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試行「預先批地」助建屋提速提效

 @秦  島

　　特區市建局日前啟動土瓜灣兩個重建項目，預料2033年完工，將提供2230個住宅單位。有意見指還要等11年，且平均一年建200伙，感覺實在太緩慢了，遠水難解近渴。行政長官李家超明日發表的首份施政報告，預料將提出在建屋造地方面「提速提效」具體措施。而近日市區重建局表示，正陸續在重建項目試行「預先批地」或「預先招標」模式，這一新做法相信有助加快重建步伐。

　　正在舉行的中共二十大報告提出，必須長期堅持「一國兩制」，保持資本主義制度和生活方式長期不變，支持香港、澳門發展經濟、改善民生、破解經濟社會發展中的深層次矛盾和問題。現實中房屋就是长期困扰香港政府和市民的深层次问题之一。李家超承諾強化政府治理能力，提速、提效、提量土地及房屋供應，迎難逐步解決基層住房。目前公屋輪候仍達六年，有22萬人及十幾萬劏房戶急待上樓。

　　新班子一邊四處覓地建屋，多管齊下解決房地短缺，一邊推進重建舊區項目。據知，兩個毗鄰重建項目分別是明倫街/馬頭角道，及土瓜灣道/馬頭角道，在土瓜灣避風塘旁邊。面積逾二萬平方米，收購成本逾100億元，受影響用戶約1600個。整個地盤包括兩座工業樓宇，以及一批舊樓，會改劃成住宅及商業綜合發展，並提供海濱長廊等配套。

　　過去政府曾兩度收購工廈但都不成功，為促成今次收購，考慮讓業主選擇參與發展。不少業權數目由幾位業主持有，又或一些發展商持有物業業權，他們意願情願自己用或重建，好過賣給市建局，所以政府調整做法，市建局強調這一安排暫時只適用於此項目。

　　市建局與發展局和地政總署商討後，研究在日後推行較大型的重建項目時，試行應用「預先批地」概念。九龍城的盛德街公務員合作社項目，已選作為「預先批地」的試點，讓合作發展商提早在已清場及平整的土地開始施工，縮短因有少數樓宇有待清場而令地盤閒置的時間，預計最快明年內展開工程。大角咀橡樹街項目也試行「預先招標」模式，在清場的較後階段便籌備展開項目招標工作，提早了約一年時間完成招標，覓得合作發展商提早接手項目，預早進行項目的詳細設計和擬備相關圖則，提交與政府部門審批。

　　政府建屋慢備受社會詬病，原因包括審批程序繁瑣，多個部門協調不足。例如在較大規模的重建項目，要待完全清場才能批地，會令地盤範圍內大部分已清場和平整的土地，因等待批出地契而需要閒置，導致建造地庫、地基、鋪設基建設施等一連串工程都需順延，拖慢重建進度。目前盛德街/馬頭湧道重建公務員建屋合作社試點項目，涉及155個業權， 97%的物業業主已接納收購建議，住戶陸續遷出，土地在上月底已經復歸政府。

　　事在人為，辦法總比困難多，現時當項目內只剩甚少並已有搬遷安排的佔用人，市建局提早向政府申請批出一份具附帶條款的地契檔，盛德街項目涉及30幢樓宇，現只有3幢樓仍有少數佔用人居住，該項目將試行「預先批地」。市建局將檢視執行情況，考慮在日後推行九龍城、深水埗以至油旺區的大型重建項目時應用。「預先批地」優點是讓市建局和合作發展商可因應清場進度，靈活調整施工安排，包括為仍有佔用人居住的樓宇做好保護措施，而且提前展開建造工序，縮短等候時間。

 　　新一屆政府以「提速、提效、提量」作為目標，加快覓地造地建屋速度、縮短公屋輪候時間。審視加快項目落成的措施，落實「公屋提前上樓計劃」，講求如何透過應用「組裝合成」建築法及加強不同部門協作，達到「提速」、「提效」效果，市民同樣關注要「提量」。

           2022.10.18