
◎是否需先以「押租金」抵扣，所餘欠租達二個月以上，才能定期催告？
目前法院實務見解認為，所謂欠租達二個月租額，必須先以押租金抵充後，欠租額達2個月以上，才可定期催告。
此觀台灣新竹地方法院109年度訴字第1063號判決認為，「…押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決同此見解）…倘承租人有給付押租金，須先以押租金抵償後仍遲付租金達2個月之租額，出租人始得終止租約。…因被告積欠數額，經抵充押租金20,000元，僅為13,000元尚未達2個月租金數額即20,000元，自不生合法終止系爭租約之效力…」，可資參照。
◎因房客欠租或其他事由而提前終止租約，可直接聲請強制執行「遷讓房屋」嗎？
目前法院見解認為僅有「租期屆滿」時可逕為強制執行，不包含因各種原因而提前終止租約的情形，此觀台灣高等法院109年度抗字第1567號判決認為，…然系爭公證書所載「約定逕受強制執行者其本旨」內容為「承租人給付如契約所載 之房屋租金或違約時給付違約金，及於期限屆滿交還如契約所載之房屋，出租人於承租人交還房屋後應返還保證金，如不履行時，均應逕受強制執行。承租人如有連帶保證人，對給付租金或違約金亦應逕受強制執行」（見同上卷第7 頁），則系爭公證書所載「交還如契約所載之房屋」應逕受強制執行者，係以租賃期限屆滿者為限，而系爭租約租賃期間為109年1月1日至111年12月31日，租賃期限於抗告人109 年10月16日聲請強制執行時顯未屆滿。抗告人雖主張王得豪自109年7月起未分擔水電費，自109年8月起未給付租金云云，縱認抗告人係主張其已據此終止系爭租約，然系爭租約於期限屆滿前終止，不僅與系爭公證書所載「期限屆滿交還如契約所載之房屋」不符，且抗告人得否終止租約既尚待審 認方能確定，執行法院無認定權限，無從據而逕為強制執行王得豪遷出系爭建物。可資參照。
◎小結
租約經過公證，並載明針對不履行支付租金、違約金、返還押租金或期限屆滿不交還房屋等情形，可逕受強制執行，雖房東或房客可就各該債務項目聲請強制執行，以收迅速執行之效，但仍應留意各項限制。
尤其是租約一簽好幾年，但房客卻長期不付租金的情況下，房東要提前終止租約，甚至想要依據經由公證過的租約直接強制執行搬遷，需要注意相關重點。
房客欠繳租金達兩期以上，依法須先以押租金抵充後，欠繳租金餘額仍達二期以上者，才算符合「欠繳二期」之情形。另外，已達欠繳二期的情形下，房東還需要先「定期催告」房客繳清租金（例如，限二周內繳清），如果只是要求房客「儘速繳清」，並未定期，則不生催告效力。之後，房客仍未依限繳清租金者，房東才可主張提前終止租約。
此時，如經公證租約有記載針對「租期屆滿」而不交還房屋可逕為強制執行的條款，房東提前終止租約是否算是「租期屆滿」，而可直接強制執行？目前法院見解認為不可以。理由是，公證書所載「交還如契約所載之房屋」應逕受強制執行者，係以租賃期限屆滿者為限。提前終止租約並非租期屆滿，況且，提前終止是否合法，尚須由法院審判後認定，因此，不能直接進行強制執行。
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