☉發行單位：法治國律師事務所 ∕ 撰文：王泓鑫主持律師
☉出刊日期：2021/05/24
【法律加油站】：定期租約，房客可以提前終止嗎？
【事件】
一般租賃契約均會有租賃期間的約定，一來是因為房東擔心未定租賃期限，就成了「不定期」租約，將來要跟房客收回房屋，會受到很多限制；二來是因為房東擔心房客來來去去，舊房客離開後，新房客承租前，將會有一段時間是收不到租金的。針對定有期限的租約，房客想要提前終止租約搬離，例如這一年多來因武漢肺炎導致商家生意做不起來，或因職務調動而要提早搬遷，房客可以提前終止嗎？
【解析】
◎定期租約，房客可以提前終止嗎？
目前法院多數見解，均認為定期租約是可以提前終止的。
蓋按租賃契約雖定有存續期間，但如一造反悔願認賠償損失，即無不許終止之理（最高法院18年上字第2001號判例參照）。而上開判例作成後，民法第450條第1項、第2項始於18年11月22日公布；並自19年5月5日施行，惟上開判例並未經最高法院廢止，自仍屬有效（臺灣高等法院臺中分院97年度上字第87號、101年度上字第332號裁判參照）。
但上開法院多數見解，近來有相反之見解。台灣高等法院台中分院106 年上字第495號判決認為，依民法第450條第1、2項規定：「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。」，已明示僅於未定期限之租賃契約，各當事人始得隨時終止契約；如租賃定有期限者，則其租賃關係，原則上於期限屆滿時始為消滅。而現行民法債編係18年11月22日由國民政府制定公布，並自19年5月5日施行。換言之，上開最高法院18年之判例，明顯與後來制定施行之現行民法相牴觸。
◎ 承前，房東可否以賠償金談不攏，而不准房客提前終止？
至於房客要求提前終止租約，並願賠償損失，房東可否以賠償金談不攏，拒絕房客提前終止？
法院實務見解認為，上開最高法院18年上字第2001號判例意旨係指租賃契約之一造，如有意願賠償損害，即得終止租約，如雙方對於賠償金額有所爭執，則應循訴訟途徑求其解決，並不以對造同意他造要求之賠償損害金額，或已填補損害為前提，否則如對造故意不同意賠償金額，則租約屆滿前豈非均不得終止，顯有違契約自由原則（最高法院89年度台上字第1333號裁判、臺灣高等法院88 年度重上更（一）字第106號裁判參照）。換句話說，房客只要表達提前終止租約，即生終止租約之效果，賠償金額乃另一個問題，如雙方談不攏，可透過訴訟解決，不影響房客主張終止租約之效果。
最高法院89年度台上字第1333號裁判認為，租賃契約雖定有存續期間，但如一造反悔願認賠償損失，即無不許終止之理，本院著有十八年上字第二○○一號判例可參。原審依取捨證據、認定事實、解釋契約之職權行使，以兩造簽訂之戶外廣告媒體租用合約（下稱系爭合約），其第六條雖約定：「租期中無論任何一方不得隨意停租」，惟第九條並約定：「……雙方對本合約所定義務，如未能依約履行，視為違約，違約之一方應負責賠償對方因終止本合約所產生之一切損失。」並非絕對不許終止系爭合約。如關於賠償金額有所爭執，自得循訴訟程序解決，被上訴人既業向上訴人表示自民國八十六年二月二十八日終止系爭合約，關於上訴人請求被上訴人給付終止後之租金部分，於法無據，因而為上訴人不利之判決，核無違背法令之可言。可資參照。
◎ 房客要提前終止定期租約，是否需先通知房東？多久之前通知？
房客要提前終止定期租約時，必須提前通知房東，此觀民法第453條規定：「定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定，先期通知。」。
而依據民法第450條第3項規定：「前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或 1個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或 1個月之末日為契約終止期，並應至少於1星期、半個月或1個月前通知之」。此項終止租約之通知及終止期之規定，於定期租賃契約依上開最高法院判例意旨終止時，依相同法理，應類推適用之。
換言之，依據上開規定，一般租金都是每月繳納一次，則房客是否需一個月前就通知房東？還是只要「提前」通知就可以，不用拉長到這早之前就通知？
法院實務見解認為，如果是房東提早終止租約才需依據上開規定在一個月前就通知房客，但如果是房客提前終止租約，只要「提前」通知就可以，不用拉長到這麼早的時間。此觀最高法院 87年台上字第580號判決謂：「…立法理由主要在於保護承租人，課出租人應預留契約終止之期間，以免承租人措手不及，在由承租人終止契約之情形，並無是項限制，仍以按本文規定，依習慣先期通知為已足。」。
◎房東可否以房客沒有「回復原狀」，而拒絕終止租約，並繼續計算租金？
一般房屋租賃契約均會約定，房客於租約終止後，應回復原狀。如果房客要求提前終止租約，並已搬遷，房東可否主張因房客沒有將房屋「回復原狀」，因此，不能終止契約，甚至繼續計算租金？
台灣台北地方法院107年度訴字第645號判決認為，本諸房屋租賃契約性質上係以承租人占有、用益出租人所有或占有房屋為目的之「用益之債」，及系爭租約第17條另約定「租賃期滿遷出時，乙方所有任何傢俬雜物等，若有留置不搬者，應視作廢物論，任憑甲方處理，乙方決不異議」之契約文義與體系，暨酌之一般社會常情與交易通念，所謂「遷空、交還房屋」，除有特別約定或情事外，應指承租人或其占有輔助人將房屋之占有或事實上之管領力交還於出租人，不再占用房屋而言；至承租人交還房屋之際，租賃房屋是否回復原狀，乃屬另一契約義務或違約責任問題，與承租人「遷空、交還房屋」之判斷，應非相涉。」。
換言之，房客只要終止租約，並實際搬遷他處，將房屋交還給房東，這樣租約就已經終止了。至於如果房客將大量廢棄物棄置或裝潢沒清空，沒有將房屋回到原撞到一開始承租的狀態，這樣頂多是扣押金或需賠償房東相關費用，房東不能主張因為房客沒清空，所以不算交屋，還要繼續算租金。
◎小結
目前法院多數見解，均認為定期租約是可以提前終止的。但上開法院多數見解，近來也有相反之見解，值得注意。
至於房客要求提前終止租約，並願賠償損失，房東可否以賠償金談不攏，拒絕房客提前終止？房客只要表達提前終止租約，即生終止租約之效果，賠償金額乃另一個問題，如雙方談不攏，可透過訴訟解決，不影響房客主張終止租約之效果。
另外，如果是房東提早終止租約才需依據規定在一個月前就通知房客，但如果是房客提前終止租約，只要「提前」通知就可以，不用拉長到這麼早的時間。
再者，房客只要終止租約，並實際搬遷他處，將房屋交還給房東，這樣租約就已經終止了。至於如果房客將大量廢棄物棄置或裝潢沒清空，沒有將房屋回到原撞到一開始承租的狀態，這樣頂多是扣部分押金或需賠償房東相關費用，房東不能主張因為房客沒清空，所以不算交屋，還要繼續算租金。
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