【奶爸仲介-Quinn】謝坤原 0921-751481 平時除了房仲工作外 就是職業奶爸 ● 對於孩子喜歡 #自己帶 #自己教 #自己陪伴 ● 所以為了能有更彈性的時間陪伴孩子 教育孩子 ● 而仍堅持在這高壓的行業 不放棄 ● 偶而客串各中小企業的#網路行銷講師以及#教育訓練講師 ● 也曾出版過 #LINE的專屬貼圖 ● 幫企業熟客跟親朋好友們畫過幾張商標貼圖 ● 97年開始學習網路上經營不動產網路部落格至今 ....... -------- 不當第一，只當唯一。 只講真話，只做真事，因為真誠待人。 -------

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不點交：法拍屋拍定後，法院不負交屋的責任，得標人要自行與法拍屋屋主協商以取得房屋使用權，或者得標人要打官司破除法拍屋屋主不點交的原因，以取得房屋使用權。

點交：法拍屋拍定後，法院要負交屋得責任，依強制點交程序，交屋給得標人。

法院不點交的原因為「買賣不破租賃」，因為過去太多人假造租賃契約，採用這種方式，以保住自己的房子，所以後來修法為只有一張租賃契約還不夠，還要「承租人占有中」才算。

而且超過五年或不定期限的租賃契約，只要沒有公證過，都不適用「買賣不破租賃」。

其法源依據為民法第 425 條：出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。

銀行為了避免「買賣不破租賃」，影響其抵押權，多會在房貸契約中，要求貸款人表明沒有任何租賃，所以法拍第一拍沒有拍定後，銀行就會以該租賃發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響為由，向法院聲請除去租賃關係，由不點交改為點交，因此由銀行房貸造成的法拍屋，大部分為點交，其他情況就不一定了。

其法源依據為強制執行法第 98 條第 2 項：前項不動產原有之地上權、永佃權、地役權、典權及租賃關係隨同移轉。

但發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響，經執行法院除去後拍賣者，不在此限。

在法拍屋的整個查封拍賣流程中，不動產鑑價公司會對不動產進行估價，法院會通知債權人、債務人表示意見，以定出第一拍底價。

如果沒有人得標，第二拍底價就打八折，以吸引投標人。

如果第二拍仍然沒有人得標，再以第二拍底價打八折，以吸引投標人。

如果第三拍仍然沒有人得標，就以第三拍底價公告應買三個月。

如果仍然沒有人買，第四拍再以第三拍底價打八折，以吸引投標人，叫做「特別拍賣」。

 (BTW，不一定每拍都會打到八折，也可能是八五折、九折..等，但最低是八折！)

到了特別拍賣，仍然沒有人得標，債權人只能承受、撤回拍賣或另行估價拍賣。

減價的法源依據為強制執行法第 91 條：拍賣之不動產無人應買或應買人所出之最高價未達拍賣最低價額，而到場之債權人於拍賣期日終結前聲明願承受者，執行法院應依該次拍賣所定之最低價額，將不動產交債權人承受，並發給權利移轉證書。其無人承受或依法不得承受者，由執行法院定期再行拍賣。

依前項規定再行拍賣時，執行法院應酌減拍賣最低價額；酌減數額不得逾百分之二十。

公告應買的法源依據為強制執行法第 95 條：經二次減價拍賣而未拍定之不動產，債權人不願承受或依法不得承受時，執行法院應於第二次減價拍賣期日終結後十日內公告願買受該不動產者，得於公告之日起三個月內依原定拍賣條件為應買之表示，執行法院得於詢問債權人及債務人意見後，許其買受。債權人復願為承受者，亦同。

前項三個月期限內，無人應買前，債權人亦得聲請停止前項拍賣，而另行估價或減價拍賣，如仍未拍定或由債權人承受，或債權人未於該期限內聲請另行估價或減價拍賣者，視為撤回該不動產之執行。

第九十四條第二項、第三項之規定，於本條第一項承買準用之。