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土地登記的效力(上)

文 / 王彥琳


案例
　　
大華努力工作了五年，終於存夠了二百萬元。在一個偶然的機會下，大華看到了隔壁巷子有一戶中古屋貼出了售屋廣告，看過之後覺得非常滿意於是下定決心買了。在付了定金二十萬元給與其接洽的王先生後，經朋友提醒大華才想到這戶房子屋主有沒有向銀行貸款？有沒有被查封？到底王先生是不是屋主？一連串的問題都需大華去查證。究竟大華要如何去查證呢？

【非經登記不生效力、不得處分】
　　
不動產物權的種類可分為所有權、地上權、地役權、永佃權、典權、抵押權及耕作權等。依據民法第七百五十八條的規定，不動產物權依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經「登記」不生效力，由此可知不動產物權的得喪變更是以登記為特別生效要件，在未經登記完畢前權利並不會發生變動。以房屋買賣為例，承買人與出賣人簽訂買賣契約，而承買人已經支付價金給出賣人，且出賣人雖亦已把房屋交付予承買人占有使用中，但在還未經地政機關登記完畢前，承買人仍未取得該房屋的所有權。　　

而例外的情形，依據民法第七百五十九條的規定，權利人因繼承、強制執行、公用徵收或法院的判決，於「登記前」已取得不動產物權者，在還未經登記前是不得處分的。以繼承及法院拍賣為例，在被繼承人死亡時，其所遺留之不動產及其他財產是屬於全體繼承人公同共有，而在不動產部分雖然已為全體繼承人公同共有，但是在還未辦理繼承登記前，該不動產是不能辦理所有權移轉﹝如：買賣、贈與﹞或是設定登記﹝如：設定抵押權﹞等處分行為的。而法院拍賣依據強制執行法第九十八條的規定，只要拍定人自領得執行法院所發給的「權利移轉證書之日」起，即取得該拍賣不動產的所有權，而拍定人既已取得不動產的所有權，在未向地政機關辦理法院拍賣所有權移轉登記前，同樣是不可以再行辦理買賣所有權移轉登記或是設定抵押向銀行貸款的。

【何謂登記完畢？】

如前所述不動產物權因法律行為而得喪變更非經登記不生效力，而因繼承、強制執行、公用徵收或法院判決於登記前已取得不動產物權者，非經登記不得處分其物權，由此可知登記是非常重要的程序。至於何謂登記完畢？是否檢附相關文件由地政事務所收件後即生效力呢？依據土地登記規則第七條的規定，除了檢附相關文件由登記機關收件，經過審查人員依相關法令審查無誤後，尚須由登記機關登記於「登記簿」，並校對完竣加蓋登簿及校對人員名章後，才為登記完畢。而近年來土地登記多改採電子處理，亦需經登記機關依作業規範登錄、校對並異動地籍主檔完竣後，始為登記完畢。所以檢附相關文件由地政事務所收件僅是辦理登記的第一個程序而已，尚未發生物權變動的效果。