梁淑華律師 TEL：02-25526750 FAX：02-25526760 103臺北市大同區承德路1段35號7樓之2(捷運中山站6號出口步行5分鐘、建成國中停車場旁) 為您提供民事訴訟、家事訴訟、刑事訴訟、行政訴訟、訴願、非訟、個人或工商企業法律諮詢暨常年法律顧問等法律服務

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　臺灣集合住宅中，有時候會約定屋頂平台由頂樓住戶使用管理，此性質屬於共有物的分管契約，惟屋頂平台之構造設計有其原有功能，不容任意加蓋建築物，影響全棟建築物之景觀及全體住戶居住之安全。亦即區分所有人就共有部分有專用權者，「仍應本於共有物本來之用法，依其性質、構造使用之，且無違共有物之使用目的始為合法」；又按物之使用，乃指依物之用法，不毀損其物體或變更其性質，以供吾人需要而言，而大樓樓頂平台之用途，一般作為火災之避難場、電梯之機械室、屋頂之出入口、避雷針、共同天線、火災時之通路，如住戶於屋頂平台加蓋建物，影響全建築物之景觀及住戶之安全，已達變更屋頂之用途或性質，自非適當，共有人為全體共有人之利益，自得本於所有權請求除去之(參照最高法院80年度台上字第1104號判決、最高法院82年度台上字第1802、2284號判決、最高法院92年度台上字第41號判決、臺灣高等法院93年度上字第111號民事判決、公寓大廈管理條例第8條第1項)。

　換言之，縱使其餘住戶曾約定同意頂樓平台由頂樓住戶使用管理，但頂樓住戶仍須本於屋頂平台本來的用法，依其性質、構造而為使用，頂樓住戶如果擅自在屋頂平台上搭蓋建物、游泳池甚或封閉逃生梯、逃生門以致阻塞逃生通道，這些利用方式，個人認為都不是依照屋頂平台原來的性質及構造而為使用，已經違返樓頂平台的使用目的而超出其他住戶原來同意頂樓住戶管理使用的範圍。此時，各共有人即其餘住戶均得單獨依民法第821條規定，就共有物之全部為本於所有權之請求，訴請頂樓住戶回復原狀。又頂樓住戶前開行為應已違反公寓大廈管理條例第8條第1項規定者，依同法第8條第2項及第49條第1項第2款規定，管理負責人或管理委員會(下稱管委會)應予制止，經制止不從者，則應報請各該主管機關依第49條第1項第2款規定處以罰鍰，該住戶並應於1個月內回復原狀，或由管理負責人或管委會回復原狀，其費用由該住戶負擔。另頂樓住戶若係建物所有權人，前開情形應已違反建築法第77 條第1項規定者，依同法第91條第1項第2款規定，得處罰鍰，並限期改善或補辦手續，必要時，並得停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除、恢復原狀或強制拆除。

　又若分管契約除約定頂樓平台由頂樓住戶專用外，並具體約定同意由頂樓住戶加蓋違建使用，會因為違反前述法令而無效，其他樓層住戶仍可循前述途徑，請求將頂樓住戶搭蓋之違建拆除。