☉發行單位：法治國律師事務所 ∕ 撰文：王泓鑫主持律師
☉出刊日期：2023/03/06
【法律加油站】：少數服從多數?共有人多數可擅自拆除房屋嗎？
【事件】
甲、乙、丙三兄弟共有老屋一棟，某日甲、乙二人，擅自僱工拆除房屋，某丙並無同意，某丙是到了現場才驚覺房屋已經被拆除，夷為平地。甲、乙二人聲稱是依據土地法第34條之1，經過三分之二共有人同意而「處分」老屋。丙於是提告甲、乙二人毀損房屋，是否有理？
【解析】
◎ 共有物處分，需全部共有人同意嗎？
按土地法第34條之1第1項規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」。換言之，要處分共有土地或房屋，須二分之一以上共有人、且持分二分之一以上之同意，才可進行。但如果共有物持分合計三分之二以上，則可不用計算人數，就可處分。
而上述法條之立法意旨，係在於兼顧共有人之權益範圍內，排除民法第819 條第2項、第828條第2項（現已修正為第3項）規定之適用，以便利不動產所有權之交易，解決共有不動產之糾紛，促進共有物之利用，增進公共利益（司法院釋字第562號解釋意旨參照）。
◎拆除共有物，只須三分之二持分，就可以嗎？還是要全體共有人同意？
如果是要將共有物（共有房屋）拆除，是否也可由三分之二持分的共有人決議即可，而無須其他少數共有人同意？雖前述土地法第34條之1所謂「處分」，邏輯上是包含事實上處分（例如：拆除）及法律上處分（不動產過戶、設定抵押權）。
但目前實務見解認為，僅限於「有償讓與」之情形才有適用。換言之，如果是「拆除房屋」或「無償贈與」，並無上開土地法第34條之1的適用。
此觀最高法院107年度台上字第4736號判決認為，「…土地法上述規定以限制少數共有人所有權之方式，增進公共利益，自應兼顧不同意少數共有人之利益，方無違憲法第15條保障財產權之規定。而共有房屋之拆除，為事實上之處分行為，且係使共有不動產歸於消滅之無償行為，對於不同意之少數共有人無補償之道，自不應適用土地法上述規定。至於內政部函頒之「土地法第三十四條之一執行要點」，…第3點釋示土地法上述規定所稱處分，指法律上及事實上之處分（現行規定已修正為〈以有償讓與為限〉），但不包括贈與等無償之處分等語，而拆除乃無償之事實上處分，基於相同法理，自不應適用土地法上述規定。
而目前「土地法第三十四條之一執行要點」也修訂為：「本法條第一項所定處分，以有償讓與為限，不包括信託行為及共有物分割；所定變更，以有償或不影響不同意共有人之利益為限；所定設定地上權、農育權、不動產役權或典權，以有償為限。」，可供參考。
因而，如未經全體共有人同意，就擅自拆除房屋，將會構成刑法353條第1項毀損建築物罪。
◎ 將自家與鄰居共用之牆壁拆除，是否構成匯損建築物罪？
一般連棟住宅，都會與左右鄰居共用牆壁，如果自家修建時，未得鄰居同意，就將共用牆壁拆除全部或一部，是否也會構成本罪？
最高法院曾有一案例認為，「…牆壁既係共用，並非被告單獨所有，倘有無端毀損之行為，而影響他人房屋之安全，乃難謂非毀損他人建築物。」（最高法院56台上字第622號判例參照）。換言之，縱使是自家牆壁，但與鄰人共有，也不能擅自拆修，否則可能也會構成本罪。
◎ 毀損建築物罪，須達到何種程度才算？
刑法第353條第1項規定：「毀壞他人建築物、礦坑、船艦或致令不堪用者，處六月以上五年以下有期徒刑。」
然所謂「毀損」、「不堪用」之標準何在？最高法院歷來之判例認為，「刑法第三百五十三條第一項所謂毀壞建築物，以毀壞其要部，致失其效用為構成要件。」（27年上字第2618號）、「刑法第三百五十三條第一項之毀壞他人建築物罪，必須毀壞建築物之重要部分，足致該建築物之全部或一部失其效用，始能成立」（30年上字第463號）、「刑法第三百五十三條第一項犯罪之成立，須以對於建築物之物質上加以破壞，致其效用之全部或一部喪失者為要件」（46年台上字第1497號）。
換言之，必須是建築物的重要部分遭破壞，且導致全部或一部分失去效用，才會成罪。
◎拿石頭丟擲牆壁，導致牆壁磚土剝落或僅破壞門窗，會構成毀損建築物罪嗎？
而如果是拿石頭丟擲牆壁，導致牆壁土石剝落，是否會成罪？
法院實務見解認為，「…如因鬥毆氣憤而亂擲石塊，致將他人房屋之牆壁上泥土剝落一部分，既未喪失該建築物之效用，除具有刑法第354條毀損他人所有物之條件，得成立該罪外，要難以毀損建築物相繩。」（最高法院50年台上字第870號判例參照），因此，不會成罪。
另如僅破壞建築物之門、窗，是否會構成本罪？最高法院30年上字第463號判例認為，「…若僅毀損其附屬之門窗等物，而該建築物尚可照舊居住使用者，祇能依同法第354條毀損他人之物論處。」，所以如僅是門、窗受損，並不成立本罪。
◎若將建築物屋簷破壞或鋸除一部分，是否構成本罪？
如果將房屋的屋簷破壞或鋸除一部分，會構成毀損建築物罪嗎？
法院見解認為，「…住房後簷之瓦椽，雖為上訴人鋸去八寸，但其房屋照舊可以居住，即其建築物之重要部分並未因而喪失效用，自不構成該條項之罪」（最高法院27年上字第2618號判例參照）、「被告所毀損之房屋，既經原審勘明其毀損部分僅屬伸出屋外之瓦簷，於該房屋並未失其效用，因認不成立刑法第353條第1項毀損建築物之罪」（最高法院48年台上字第1072號判例參照）。
所以，如果是屋簷遭破壞，但仍可供居住使用，就不會成罪。
◎小結
土地法第34條之1雖規定共有人處分共有物，無須全體共有人同意，而僅需多數共有人同意即可。但目前實務見解認為，此條僅限於「有償讓與」之情形才有適用。換言之，如果是「拆除房屋」或「無償贈與」，並無上開土地法第34條之1的適用。因共有房屋之拆除，為事實上之處分行為，且係使共有不動產歸於消滅之無償行為，對於不同意之少數共有人無補償之道，自不應適用土地法上述規定。如僅有部分共有人即擅自拆除房屋，將構成毀損建築物罪。
另外，如果自家修建時，未得鄰居同意，就將共用牆壁拆除全部或一部，也將構成本罪。
而構成毀損建築物罪之標準何在？最高法院歷來之判例認為，必須是建築物的重要部分遭破壞，且導致全部或一部分失去效用，才會成罪。
另外，如果是拿石頭丟擲牆壁，導致牆壁土石剝落，既未喪失該建築物之效用，不成立本罪。又如僅破壞建築物之門、窗，該建築物尚可照舊居住使用者，也不會成立本罪。再者，如果將房屋的屋簷破壞或鋸除一部分，但仍可供居住使用，就不會成罪。
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