【奶爸仲介-Quinn】謝坤原 0921-751481 平時除了房仲工作外 就是職業奶爸 ● 對於孩子喜歡 #自己帶 #自己教 #自己陪伴 ● 所以為了能有更彈性的時間陪伴孩子 教育孩子 ● 而仍堅持在這高壓的行業 不放棄 ● 偶而客串各中小企業的#網路行銷講師以及#教育訓練講師 ● 也曾出版過 #LINE的專屬貼圖 ● 幫企業熟客跟親朋好友們畫過幾張商標貼圖 ● 97年開始學習網路上經營不動產網路部落格至今 ....... -------- 不當第一，只當唯一。 只講真話，只做真事，因為真誠待人。 -------

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「優先承買權」

優先承買權的目的是促使「房屋所有人」與「土地所有權人」為同一人，以方便管理、使用。   例如：土地出租給別人蓋房子，造成「房屋所有人」與「土地所有權人」不為同一人的情況。   又或者多人繼承一房屋，各自持分一部分，此時其中一持分被法拍，其他持份共有人有優先承買權。   有優先承買權的不動產，包括土地以及房屋。   拍賣土地時，法院公告上會註明「拍賣土地持分/全部，拍定後點交/不點交，其他共有人有優先承買權」。   拍賣房屋持分時，法院公告上會註明「拍賣房屋持分，拍定後不點交，其他共有人有優先購買權」。   所以房客、子女、親戚等，除非符合條件，不然都沒有優先承買權。   其法源依據為土地法第 104 條：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。   土地法第 34-1 條第四項：共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。   民法第 426-2 條：租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。 前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買者，視為放棄。 出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人。 共有人即使符合條件，但若同時是債務人或保證人等，也沒有優先承買權，只有非債務人的共有人才有可能優先承買。   另外公寓、大廈等也有多人持份的情況，但這種稱為「假性持份」，沒有優先承買權。

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「抵押權」

抵押權主要是用在不動產上，區分為「普通抵押權」與「最高限額抵押權」。汽機車等記名財產亦可抵押。   一般親友間借貸，因彼此間互相信賴，並不會特地設定抵押權。向銀行借貸，銀行一定會要求提供擔保，可能為「物保」或是「人保」。   一旦債務無法償還，即使債務人想賣屋還債，並優先償還親友，但無法如願以償。這是因為銀行擁有抵押權，償還的順位為第一順位抵押權 -> 第二順位抵押權 -> 無擔保債務。   其法源依據為民法第 860 條：稱普通抵押權者，謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償之權。

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「最高限額抵押權」

有時被拖累的保證人會忿忿不平的問：「我明明只擔保朋友的房貸，為什麼竟然連卡債也算在我頭上？」   這可能是因為其擔保的是「最高限額抵押權」，在其最高限額限定的範圍內，擔保一定範圍內的不特定債權。 比方說最高限額一百萬內，擔保一定範圍，如房貸、卡債、利息及違約金等。   或者會聽到暴跳如雷的保證人說：「我當時明明已經代為清償，都還光了，為什麼又有新的債務找我。」 有可能是保證人雖然通通代為清償了，可是並沒有拿清償證明到地政事務所塗銷最高限額抵押權，因最高限額抵押權的特性，仍然繼續擔保未來新增的債務，所以債務人繼續使用，保證人得繼續還債。   其法源依據為民法第 881-1 條：稱最高限額抵押權者，謂債務人或第三人提供其不動產為擔保，就債權人對債務人一定範圍內之不特定債權，在最高限額內設定之抵押權。 最高限額抵押權所擔保之債權，以由一定法律關係所生之債權或基於票據所生之權利為限。 基於票據所生之權利，除本於與債務人間依前項一定法律關係取得者外，如抵押權人係於債務人已停止支付、開始清算程序，或依破產法有和解、破產之聲請或有公司重整之聲請，而仍受讓票據者，不屬最高限額抵押權所擔保之債權。但抵押權人不知其情事而受讓者，不在此限。 第 881-2 條：最高限額抵押權人就已確定之原債權，僅得於其約定之最高限額範圍內，行使其權利。 前項債權之利息、遲延利息、違約金，與前項債權合計不逾最高限額範圍者，亦同。

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法拍小教室 債務人拒搬 得提告排除

2010年04月18日蘋果日報

 

法拍新手Jerry問：若拍到的不動產是不點交物件，該如何處理？
寬頻房訊副總經理陳俊隆說：可先參考第一順位銀行的抵押權是否低於拍賣底價，如果低於底價可請銀行申請排除租賃，即可變點交。
但如果設定的抵押權已經高於底價，且債務人拍定後仍然不遷離，得標人可就不點交的原因，如租約、佔有等內容，對承租方或佔有人向法院提出排除佔有、租約之民事訴訟，如果勝訴即可向民事執行處，申請點交。
但因為民事訴訟耗時數個月，投標前，買方最好先向債務人協調未來搬離是否可行，以及所需要的時程，避免之後發生不必要的麻煩。