談一點房市的未來吧(二)
上篇談到幾個重點，台灣房市上漲是基於資金面與籌碼面，資金面的優勢是低利率環境與實體經濟緩步衰退（經營企業、投資店面或股票的獲利期待不如房市），籌碼面的優勢則是巨量的退休金潮的投資、避險需求。至於營建股股價的消長，則可能反映了市場上對於此波房市熱潮後勢的些許憂慮。
與一般人想像不一樣的是，對於商品的價格，籌碼面比起基本面還來得重要。日本的例子也是籌碼面先鬆動、崩壞，基本面的影響才會浮現出來。大家都知道台灣人口結構即將步入自然下跌的趨勢，亦即年度粗死亡率將大於粗出生率，也就是所謂的人口紅利的結束，許多看空論者都以此做為台灣房市的”基本面”空頭言論，認為未來將不再有實質性的買盤去支持房價。根據2012年經建會的報告顯示，台灣最快2019年將進入人口自然下跌的趨勢，2024年起總人口數將進入減少階段。除了台灣總人口面臨減少以外，人口結構比例也自2014年起進入快速高齡化的階段，有生產力的人力資源不斷減少，空頭言論者強調人力資源衰退表示台灣缺乏經濟成長力道，即便低利率，資金也會往更有賺錢機會的其他國家或地方轉移，台灣也將邁入日本的後塵。而台灣目前的極低租金比，與比日本還高的空屋率，再再成為房市空頭論者的支持論點，然而事實真是如此嗎？
本波台灣房市多頭的籌碼結構，賣方主力像各建商、都更主力甚至政府，都在釋出長期以來以台灣特有的極低成本環境養出來的籌碼，亦即賣方主力沒有必須快速變現的壓力，他們可以慢慢賣；至於買方主力，並非ㄧ般人以為的投機客，短線投機客也必須有下一個釋出的對象，買方主力就是這些50年代出生的退休金大軍。相對於空頭論者看到的是台灣將面臨人口自然下跌的趨勢，然而要注意的是房地產的主力買盤，與未來人口紅利的結束兩者指涉的對象是不同的。青年人力資源的確是創造國家GDP的力量，但他們不是房地產買盤的主要力量。以台灣的財富結構而言，絕大多數的專業人士、高級勞工(收入較高者)與公務員，所領取的退休金遠比青年薪資所得來得高出太多了。且歷經了萬點崩盤與金融海嘯後，屆退人士原本就比較保守的投資屬性只會獲得加強。這些人大約有多少呢？我們從1951年起看到1981年為止，這段期間內每年台灣的出生人口數都以40萬人上下穩定的維持著，光是目前1951～1961的已退、屆退人員（53-62歲），粗估就有近380萬人。縱然財富分配是不均的，但總額不會因為分配不均而影響，根據主計處資料，公務員平均退休金為980萬，上班族平均為240萬。全國公務員目前有34萬人，按人口比例為1.7％，故光是50年代的已退、屆退公務應約6萬人；加上約7成5的退休勞動人口（扣除死亡、失業率以及農業）；50年代人員的退休金潮粗估就超過7兆。(公約6千億，勞約6兆５千億)。2011年富比士亞太區財富報告中，台灣被定義為富裕人士的有82800人，財產總值為2640億美元，也差不多7兆9千多億，比起這退休金潮只是差不多。況且這些退休金潮還是被低估的，拜台灣法規寬鬆之賜，一些成功的企業家或專業人士的類退休收入，如店面收益、股票這些，都還沒算在內。這龐大的退休金潮，都是實質的買盤，建商早在10年前就看到了，政府也看到了，因此都更、國有土地釋出等等屢出不窮，為的就是藉此大撈一筆。
樂觀角度而言，好像台灣房市PARTY離結束還很遠，1960年代退休潮與1970年代的退休潮都還沒來，難道這房市PARTY可以燒到這麼久以後嗎？但要注意的，台灣的實體經濟持續的萎縮事實，終將拖累資金面。目前是實體經濟緩步的萎縮，初期還沒太大感覺，社會潮流只會發現除了房市外，其他的投資途徑不管是開店、開公司還是做股票，都很難賺。未來如果實體經濟面繼續惡化，終將使得資金放棄在台灣獲利的機會，從而轉往國外如日本以往那樣。台灣目前政府負債和政府不當投資，以及實體經濟的衰退，已經導致這些退休金未來面臨倒帳或減碼的風險。去年沸沸揚揚的勞保、勞退破產危機新聞，就是由基本面出發觀察得知的，未來不管是負責繳納勞保、勞退、甚至退撫的人力資源，只會人數更少收入更差，當然養不起日益龐大的退休金潮，這種類龐氏騙局結構，增加提撥的比例與延遲退休年齡，也只是延緩這些社會退休金的倒閉日子，結構不變一樣沒救。人力資源減少是台灣很大的風險，但不見得就能壓垮房市。就如剛舉證的，”如果”台灣經濟持續衰退，人力資源的總產值降低（平均產值不變或降低，總人數變少，導致總產值降低），進而影響退休金潮的穩定，導致買方籌碼鬆動，進而出現成交量萎縮，而又適時出現國際金融危機或是台灣產業、或台灣退休金潮的崩潰，才會造成房市的反轉。”如果”台灣經濟竟然可以好轉，人力資源總產值增加或不變(平均產值因產業升級而提升，總人數變少，導致總產值增加或變化很小)，退休金潮只有小幅影響，則後續狀況可能會在沒太大變化下出現，亦即是50年代、60年代、70年代的退休金潮按步就班的出現，則可能台灣房市的PARTY可以延燒的比單看人口紅利結束的空方想法來得久。
無論如何，台灣社會把絕大的資源投放在房市上，有風險過度集中的隱憂。但是在條件成熟之前，即便基本面告訴我們有個不這麼良好的未來，往往市場卻會撐得比大家想像的都久。清朝盛世時代，中國人口因長期的和平而大量滋生，乾隆時中國學者洪亮吉就發表<<治平篇>>，對人口快速增長而土地與收穫跟不上的供需失衡狀況表達憂心。乾隆晚期農業經濟已經無法負擔數量龐大的人口增長，但這狀況還是積壓了50多年才在1850年引爆出太平天國事件來。可以見得，台灣未來的經濟發展依舊是房市能不能獲得支持的重點，以政府和既得利益者的角度來看，最好的方向是不變。經濟緩慢的衰退加上低利率，能讓希望獲利的資金入駐房市，且又能維持住退休金潮使之不至於崩潰，就能繼續製造出他們所想要的買盤；比起維持現狀，台灣如果經濟發生劇烈的變動，即便是往好的方向走，可能也會造成資金流出房市的狀況，因此政府不跟進量化寬鬆、不積極的尋求轉型的原因或許是如此；那如果發生經濟崩盤，嚴重到政府必須斷尾求生，退休金潮有中斷或縮減風險時，他們想要的買盤也會消失，房價的風暴才會發生。
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