☉發行單位：法治國律師事務所 ∕ 指導：王泓鑫主持律師 / 撰文：張明宏律師
☉出刊日期：2011/10/25
【事件】
報載台灣都市更新受害者聯盟日前於立法院召開之記者會，聯盟研究員表示，少數居民縱使不同意都更，但只要一定比例住戶同意，建商即可依法拆除居民建物，不同意之居民常無力抵抗；另外，有居民想撤回原先之都更同意，市政府竟不予受理（2011年7月28日中央社新聞報導參照）。近年來隨著房價的高漲，都市大面積土地難以取得等因素影響下，引起許多業者爭相投入都更案件，然而都更過程中也產生了許多爭議。而在都更程序中，居民對於權利變換不同意時，有無救濟途徑？同意都更後可否要求撤回（銷）都更同意？
【解析】
◎ 什麼是權利變換？
都市更新條例（以下簡稱「都更條例」）中所謂「權利變換」，其概念就像地主與建築公司「合建」一樣，地主提供土地，建築公司則出資興建房屋，最後，地主、業者分別依照其提供土地的價值或資金，取得一定比例的新成屋。只是權利變換，涉及內容比較複雜，可以換得新房子（或現金補償）的東西，可能是原先居民的舊房子、土地、土地上的地上權、業者所提供資金等（都更條例第3條第5款參照）。
權利變換計畫內容包含實施者姓名、實施權利變換地區之範圍及其總面積、土地、建築物及權利金分配清冊、費用、公開抽籤作業方式、更新後建築物平面圖、剖面圖、側視圖、透視圖、更新後土地及建築物分配面積及位置對照表等眾多內容。土地、建築物及權利金分配清冊內容包括經估定之權利變換前各宗土地及合法建築物所有權之權利價值及地上權、永佃權及耕地三七五租約價值以及經估定更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地之價值（都市更新權利變換實施辦法第3條、第6條、第7條參照）。
然而，問題是怎麼去認定各該舊房子、土地等資產價值（權利價值），以及可以換得那一個樓層、面向那邊、多少坪數等房子呢？權利變換的內容決定的擬定與過程又是什麼？
依據都更條例，權利變換計畫是由業者進行調查（包含相關人之意願、現場鑑測）以及估價（專業估價者查估後評定）後擬定，擬定後並需經過主管機關審議、公開展覽，並經主管機關核定及發布實施等程序（都更條例第29條至第43條、另參都市更新權利變換實施辦法）。
◎不同意「權利變換權利價值」（白話的說我的房子換算的價值不對，應該更高）怎麼辦？
雖然有上述權利變換計畫程序，但是認定的過程中（估價是否準確、公平，程序有無遵守），常會產生爭議。
因此，土地、建物所有權人、地上權人等人，如果對於經主管機關所核定之權利變換計畫權利價值有所不服，依照都更條例第32條是可以向主管機關提出異議（都更條例第39條並準用之）。主管機關原則上則必須於3個月內作出審議複核結果。對於審議複核結果，再有不服，則可提訴願、行政訴訟之行政救濟（都更條例第32條參照）。
至於對於權利價值以外之事項有所爭議（例如對於分得位置、面積等），則需以一般訴願、行政訴訟程序解決（最高行政法院100年度裁字第1243號裁定參照）。
◎ 撤回（撤銷）都更同意？
程序上需居民同意之都更程序，提出申請之前（向主管機關申請核准，委託都市更新事業機構為實施；提出都市更新事業計畫向主管機關申請報核等），原則上均需一定比例所有權人同意（都更條例第10條、第22條參照）。然而居民可以撤回（銷）原先都更同意嗎？
依照最高行政法院的見解，撤回都更同意必須受誠信原則、避免權利濫用等原則之拘束，然而如果原先都更的同意有受詐欺、脅迫、錯誤等情形產生，其撤回同意即非權利濫用而得為之。此有最高行政法院98年度判字第692號判決揭示：「誠實信用原則，固為公法與私法所共通的基本原理，在具體的公法關係中，如同私法關係，都有誠實信用原則之適用（行政程序法第8條、民法第148條規定參照），不僅行政機關在執行其任務為行政行為時，應以誠實信用之方法為之，而且人民就其公法權利的行使或防禦，也應遵守誠實信用原則，避免違反公共利益，或以損害他人為主要目的（權利之濫用）。惟人民所為公法上之申請如係出於錯誤、被詐欺或被脅迫而為者，其撤回即不生權利濫用之問題。」之判決理由足資參照。
因此，都市更新條例於97年1月16日修正增訂第22條第3項規定：「各級主管機關對第一項同意比例之審核，除有民法第八十八條、第八十九條、第九十二條規定情事或雙方合意撤銷者外，以都市更新事業計畫公開展覽期滿時為準。所有權人不同意公開展覽之都市更新事業計畫者，得於公開展覽期滿前，撤銷其同意。但出具同意書與報核時之都市更新事業計畫權利義務相同者，不在此限。」。
◎ 小結
居民對於權利變換的內容不服時，是可以依循異議、訴願、行政救濟方式，提起救濟。另外，對於居民如係因為錯誤、被詐欺、脅迫，才為都更同意，居民仍得撤銷同意。不過，都更，其實牽涉到許多不同面向，有牽涉到個人（包含居民與業者）財產權的利益，然而也牽涉都更地區全體居民的利益，更遠的來看，更牽涉到一個城市改變、追求新的風貌、進步的利益。眾多的利益如何調和，則有賴於一個健全、公正、公開的程序及法律規範，相關政府單位並需迅速執行與確實的監督，司法的事後審查監督更是不可或缺。
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