台中5.7.8.12期中古屋.新成屋.店面.土地100-2500坪毎坪39.8-299.9萬＠台中七期買屋, 賣屋,投資七期中古屋+新成屋+台中市建地買賣

2012-04-04 20:32:03| 人氣668| 回應0 | 上一篇 | 下一篇

台中5.7.8.12期中古屋.新成屋.店面.土地100-2500坪毎坪39.8-299.9萬

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鄭欽天專訪／擁地案量達1,900億

2012/03/26

【經濟日報／記者黃啟菱／台北報導】

問：未來的推案與購地策略？

答：興富發手上土地約4.8萬坪，換算成可推案量約1,900多億元，北部約占六成、中部三成、南部一成，未來五年推案無虞。今年約300億元。

我們設定每年50億元至100億元的預算來買土地，有值得開發的標的就會買進，如日前買進台中與台南的土地，最近還看了不少桃園青埔的土地。

我也正在嘗試一種新模式，就是找壽險業者合建，已談妥與宏泰人壽在淡海合作，共有三期會陸續登場，總銷約330億元。此種合作模式算是雙贏，壽險業者可妥善開發其擁有的土地，興富發則可不必積壓太多資金，即取得可推案來源。

問：對「居住正義」的看法與建言？

答：內政部近日提出將交通建設拉到外圍、導引人口外移，我認為交通建設當然要做，但人能不能真的分散，關鍵仍在於工作機會，畢竟人在選擇住所時多半希望接近上班處。

因此政府要思考將公司行號一起遷到外圍設點，假如政府為了促進淡海的發展，提供遷入的企業前五年營所稅減半、後五年減三分之一，企業與家庭可能會跟著搬去。

新台幣匯率也是一大關鍵。世界各國都在印鈔票，資金流進台灣，這對本地產業是好事；但台灣政府為顧及外銷，讓新台幣該升不升，卻也讓物價愈來愈高，通膨嚴重，百姓自然感到生活壓力愈來愈大。

有很多時候不是東西太貴，而是錢太小，我們自己看扁了新台幣，當然，匯率問題茲事體大，盼政府能更全面考量。

- 蘋果日報卅2011年02月19日卅陳宇軒】
- 　　台中市區5期、逢甲商圈精華區段土地供不應求，地價不斷飆高，50~60坪換屋型大樓已取代傳統2~3房大樓，成為當地推案主流，連最新完成的12期重劃區也被換屋大樓佔據，加入新換屋聚落的行列，這些區段不僅地段佳，還有景觀、生活機能、明星學區等優勢，是台中市新的換屋聚落。
- 　　春耕不動產土地開發部經理洪金錢指出，過去台中市地價不高，許多市區精華區段如5期、逢甲商圈，推案以2~3房的首購大樓為主，但隨著地價逐年飆漲且可開發土地使用分區多為住2、住3，為符合推案評效，50~60坪換屋型大樓成為新案主力。
- 5期商圈發展成熟
  　　洪金錢說，5期、逢甲、河南路商圈擁有精誠商圈、逢甲夜市等，區段發展成熟，生活機能完善，當地也累積不少換屋客源，但由於可用建地少，建商必須高價搶地，在推案成本大增下，這些傳統首購區段不僅成為新的換屋聚落，房價順勢飆漲，「以前5期、逢甲、河南路四段房價都在1字頭，現在新案都要2字頭才買得到。」
- 　　如5期「冠宇原創」與規劃中新案「大岩瑜舍」分別屬於精誠、精明2大商圈，生活便利性佳，主力50~70坪，主力單價20萬元；屬於河南路四段生活圈的「怡雋」規劃45~68坪，每坪23~25萬元，逢甲商圈「謙謙太子」規劃70~82坪，每坪達23~28萬元。
- 12期交通地段優勢
  　　除了已開發區段外，台中市區最新完成的12期重劃區，新案從去年開始如雨後春筍般出現，大城建設董事長賴源釗說，12期位處7期與水湳經貿園區之間，地段條件佳，周邊有中彰快速公路、中山高中港交流道，交通便利，發展潛力佳，「12期是台中市唯一首推案每坪就達20萬元的重劃區，連7期剛開始都沒有這樣的價位。」
  
  　　新案如「默砌」、「帝璟豐和」、大城建設青海路新案，主力產品60~80坪，每坪多從20萬元起跳，其中大城建設青海路新案規劃純雙併、80坪，每坪24~31萬元，一舉將12期房價推上3字頭大關。
- 　　不同於首購產品多強調價格優勢，換屋大樓以地段稀有性與特殊性為訴求。台中市代銷公會理事長唐廷照說：「公園、綠地、學校往往是換屋大樓主要訴求，也最符合換屋族購屋需求。」如「謙謙太子」面對上安國小，強調永久棟距與景觀，「怡雋」鄰近南屯公園、黎明路商圈與大墩國中小，具綠地、生活機能與學區3大特色。

協商中都更建商恐將面臨衝擊

2012/04/02

文林苑效應：59案恐受衝擊，鄉林、華固等大咖剉著等…

【經濟日報／記者李至和／台北報導】

受台北市文林苑強拆事件影響，北市都更緩拆，協商全面停擺，對手中握有都更案的營建業者來說，恐陷入長期苦戰，估計台北市已通過核定的124件都更事業中，僅有65件已完工或正在施工，業者擔心另外半數協商中的都更案進度恐將面臨衝擊。

房仲業者指出，台北市不少都更案已鴨子滑水多年，建商們原本寄望在文林苑後加速進行，現在恐怕只能一延再延，預期都更有所期待的人有三大類，一是大型建商，如全坤建、華固、潤泰新、鄉林、力麒、三圓及中工等，去年甚至連永慶房產集團也成立營建部門，積極搶攻都更商機。

二是坐擁資產題材的台肥、遠東新、南港、裕隆、三陽、士電、大同等資產股，不少公司過去廠房土地位周遭有許多老舊房社，一旦進行開發，也要同時對周邊進行都更，若受這次都更緩拆的波及，恐衝擊龐大的土地開發利益；三是老公寓屋主們，這些屋主原本希望藉著都更能夠讓舊屋鍍金的夢想，也越來越遠。

住商不動產研究室主任徐佳馨說，台北市都心區公寓坪數實在，但屋況普遍差強人意，近兩年受惠都更議題加持，屋主懷抱都更夢，目前開價比起三年前高出兩到三成，若都更受限修法而展緩施行，未來公寓開價可能會下修。

台北市自2000年以來，共有166件都更申請案，其中有124件通過都更事業核定，29件正在施工中，36件已完工，也就是說還有近半數已通過核定的都更案還在協商中。

以鄉林建設為例，去年即積極進行北市承德路二段都市更新案，目前也還在進行中。華固則布局敦化南路上的「華塑大樓」，已取得該棟約10%的產權，現階段也還在積極整合其他業主。

全坤建目前手中握有的都更案至少有八筆以上，分布在台北市與新北市，包括大直、萬華、大安區等地區。

永慶房產集團則規劃發展「代理都更」服務，可代地主從籌資、規劃、營建到行銷，全程一條龍服務至交屋，收取固定服務費，介入都更市場，目前手中也有多案正在進行中。

出售繼承取得土地如何節稅？

2012/03/01

【聯合報／記者賴昭穎整理】

林先生問：父親過世之後留下大筆土地，為了節省土地增值稅，兄弟三人想先由媽媽繼承土地，將來媽媽過世後再由三兄弟繼承，請問未來三兄弟出售土地，能否達到墊高前次移轉現值的效果，節省土增稅？

勤業眾信聯合會計師事務所莊瑜敏會計師答：土地稅法規定，因繼承取得的土地再次移轉，計算土地漲價總數額的前次移轉現值，以繼承時的土地公告現值為準。

以你的例子來說，若由母親先繼承父親的土地，將來她過世後再由兄弟們繼承土地，除了繼承時可不課土增稅，三兄弟未來如果要賣這些土地，前次移轉現值就是從母親手中繼承時的土地公告現值。

這種繼承方式可把出售土地時的前次移轉現值基礎，提高至母親過世時的土地公告現值，省下父親過世後至母親過世這段期間的土增稅。不過，林媽媽過世後，土地仍可能須計入其遺產總額課徵遺產稅；因此，你們兄弟考量繼承方式時要多方評估，免得省了土增稅，卻增加遺贈稅。

此外，林爸爸名下的土地辦理繼承時，若以遺產分割協議方式由林媽媽及三兄弟繼承，無論遺產怎麼分配，都不會產生土增稅及贈與稅。林媽媽繼承土地後，如果把土地贈與三兄弟，則贈與當年將產生贈與稅，以及移轉時的土增稅。

要注意的是，遺贈稅法規定，為避免同一筆財產短期內連續繼承而課徵多次遺產稅，被繼承人死亡前5年內，繼承的財產若已繳納遺產稅，就不課遺產稅。此外，被繼承人死亡前6年至9年內，繼承的財產已納遺產稅，可按年遞減扣除遺產價額的80%、60%、40%及20%；比方說，被繼承人死亡前6年繼承已納遺產稅的財產，只需要就遺產價額的20%計入遺產總額課稅。

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