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【房地產法律問題】承租人在地上搭建鐵皮屋，有無優先承購權？

文 / 劉孟錦.楊春吉

 【問題】

承租人在地上搭建鐵皮屋，有無優先承購權（註一）？

【解析】

按「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。」固為土地法第104條第1項前段所明文，惟所謂「基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權」，係以「建築房屋為目的」而租用基地之租賃契約承租人為限，並非任何租用土地之承租人均得任意援引而為主張（註二），是承租人在地上搭建鐵皮屋，有無優先承購權？自應依此判斷之。

另實務上，最高法院91年10月25 日91年度台上字第2154號民事判決：「按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權；出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第一百零四條第一項前段、第二項後段定有明文。而城市地方，倘以在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，無論係租地後自建，或承受前手之房屋後始租用該基地，皆應解為租地建屋契約，最高法院七十四年台上字第二五六二號著有判例。縱地上房屋係於建造完成後，始由房屋受讓人逕向土地所有人租用該基地，仍無礙租地建屋之本質。又違章建築雖因違反行政上建築管理規則致無從辦理所有權移轉登記，然並非不得為交易、讓與之標的；且依土地法第一百零四條第一項規定意旨，亦無囿限於業經保存登記（所有權第一次登記）之房屋始有其適用。」及臺灣高等法院95年03月21日94年度重上字第370號民事判決：「至最高法院91年度台上字第2154號判決及臺灣嘉義地方法院84年訴字第 601號判決固認違章建築之事實上處分權人對該建物之基地亦得主張優先購買權，然上開判決中所述之房屋均屬未辦理保存登記之違章建築…」亦肯認違章建築之事實上處分權人，對該建物之基地亦得主張優先購買權，是亦不得逕以「係『違章建築』就逕謂無適用土地法第104條第1項前段之餘地」，併予敘明。

【註解】
註一：問題來源：96年11月27日365法律教育網>法律求助＞土地優先承購權：「本人土地出租予人，租約至96/5/31 止，承租人於地上搭建鐵皮屋。本人於  95/11~12月多次去電詢問承租人是否有意購買本筆土地，承租人皆未有購買之意願，故本人於95/12/28與甲簽定土地買賣契約，於96/1/9寄發存證信函予承租人告知本人已將土地出賣，本租約到期後將不再續約，本筆土地於96/3月過戶至甲名下。甲於96/4月將本筆土地出賣並過戶予乙。惟承租人於96/4/9寄發存證信函予本人告知其有優先承購權。本人想請教。一、承租人僅在地上搭建鐵皮屋，這樣有優先承購權嗎？二、因此筆土地現已過戶至乙名下，承租人可主張其有優先承購權而將這2筆買賣契約撤銷嗎…」改寫而成。
註二：臺灣高等法院95年06月28日95年度上字第68號民事判決：「按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。為土地法第104條第1項所明文。本條規定基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，其承租人須為以建築房屋為目的，而承租該基地者，始足當之（最高法院77年度台上字第1243號判決意旨參照）。要言之，該規定限於以建築房屋為目的而租用基地之租賃契約承租人始得主張優先承買權，並非任何租用土地之承租人均得任意援引而為主張，合先敘明。上訴人主張系爭土地上之鐵皮屋為水泥底座，內部放有書桌、照明檯燈、睡臥用之榻榻米床舖及衣架等物品，其內並有衣物，又其外觀老舊，足證存在相當歲月，係供人住居使用，並舉最高法院91年台上字第 642號判決，主張系爭鐵皮屋亦屬建築法之建築物云云。但查，上訴人自承基地租賃，乃指承租人租用建築基地，以在該基地上自行建築房、屋為目的之租賃（本院卷第19頁）。本件上訴人所承租之系爭土地地目為『田』，於82年1月4日 變更為礦業用地（原審卷三第2頁）。上訴人主張自82年4月24日 起承租土地，而地目為『田』或礦業用地之土地係不可能作為建築之基地，上訴人縱使確有租用系爭土地，亦非土地法第104 條所規定之基地租賃，合先敘明。又，系爭土地上之鐵皮屋，縱係以水泥舖地，但鐵皮屋內並無任何定著物，均係隨時得以移除之設施，已難認係供人居住目的興建者。而系爭鐵皮屋內並無盥洗用具，亦無水源，依社會通常之觀念，凡供人居住之房屋，不可能無得使用之水源，亦不能無盥洗及衛生設備，是，縱系爭土地上之鐵皮屋內，果有陳設得暫時使人休息之設施，亦有守衛值班時暫住於系爭鐵皮屋內，仍不能指該鐵皮屋係專供人居住之處所。依原法院勘驗時由被上訴人自行拍攝並提出之照片（原審卷二第138頁，照片D1 -5），系爭鐵皮屋之鉚釘及螺帽確為嶄新，並無風化鏽蝕之痕跡。若系爭鐵皮屋果於84或86年砂石廠廢棄前修築者，則鉚釘及螺帽必不會嶄新如照片所示。宜蘭地院93年度執字第675號執行事件，93年6月7日 之調查筆錄記載系爭土地上無建物（原審卷二第57頁），被上訴人提出於原法院之93年10月29日 拍攝之照片中，並無系爭鐵皮屋存在（原審卷二第59頁），並經證人楊朝明於原法院證述屬實（原審卷二第97- 98頁）。足證系爭土地在拍定前並無建物之存在。」參照。來源：台灣法律網

 

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