諸緣來去何增減？笑擁斜陽照海天。。。 短暫人生幾番風雨情。 匆匆走過幾度回眸戀。 心坎鑲著足痕淚光影。 誰悟得無生法忍行去。 *幻羽*捻題一*悟行* 2023/01/03/18:34:58

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【蚊子屋不嫌多？淡海新市鎮再開第二期】

內政部營建署已完成淡海新市鎮第一期開發案，從2012年7月起推動的第二期開發規劃案，2018年初已完成第二期範圍內的山坡地解編，在第二期開發的區域內共釋出二九六公頃土地；新北市府農業局指出，解編後的土地將依據土地特性做合理使用，不再受山坡地水保規範，可帶動新市鎮的繁榮發展。

市府城鄉發展局都市計畫科長謝惠琦表示，淡海新市鎮開發案原本由內政部營建署主導，市長朱立倫105年初(2016年)在市政會議表示，新北市已升格直轄市，淡海新市鎮、林口特定區將由市府接手後續開發事宜，營建署也同意，但中央、地方仍在溝通交接細節。

淡海新市鎮特區分為二個期程、四區開發，採區段徵收方式辦理，淡海第一期面積是446公頃，第二期第一區面積約662公頃，第二期第二區面積約505公頃，第一期已完成徵收、開發，第二期開發仍在進行第二階段環評程序，中央喊出「生態新市鎮」目標。

坡度小於五％ 獲辦理第二期解編

內政部營建署新市鎮建設組長王東永表示，第二期第一區662公頃原本編定為山坡地，因部分地區坡度小於百分之五等因素，符合劃出山坡地範圍的規定，所以辦理山坡地解編，新北市農業局最後解編的面積是296公頃，約為原面積的四成五。

農業局山坡地保育科代理科長周佑軒說，該處早期由行政院農委會水土保持局規劃為山坡地，當年因圖資、技術、設備等不夠充足，將原本坡度平緩的地區劃入山坡地範圍，依「新北市山坡地範圍劃定及檢討變更作業要點」規定，平均坡度未滿五％、未在崩塌地及土石流危險溪流影響範圍內、劃出區的連續聚集面積大於十公頃等，就符合山坡地解編條件。

可連接桃機、台北港 具交通優勢

周佑軒表示，解編土地坐落在北投子段、林子段、下圭柔山段、興化店段和灰磘子段，周邊未來有淡江大橋、淡水河北側平面道路等重大交通建設，將連接林口特定區、桃園機場及台北港等，具有海、空雙港的交通優勢，可望帶動新市鎮產業發展。

宣布淡海新市鎮第一期計畫完成開發，內政部營建署著手展開第二期規劃，經重新測量核定，於2018年1月3日同意解編部分坡度小於5%的山坡地，面積多達296.68公頃，佔新市鎮計畫二期一區的45%面積，但儘管符合解編標準，以目前當地發展，遭到民眾嚴重質疑「一期閒置空地、空餘屋多」，真的有必要開發第二期嗎？





新市鎮二期部分山坡地，面積近300公頃，二期一區總面積662公頃，遠大於一期面積446公頃，針對內政部營建署表示，新北市府積極向中央爭取淡海開發主導權、表達願意接手，基於尊重地方規劃，便同意交由新北市府接手後續開發事宜，目前仍在溝通交接細節。

這次解編的區域，未來待淡江大橋、淡水河北側平面道路等重大交通建設完工後，雖可連接至林口、桃園機場和台北港，看上去可望帶動新市鎮產業發展，但龐大的土地開發，回頭看淡海第一期土地使用僅達5成，也讓民眾質疑，是否為了炒地皮，不在乎讓當地再步入鬼城後塵。

根據營建署最新統計，2012~2014年度全國15個整體開發及周邊地區中，淡海新市鎮低度使用電住宅比例佔整體23.6%，屋齡在5年內的更高達32.5%，而新建待售餘屋住宅則達1903宅，呈現逐季攀升，比例均較其他15個開發區相對較高，名列前段班。

龐大賣壓也大大影響區域房市，擠壓房價直直往下落到1字頭，根據永慶房產集團彙整實價登錄資料，新北近一年低總價交易熱區，以淡水交易最多，佔全市交易15%，資深房屋業者分析，交易大多分布在淡海新市鎮，總價帶在800萬以內、單價在20萬元左右，對自住客吸引力大。以淡海新市鎮為例，因房價在新北地區相對親民，主要購屋族群為25~40歲的年輕首購族，當地部分屋主議價空間相當高，尤其是2016年總統大選那一波出來的拋售潮，價格最低，且淡海現在將進入交屋潮，賣壓會持續拉大，對於持有房屋5年以上至10年間的屋主，因取得成本相對較低，此時讓價意願就會提升，單價能談到18~20萬元。

淡水為新北市新建待售房屋量最高的行政區，且賣壓仍持續增加中。全台空餘屋量所佔數量最多的新北市，雖賣壓重地出現大洗牌，從過去的「林口、三峽、淡水」變成「淡水、新莊、板橋」，但淡水不只鬼城標籤沒去掉，甚至還攀升至第一名。

根據營建署公布的最新新建餘屋量統計，細看全國待售餘屋量最多的新北市，29個行政區中，以淡水區高達2529宅，為新北第一，比第二名的新莊區還多了近800宅，而跟上季同期相比，增加逾兩成。 賣壓沉重，促建商瘋狂讓利清餘屋，讓房價從房價高點時的2字頭，跌落1字頭，連銀行也不看好當地房市，根據金融聯合徵信中心公佈的2017Q3的淡水區住宅貸款統計，平均銀行鑑價估每坪僅9592元，自2016Q4的每坪10486元，連跌3季，平均核貸成數也僅69.23%。

分析淡水交易主要集中在舊有的淡水捷運線，竹圍站、紅樹林站及淡水站周邊社區；淡海新市鎮區域房價會出現大幅度下修，其實是因為淡海輕軌綠山線後半段，過去以投資型客戶為大宗，導致房價大幅上漲，但目前受到持有稅增加影響，且爆量的新推案導致賣壓加大，加上目前房市以自住客為主，降價取量風向不會變。

但儘管銀行祭出下殺1.75%的房貸優惠利率，要給淡水的購屋族，是為近4年來使上最低，卻仍不見買氣回升，根據新北市政府不動產買賣交易服務網資料顯示，2017下半年的交易量為2221件，較去年同期3290件大減逾3成，恐怕高達14.56%空屋率，短期內難見住宅點燈率提升。

內政部營建署已完成淡海新市鎮第一期開發案，但目前第一期土地的使用率僅達五成，面積更大的二期預計引進十五萬人口，對於新北市政府積極向中央爭取開發主導權，「淡海第二期反徵收自救聯盟」成員王鐘銘質疑說，第一期開發得零零落落，第二期還有開發的必要嗎？

王鐘銘說，營建署當初重啟第二期開發案，是樂觀認為第一期土地將於2017年用完，但現在淡海一期內不但成屋入住率低、「蚊子屋」一大堆，還有大片尚未利用的空地，第一期尚未成功，第二期沒有開發的必要性和急迫性。

他表示，新市鎮開發取決於周邊交通便利、產業發展，連中央都做不好了，地方政府是否有能力執行？淡水目前僅有一條台二線的主要聯外道路，交通是淡水人長期的噩夢，如果無法解決，再多的開發也只會造成當地交通更惡化，除非開發案有把握一併帶動在地就業並解決交通問題。

市議員鄭宇恩認為，當地因為禁限建，造成民眾連修繕房屋都不方便，既然市府有機會拿回開發主導權，希望多和地方溝通，重新釐清民意的需求，重新劃分第二期開發範圍、釐清目標。

內政部營建署新市鎮建設組長王東永表示，原本2015年要將第二期的二階環評送審，但因為新北市表達接手意願，所以尊重地方規劃，未來二階環評調查的範疇交由新北市政府重新和地方討論、界定會比較適合。

王東永表示，第一期開發的新市鎮公共建設基金、新市鎮開發基金盈餘可用於補助未來新北市政府在第二期所需的開發經費，目前已陸續用於挹注淡海輕軌、淡江大橋共約118億元，中央、地方在人力、基金移撥細節繼續討論中。