※ 網友來信回答剪輯：想請教關於台中西區五期重劃區的房地產＠【奶爸仲介-Quinn】謝坤原 0921-751481

2011-05-10 12:35:08| 人氣1,055| 回應0 | 上一篇 | 下一篇

※ 網友來信回答剪輯：想請教關於台中西區五期重劃區的房地產

問：

目前母親在台中租屋,住在西區,月租金約12000,我打算幫她看個西區的兩房或是北屯北區的三房,價格在200萬左右,該怎麼決定比較好呢?

我的考慮是:
1.租金足夠可以繳貸款了,頭期款兩三成應該沒問題
2.西區是比較方便又是孰悉的環境
3.北區或北屯可以買到比較大的,但是脫手怕比較難
4.如果繳完貸款後,房子已經成了30-40年舊屋,還賣的出去或是可以住人嗎?

我該買哪裡或是繼續租呢?目前時間點適合買嗎? 謝謝

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答：

沒有什麼該不該，只有適合不適合！

建議，看屋要從自己熟悉的區塊看起是比較OK的，當然不是反對搬至他區。
只是因熟悉的區塊，在看屋時越能分辨到底真相是否真如所聽、看到的。再來，因為有點熟悉，一個區塊長期的漲幅與否也比較好打聽，房價大概落點為何？大概產品都是哪些？熱門地段在哪？

同理，要去看他區，也是要作相同之功課。
買屋的參數有很多，可以是挑選出幾項自己最在意的，一邊看屋一邊比對，多看多聽多比較。
PS：可參考之前文章買房其實就好比買大樂透

如果真要買二房，也許納入考慮未來是否換屋 (換大一點...)。
如果真要買他區，也許納入考慮未來是否換屋 (工作、學區問題...)......等等。
相信版大目前應該是卡在預算問題，把自備款稍計算一下，大概知道自己目前能購買的房屋總價是多少？再用總價來計算出能購買的產品、坪數落點在哪？

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譬如拿我最常用來解說的公式出來換算：

今天要買在總價300萬的房子，在西區。
如果是以單坪價計算，新屋若要在12~15萬/坪的話，大約能買到的是20~25坪的房子，扣除公設部份，室內大概剩下14~17.5坪，那大概就是一房一廳，或者是小兩房。若還要計算車位，價格或者室內坪數還要再調整。

中古屋單價若在8~11萬/坪的話，你可以買到27~37.5坪上下的房子，扣除公設部份，室內大概有19~25坪，就大概會有2~3房的格局了。一樣，若還要計算車位，價格或者室內坪數還要再調整。

當然，西區內還會有更精華區，那區塊的價格絕對更高。

需要更詳細的分析，可以寫信給我。

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問：

謝謝您的解答,因為我是想買給家裡的長輩,但是預算又很有限,我只想買西區電梯兩房的房子,因為老人家行動不便 ..

如果以200-250的價位,想看公益路,大墩路,精誠路,東興路,大概可以找到什麼樣的物件,您覺得有投資價值嗎?就是說以後要賣,容易脫手嗎?我們應該是不需要車位,謝謝..

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答：

直接針對您的提問，給您做些許建議！
1、如果以200-250的價位,想看公益路,大墩路,精誠路,東興路,大概可以找到什麼樣的物件?

輸入條件清單→【西區/電梯兩房，250萬，公益、大墩、精誠商圈】
依這個條件一樣幫您換算：
如果只抓這精華區塊屋齡10~20年的成交近三個月均價約10~13萬 (均價計算：從仲介網站、內政部地政司找相同區域之成交價，抓 11~20年區間扣除最高值與最低值抓平均，記得要統一產品)

所以推算大致可以選購在19.23~25坪的產品，因為不需要車位，公設比可以只抓約20%。故室內有15.38~20坪，這空間還OK，這就是你大致要去的看屋方向產品。

但是，以上都是理論，實際上要在西區五期裡，找這樣的坪數產品不多，有的話也都是整棟戶數較多的產品標的！
所以您可以再把看屋方向範圍拉廣，譬如可以看到25~30坪的三房產品，但去挑找2樓、4樓、頂樓的，通常這三個樓層的價格1坪可差5000 ~10000元不等的。
或者把產品拉離開主要道路，往巷子裡面找，雖然不臨路卻共享機能與商圈。臨路不臨路、死巷或活巷，1坪價格可差3000~12000元。

記住，千萬記住！我要您用自備款再推算總價，不是要您用總價找房！是要用總價找合理坪數，所以看屋時千萬別陷入總價的迷思！

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2、您覺得有投資價值嗎?就是說以後要賣,容易脫手嗎?
你所選的區域是屬於西區五期生活圈，我大膽預測，這一圈在未來十年，易漲難跌。
還有，在不動產市場裏，難脫手有時是因為產品，一個區塊裡的冷門產品 (就像某間在某明星小學區旁搞套房產品…)，或者是產品列表中的不熱門對象 (譬如現今一樣都是小坪數的產品中，都會新貴
型的一房一廳就比兩房熱門！)。

市場自然會決定產品的生存以及產品的價值，大眾產品以後自然仍會有大眾需求。

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問：

我的自備款希望不要超過60萬,這樣買200-250的產品有困難嗎?還是需要提高呢?
如果同樣價位,是不是北區可以買到大一點的,您建議這樣做嗎? 其實我們是習慣住西區的,不過以前也住過中國醫藥學院附近的北區。

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答：

自備款60萬，若在之前大約可以買到約300萬價位的產品，但在最近民意打房效應下，銀行貸款緊縮，目前貸款成數能否在8成還是8成5，還是個未知數，沒關係就先抓到240萬上下吧！

北區很大很大，便宜的區塊也很多，但中醫商圈近兩年的漲幅，其實也已跟上『全台中市成交行情均價-10.23萬』(至99年第三季止)。當然，除非真的在熟悉的區塊已找不到適合自己的產品時，當然不排斥跨區呀！