燕燕的家

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《VO》導讀：

《金融業者不能說的理財詭計》兩位作者坂下仁和宮大元，原本是日本三大銀行的銀行家及保險公司高層，工作過程中他們發現，「房貸」其實是銀行壓榨年輕人的理財詭計。

（責任編輯：戴相文）

如此貪婪的銀行，過去其實是有良心的。它們曾以「為客戶保管金錢，再將錢借給需要資金的公司」為本業。借了錢的公司便購買原料、備齊新機械，最終輾轉豐富了我們的生活；銀行將設備投資、人才投資所需的資金借貸給企業，對社會有所貢獻，是如此經營穩固而健全的事業。

但如今奉行「擔保主義」的銀行，並沒有媲美當年的審查能力。因此，就如同日本的情況，適合企業的融資，就只偏向針對大企業的安全借貸，也總是只對有日本信用保證協會（編按：依據《信用保證協會法》設立的法人，目的為當中小企業接受金融機構融資時保證其債務，以讓中小企業更方便操作資金）提出保證的單位進行融資；抑或是僅僅根據大數據分析的機率，選擇被判斷為能進行融資的消費者放貸。 過去放高利貸的人做的事，如今成了銀行的本業 。住宅貸款是把用於「名為住宅的消費」的錢借給客戶，因此也屬於消費者貸款。

有孩子的年輕夫婦，由於錢賺得少、生活型態不穩定，因此租屋居住較為穩當。若是在過去不動產價格持續上升的時代，毅然決然的買下房子固然好；但 如果像日本那樣房價持續下滑，即使買了房子，資產價值也將會不斷減少 。就算利率低廉，假使一旦背上高額的房貸，就必須繳付龐大的借款利息給銀行，結果幾乎確定成為人生失敗組。

榨取你的荷包

「究竟是購屋好，還是租房划算？」人們總是圍繞著這個話題議論紛紛，但筆者坂下總是對此感到不可思議。

當然，有人會說：「就算付了房租，房子也不是自己的，而且得一直負擔這筆錢讓房東賺，所以買房絕對比較划算！」筆者可以理解這種心情。的確，或許在沒有租屋管理經驗、或是不清楚會計和稅務的人眼中，看見的情況就是這樣。

只是，在人口持續減少的狀況下，即使 30 年後付清房貸、能夠名正言順擁有了自己的家，屆時住宅地的價格也很難變得比現在更高。

況且，在歐美國家所買賣的住宅中，有 9 成左右都是中古屋，日本則有 8 成以上都是新建住宅。這是因為住宅一旦老朽就沒有價值，而會拆掉建新屋，所以就算購買新建住宅，30 年後便只會剩下貶值後的土地價值。

此外， 經營租屋事業的房東，之所以手頭能留住錢，是因為他們利用「減價償卻費」而大幅節稅。所謂減價償卻費（註：亦即折舊費），是指房屋價值每年都會下滑，於是便將房租等收益當作沒發生（用抵稅項目抵消），以藉此讓稅金變低的一種機制。由於錢未必會從口袋中溜走，所以現金都會留在手頭上。

即使是自購住宅，或許也能同樣將減價償卻費、修繕費等納入必要經費，只要能拿到退稅，買房就會比租房更好。但遺憾的是，自購住宅時，這類費用都不會被認為是必要經費（註：在日本投資置產所得的租金收入，依日本稅法規定須於每年報稅期間提交「確定申告」，相當於臺灣的所得稅申報。「必要經費」便是指出租不動產時的必要支出，包含房屋折舊費、大樓建物管理費、公設水電費、修繕費等，均可作為抵繳稅金的費用；而貸款中的本金返還、自家支出、住民稅〔地方稅〕及所得稅等，則不得列入抵稅的必要支出經費中）。

就這樣， 銀行花了數十年，將年輕族群手中僅有的一丁點「勞務所得」，當作名為利息的「非勞務所得」來搜刮 。縱使你耗費了數十年，認為總算繳清貸款、也能拿到退休金，但銀行仍舊持續剝削你，至死方休。如今他們還勸說你用退休金，來購買投資信託或基金包管商品，繼續榨取你的荷包。