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談一點房市的未來吧(一)
最近台灣房地產的發展，在低利率、低通膨環境以及股市報酬不佳、實體經濟萎縮的狀況下，堪稱最佳投資報酬的選擇！其實資金會往房地產塞，最大的理由就是其他地方賺得沒房地產多，資金只會往阻力最低的地方前進。
當前全球都在美國量化寬鬆的影響下，就算本國沒有實施寬鬆，也會被寬鬆的其他貨幣進駐。然而，台灣房市的發展還是有許多非關於全球環境之處。大家都知道，任何商品的價格，都為”供需原則”所影響。供需原則是價格的基本，其他什麼技術分析、博弈理論、僵固性等等的，都是基於供需原則而衍生出來的。眾所皆知的是，房市有三種需求面，一為實際的居住需求，其次是資金的增值(避險)需求，最後是財產傳承(遺產)需求。這三種需求面，決定房市價格的波動，有許多值得考量的地方。
房市看漲與看跌的理由各有立足點，但大致上看漲的理由多半是資金面、政策面的，如低利率、抗通膨、政府開發與維護、財團外資陸資、稅制這些。資金面是短期的，政策面可能可以長期一點，但重點是這些看漲的理由不外乎就是上述的資金的增值(避險)需求。反倒是看跌的理由，常常拿人口紅利的結束、人口結構老年化這些實際居住需求面的考量來說。也就是以基本面的供需上，台灣房市可能是看空較有道理；資金面、籌碼面的供需上，台灣房市是正在上漲和持續上漲的。
看空房市的論點，基於台灣與亞洲各國的人口結構出面基本上的變化，也就是老年化與人口紅利的結束。日本作為亞洲的領頭羊，在人口結構的發展上是領先指標。日本在1950到1980年代末經歷了一段漫長的人口紅利與經濟高度增長的日子，日本的房價當年也創下極度的泡沫，1989年全日本的房地產總市值超過了全美國房地產總市值的4倍。1990年前的日本社會也一度認為房地產是不可能會跌的，但在1990年後，日本房市隨著日本股市的崩盤而在稍後出現大幅下跌。日本房市當時在資金面上出現了巨大問題，導致泡沫迅速破滅。而日本的人口結構的老化問題，生產力、競爭力的青年人口比例不斷下降，沒有生產力、政府與社會負擔極高(社會福利、保險和退休金)比例的老年人口不斷上升，雖然這些長期而言是造成日本經濟衰退的原因，但資金面的崩潰是日本房市快速崩盤的最大影響。經濟衰退造成日本通貨緊縮，進而使日本的房市也衰退，但台灣會這樣嗎？
台灣很多結構與日本極其類似，人口紅利即將結束，老年化越來越快。然而，人口紅利與資金面的支持，對房市的影響孰重孰輕？以日本的過往來看， 1990年的日本房市崩盤是因為日本泡沫經濟的連帶影響，可說房價與經濟泡沫互為表裡，而人口結構問題則在房價崩盤後持續影響，使得房價無法復甦。日本房價是死在過度炒作、過量資金湧入，一旦資金面的需求終結，基本面的供需才顯現出影響力。台灣與日本類似之處，在於近來推升房價的力量來自於低利率和財團投資的需求，但我們知道低利率不見得可以留住資金，日本之前的低利率就留不住，因為資金放在日本沒有多少的獲利機會，然而目前資金放在台灣是有很大的希望在房地產上獲利的。但有趣的是因為台灣在稅制、法規上的保守落伍，是沒有多少外資願意投資台灣房地產的，他們寧願賺取匯差。那麼如此巨量的推升房市的資金從何而來？除了財團以外，台灣目前極其大量的屆退休人員，可能是這波資金潮的主角。
台灣1950年代也有著與日本、歐美一樣的”戰後嬰兒潮”，1950年代到1980年代為止，台灣是相當穩定的每年有約40萬嬰兒出生，而50年代出生的人們，進入2010年代時將陸續退休。退休人潮的大量退休金，以台灣資本市場在1990年1萬2千點崩盤之後，始終是房市重於股市的結構。因此，台灣的建商相當聰明的看到這點，巨大退休金潮的投資需求。2003年因SARS恐慌導致重挫的房地產市場，在之後成為建商獵地的狩獵場，今日高價的建案都是當時廉價的建地。股價是經濟的先行指標，以台灣營建股為例，股價的高點出現在2007年末到2008年初，遠雄、皇翔、鄉林當時全部都是百元以上高價股。但值得注意的是，2012-2013年台灣營建股的營收與獲利，是2007-2008年的一倍到數倍以上，股價平均水準卻相形低落。以2012年與2008年的Operating Margin與EPS來看，遠雄12年與08年的Operating Margin是小幅成長(62.08％：51.63％)，EPS幾乎持平(6.23：6.03)，然而股價卻是差了一倍。皇翔的Operating Margin和EPS12年比起08年都是大幅成長(51.57％：11.43％；14.76:3.06)，然而股價也是僅及於08年高點的7成。有成長的營建股大多股價也不及08年，沒有成長反而衰退的像鄉林建設，股價僅僅是08年高點的2-3成。2008年的營建股股價除了有美國當時的泡沫應景以外，相信建商的大舉獵地造就日後獲利的想像空間，也是主要原因。面對2010年代後逐漸邁向高峰的退休金潮，
10年以來的養地養房計畫伴隨這些資金，會有今天如此的噴出應該要不感到意外才是。但值得注意的是，今天這些營建股的創新高營收，卻沒有反應出來創新高的股價，當商品的價值與價格出現脫鉤，往往代表著一些變化。這裡我們明天繼續講。
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