愛玉香菜子的家

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  台灣幾大商圈陸續節節敗退，會出現這種蕭條局面的背景因素自然很多，房客逐水草而居租不租我得算一算，對吧？又，筆者在小說《情深天津珠寶店》文中提到，主角高深的店租屢受店東調漲，仍在要搬與不搬猶豫之中，該斷未斷，卻因一場的大火遭受池魚之殃損失不輕！殷鑑不遠或前車之鑑，本篇就來說說店租對營業的相互關係，為店租而苦的店東該如何對應。

 

  對店租上漲，造成承租戶逃離的因素大致有以下幾項：

 

☉景氣熱絡。無論大(產業)中(業界)小(自店)環境都呈現一片欣欣向榮景象，要說物價上升不跟您漲一些，確實也說不過去。反之，景氣沒那麼好又要漲價，難道物件持有者的腦袋是裝糨糊的嗎？非也，另外有著原因如下。

 

☉產權的共同持有人(兄弟、姊妹、父母、夫妻)搞不定。有人要多(有額外支出或多多益善)，有人正好，有人可高可低不置可否(不靠此吃穿)，反正多數決形成一致決議後，出來簽約者的人拍板定案。

 

☉有向銀行借貸或預備售屋者。房租與貸款金額或房價自然有關，不調高這一部分豈不是跟自己過意不去，因此，盡其可能不僅不讓租金往下掉，還得往上漲高多些。

 

☉房東想自己幹。頂讓是待機再舉，不給續租是殺雞取卵，結束營業是獲利了結或雞飛蛋打，最可怕的事情是房東見人賺錢分外眼紅，不想僅只分一杯羹卻是想整盤端走。

 

☉地區的影武者。每個地區不論有無商店街這樣的組織，總會有(幾)個有錢(房子面積最大或多棟出租者)有勢(士紳者)的人，影響左右著該地、該街的房租。經過他這麼一呼百諾，才能顯示出社會賢達的能耐

 

  看是要商店街一起共好，或者是商店街一起沉淪，高房租是會導致劣幣趨逐良幣的情況發生。就像有一銀樓街，因為與金銀珠寶的歷史淵源已久，房東怎可放棄咬在嘴裡的肥肉(其實外表光鮮亮麗的心事誰人知！)遂導致「特種行業」負擔得起高額租金逐漸入替，一間、兩間蔓延下去…結果跑街的人某天要前往別家做生意時，門口擦皮鞋的人竟然說了：「少年ㄟ，你這個月比較早來喔？」嚇得他往後盡量少往那條已經要”黃”了的銀樓街去做生意。

 

  無論高房租或低房租都是你情我願的事情，自己因此得好好盤算一番，租金多少方屬划算？

 

  本業的租金若來反推算營業額，租金大約占營業額的13～20％。當中，另外又得看自店的商品構成為何？純黃金、黃金珠寶、純珠寶的商品，吸引顧客前來購買的獲利情況又各有不同。買(回收)賣(新品)黃金的需要”量”來衝業績，銷售珠寶則要設計、專業、服務的”質”來提業績。

 


(圖片網路摘錄)

 

  遇到囤屋居奇的房東，站著三七步說話不費力，租約未到就開始放風聲，碰到環境出現敗象的房客，正逢不景氣生意不給力，租約未到得先要探行情。

 

  店租與營業額的比例合算與否外，再又，營運成本的比例適不適當？當店租高到約占營業額的25％以上，其他營運成本(如薪資、水電、差旅交通費…)再無法降到合理的範圍，勢必對營業額得積極加強及提振。

 

  從過去會計帳上得知，當租金占營運成本的比例逐漸攀高，如未來財務試算的營業額能夠有所成長，店租於忍受範圍內其實仍可繼續承租下去。畢竟”一日(年)徒栽三日(年)徛黃Tsi̍t ji̍t (nî) suá tsai, sann ji̍t (nî) khiā n̂g”(樹木被移植後有段時間會出現枯黃的現象，引申人不要沒有定性，否則難有成就)屬立地生根此樣植物性的店面，亦然如此。

 

  營業額一般大家最常掛在嘴邊的方程式：營業額=客數X顧客單價。說是魔鬼藏在細節裡，但上帝也藏於細節裡，倘若能挖掘出「潛在顧客」也就是還沒有來店裡消費過，經過您的服務提升、人脈拓展、廣告促銷等努力不懈，不久也會到店裡來消費的顧客。

 

  因此之前的方程式可想成為：營業額=實際客數(既有顧客+潛在顧客X來店購買率)X顧客單價。

 

  倘若沒信心達成損益兩平、轉虧為盈，這又該如何呢？刪減成本的觀念絕對是有必要的，租金的固定成本刪減方法有：

 

☉做足充分溝通之必要。帶著您的營運計劃書與房東協調，租金再漲將無法負荷，捨不得房子(孩子)套不住郎(狼)，讓房東明白合則兩利分則兩敗。坦誠布公說不定不適用，但沒試試看怎又知道沒用呢？

 

☉平常做好轉進的準備。留住青山不怕沒柴燒，斷尾求生的做法除考慮在附近另覓新據點外，對於新的商圈特色、集市能力、租金多少等的調查，平常亦要多下點功夫，免得屆時進無路退無步。

 


(圖片網路摘錄)

☉已有主顧再輔以電商。改租原據點附近店租為理想的二樓或新據點，都需佐以電商的告知及維繫，任坐店的和尚(店東)跑不了廟，讓來電(客人)的冤有頭債有主，將來的生意買賣都不能單憑線下或是線上。在經營主顧客同時也經營過路客，此趨勢不可擋也無法擋。