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【房地產法律問題】規約得否限制「車位業主只可以搭乘電梯到1樓」？
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文 / 劉孟錦.楊春吉
【問題】
我們社區地下室有很多外賣車位，車位業主可以搭乘電梯到1樓及頂樓(其他樓層有使用刷卡樓層管制)，基於全體住戶安全之考量，可以限制車位業主只可以搭乘電梯到1樓嗎（註一）？
【解析】
按「本條例用辭定義如下：一、公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。三、專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。四、共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。」「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：二、各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。」分別為公寓大廈管理條例第3條第1款、第3款、第4款、第23條第2項第2款定有明文，是構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地，謂為「公寓大廈」；其之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者，謂為「專有部分」；公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，則謂為「共用部分」；而各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定，非經載明於規約者，則不生效力。本案，基於全體住戶安全之考量，限制「車位業主只可以搭乘電梯到1樓」之特別約定，雖不生侵害車位業主財產權之虞（註二），惟此電梯係屬共用部分，仍應於規約載明之，始有拘束住戶之效力，管理委員會千萬不要以己決為之，以免違法。
【註解】
註一：問題來源：96年12月31日 崔媽媽討論區首頁>房客留言＞大樓地下室外賣車位使用電梯管理問題：「我們社區地下室有很多外賣車位，車位業主可以搭乘電梯到1樓及頂樓(其他樓層有使用刷卡樓層管制) 為了管制非住戶上樓，可以限制車位業主只可以搭乘電梯到1樓嗎?」改寫而成。
註二：實務上，臺灣高等法院93年11月03日93年度上易字第534號民事判決：「承前所述，上訴人既得就其所有系爭六十七個停車位出租或出售，則其可否以被上訴人限制其租售行為致生損害為由主張抵銷？按被上訴人於對住戶之內部文件中已自承無法限制上訴人租售系爭停車位，惟計劃以提高每一停車位之車輛管理費至每月三千元方式（住戶每月一千元），以達間接遏止消費者租、買系爭停車位之目的（見原審卷第十九頁），惟就此一行為尚難認係阻止上訴人租售停車位。至上訴人雖曾舉證人陳金龍到場證稱被上訴人確有阻礙客戶前來查看標的之行為云云，惟查，證人陳金龍身為上訴人公司職員，所述情節不無偏頗之虞，又縱然其所述屬實，惟所謂客戶前來觀看車位，與客戶是否因此願意購買、承租車位仍屬有別，證人僅能證明有人前來，無法證明有人曾下訂購買或承租，是亦無法證明上訴人所受損害若干。至証人樂順昌雖到庭証稱伊想要去買停車位，簽約後將車子停進去，但是管理人說伊不是大樓之住戶，不能使用他們的電梯，只能走車道或樓梯，因為車位在地下三樓不方便，所以才與建設公司說要退掉車位，對於停車位要收多少管理費不清楚，但是一般情形是要收管理費的（見本院卷第九四頁），惟查被上訴人對於非住戶者禁止使用電梯，乃係為全體住戶安全之考量，而管理上之必要措施，尚難認係專門為阻礙上訴人租售停車位而設限，且依証人所言，被上訴人之管制措施早於三、四年前即已實施，當時上訴人尚未拒繳停車管理費，據此亦足認該項限制使用電梯之行為係為整體居住安全之考量而設，則上訴人主張其不能出售或出租停車位之損失與被上訴人之管理行為有因果關係，顯不足採。則上訴人主張因被上訴人之阻礙，使其受損失停車位之租金收入，以每一停車位為四千五百元計算，受有三百六十一萬八千元之租金損失，顯屬無據，則其主張以此租金損失來抵銷其所積欠之管理費，自不足採。」、90年12月25日89年度上易字第567號民事判決：「按『因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。』民法第一百八十四條第一項定有明文。是因侵權行為所發生之損害賠償請求權以有（一）故意或過失不法侵害他人權利之行為（二）損害之發生（三）損害與行為之間有因果關係為其成立要件。被上訴人主張如上訴人之人員欲進入社區，經告知被上訴人，均可獲進入等語，而證人即上訴人之員工亦為大河文明社區住戶林淑華亦僅證稱『據我所知道當時有會計人員曾經被阻撓，但現在我不知道。』、『出租是由我辦的，我是住戶所以沒有問題。』、『只要是出租，承租人有交管理費，大樓會給他們磁卡。』、『（法官問：現在仕豐公司的房子是何人處理？）沒有人處理。如果要處理辦公室、家具就是我在處理。』等語，是上訴人於處理其房屋之事務，並未因其出入受管制而無法處理相關房屋事務，難認上訴人因此受有損害，是上訴人抗辯因被上訴人之管制行為乃侵權行為，致其受有受管理利益相當於管理費之損失金額二百十六萬二千六百八十八元，及房屋未能使用之損害，上訴人自得以之與八十七年十二月以後之管理費主張抵銷，洵屬無據。」可資參照。來源：台灣法律網
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人間的美在何處呢？或許在我們的四周中。風吹起了，雨落了，楓被吹落，何處是歸處呢？葉落地，沒有任何一處是葉的家，葉和風一樣在流浪，所以葉和風的悲傷憂愁存在不同的地方和空間中，無人會去理會.....
