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【張瑞傑╱台中報導】考量「單點」的投資效益，選擇熱門商圈的精華地段投資，是投資客張啟發（化名）的基本法則，他認為，精華地段總價雖然高，但投資報酬率至少6~9%，滿租率高、收租穩定，他透過21世紀不動產台中葳格加盟店店長柯盛元代尋投資標的，地段以「連台北人都知道的商圈」為首選。

精華地段

柯盛元說：「台北市的熱門店面如忠孝東路商圈，店面總價動輒超過1億元，台中市店面相對便宜，投資報酬率一般而言也比台北市略高。」
2000年正值房市的低點，張啟發看好台中市相對便宜的投資市場逢低進場，他選擇台中市內，自己較為熟悉的商圈開始第一步投資，並透過柯盛元代為尋找投資標的。

首次出手2個月滿租

第1件投資物件位於精明商圈精誠路、精明1街附近，他投資近6000萬元，買下總建坪150坪、1~2樓的大樓角間店面。由於看好地點的發展潛力，張啟發將1樓空間劃分成10個單位分租，每個單位設定月租金3萬元；2樓整層出租給餐廳，租金15萬元。

 

由於地點佳、可立刻進駐開業，因此招商過程十分順利，不到2個月即滿租，每月可收租金45萬元，換算投資報酬率約達9%。

2003年，張啟發投資的店面已獲利1620萬元，他再次看上當時台中市最熱鬧的SOGO百貨商圈投資，選擇面對廣三SOGO百貨、美村路旁的百坪建地。張啟發投入4000萬元的資金買地，並搭建3間2樓的透天店面，每間收租10萬元，投資報酬率同樣高達9%。

由於獲利穩定，他看好精明商圈與7期重劃區未來的發展潛力，又在公益路附近花了4000萬元買下1~2樓的大樓店面，同一時間也在向上南路、精誠路附近，以及大墩11街、惠文路附近，分別以900萬元、950萬元買下透天店面，但獲利卻不如預期。

柯盛元說：「除了公益路的樓店每月以20萬元出租，投資報酬率尚能維持6%左右，其餘透天店面因當時商圈機能尚未成熟，購買後2年內幾乎無人承租，最後只好將透天店面以成本價出售。」

下波鎖定大學旁套房

這次的經驗讓張啟發了解，台中市商圈隨著都市發展逐漸西移，既有精華商圈店面的投資報酬率將可能逐漸下滑，未成熟的商圈如7期，投資報酬率跟滿租率也不盡理想，因此他決定轉向投資報酬率較低，但獲利穩定、不受商圈轉移影響的大學周邊套房。

 

柯盛元指出，張啟發投資學生套房以知名的大學，如東海大學、逢甲大學為主，此2所學校招收學生的數量多，學校附近均有知名的商圈成形，具有不易被取代的特性，投資報酬率至少可維持在6~7%。

柯盛元小檔案

年齡：43歲，1965年生
星座：獅子座
家庭：排行第3，上有1個哥哥、1個姊姊
現職：21世紀不動產台中葳格加盟店店長
資料來源：柯盛元

我的投資金律
收租穩定 高報酬關鍵

投資房地產最重要的必須先考慮投資報酬率，扣除銀行貸款約3%的利息後，能夠維持在3%以上才能算是有足夠的獲利空間，因此建議最低的投資報酬率不要低於6%，若超過8%以上，就可以算是高投資報酬率。

 

 

其次必須考量是否具有收租穩定的效應存在，假如物件承租的等待期長，又必須降低租金尋求承租者，就表示商圈發展仍不成熟，或已有逐漸沒落的趨勢。

 

報酬率勿低於6%

這樣的商圈環境，對資金不充裕的投資者而言，容易造成資金調度上的問題，即使租金高，但是不穩定的收入，也會讓投資報酬率降低。

 

 

此外，商圈的未來增值性也很重要，例如逢甲商圈鄰近中科園區、12期重劃區等，台中後火車站的捷運高架化與聯合大學城計劃，都是日後支撐商圈發展的重要因素，重大建設話題不斷，外地族群對該商圈的熟悉度高，未來的增值空間就會比較大。

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黎明路生活圈 享7期公設

訴求換屋型大樓 建材配備等級高

2009年11月28日蘋果日報

【張瑞傑╱台中報導】黎明路生活圈地段鄰近7期重劃區，近來陸續出現訴求建材等級較高的換屋型大樓案，「水硯哲園」採新古典建築外觀，主臥衛浴配備TOTO免治馬桶；「1雋」各戶3或4面採光，社區配置BWT德國全自動反洗過濾系統。

指名度高

住商不動產南屯市政加盟店組長李美貴表示，黎明路生活圈地段鄰近7期重劃區南側，可共享7期重劃區內的公共設施，「生活機能優於7期，且新成屋房價比7期南側每坪便宜3~5萬元，是台中市購屋指名度很高的區段。」

開價每坪20萬起

由於區內可開發土地已日漸稀有，單一土地面積約400~500坪左右，加上土地價格持續墊高，近1年來黎明生活圈內，陸續出現換屋型大樓住宅建案，包括「水硯哲園」、「拾一旬」、「1雋」等案，每案總戶數都在60戶以內，開價約在每坪20萬元上下。李美貴說：「新案主推大3房與標準4房格局，主要鎖定本地的換屋族。」

 

 

「水硯哲園」採新古典建築外觀，主力產品規劃50坪3房、60坪4房格局，主臥衛浴配備TOTO免治馬桶，廚房配備L型或雙排櫃廚具，訴求建材等級；「1雋」規劃48~57坪產品，各戶3或4面採光，社區配置BWT德國全自動反洗過濾系統。

 

1雋 近三彩黃昏市場

預售案「1雋」位於市政南二路、黎明路606巷55弄、河南路四段190巷口，至黎明國中、黎明國小步行1~2分鐘，騎機車1分鐘可至三彩黃昏市場採買。基地面積335坪，3面各自退縮4~9米，沿市政南二路規劃4戶店面，門廳、車道設於黎明路666巷55弄。
中庭採開放式，沿街設有主題植栽端景，頂樓規劃空中花園。大樓標準層3併，各戶3或4面採光，坪數為48坪、57坪的3~4房，高樓層有85坪樓中樓。社區配置BWT德國全自動反洗過濾系統與淨水軟化系統，住家大門採防暴鋼木門。

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