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机遇与挑战并存下的商业地产运作

此文发于3月11日《壹报通》商业地产周刊

2010年，对于商业地产而言，可以说是机遇与挑战并存。机遇表现在两个方面：

首先，今年以来，政府诸多举措都表明，政府已经着力遏制高房价。在此背景下，住宅市场投资、投机将会受到极大地抑制。这样，在投资渠道并不丰富的中国市场，原本投资住宅的资金将会涌入商业地产市场。

其次，千亿保险资金入市将会给商业地产带来契机。从国际经验来看，商业物业是保险公司最为关注的房地产形态，首先商业物业针对企业等机构客户，一般体量规模较大，集中管理，出租和出售均是以栋或层为单位；而住宅市场则针对个人，更类似于零售市场且分散管理，对于资金量盘大的保险资金来说，投资商业物业更为适合。此外，与住宅市场不同，商业物业回报率较为稳定，年收益率在7%－8%之间，再加上回报周期长，这更加吻合保险资金作为机构投资者的口味。

对于商业地产而言，今年确实是一个千载难逢的机遇，可在此机遇的同时，也将面临极大挑战。近年来，中国房地产市场的火爆更多的是住宅市场，住宅价格在各地均现疯涨态势，住商倒挂现象随处可见。究其原因就在于，民众非理性的房屋消费观导致超前消费、过度消费现象在各地不断涌现。这样，大量的投机、投资及避险资金充斥住宅市场，这些资金在不断地推升房价的同时，也获得了高额的回报。

在住宅市场火爆的氛围下，商业地产项目必然会被冷落，开发商投资商业地产的热情也就相对弱很多，商业地产市场的竞争也就相对弱很多。而在目前的市场态势下，市场将出现颠覆性的变局。由于政府出台诸多旨在遏制高房价的政策，如大力发展保障房、紧缩二套房贷、严格开发商贷款等，必将在很大程度上改变市场预期，将在很大程度上打击开发商开发住宅项目的积极性，加之，目前政府出台的几乎所有政策都针对住宅市场。这样，将有很多开发商图谋转型，而转型的第一选择必然是进军商业地产领域，商业地产领域的竞争也就将变得更加激烈。

那么，在机遇与挑战并存的市场态势下，如何运作商业地产呢？

一、精心规划，打造优质项目。商业项目的成败首先取决于规划，因为只有独特的项目才能吸引投资者的眼球，从而激发投资者的投资热情。项目规划应遵循创新为先、复制为次的原则。很多企业想当然地认为，将先进地区的项目复制过来就能成功。此想法是万万要不得的，因为，任何一个项目的成功都是由多方面因素决定的。若我们所在城市的发展状况、目标客户的消费能力、运营团队的能力等因素与欲复制项目的相关因素相差甚远，则复制起来很难取得成功。

二、打造强有力的运营团队。商业地产成败的关键是运营，运营的成功与否决定终端消费者是否进场消费，也决定商家是否进场经营，商家是否进场决定投资者是否购买。可以用说商业地产的运营团队在开发商、投资者、商家、消费者之间起到纽带作用。故此，做商业地产的开发商一定要先考虑好专业经营团队的问题，建立一个懂管理，善经营，有责任心执行力强的团队。