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【房地產法律問題】經營仲介業務者（居間人）之報酬，應如何收取？

文 / 劉孟錦.楊春吉

【問題】

前陣子有一個新聞是提到有租屋資訊沒完成仲介會先收2000元，然後再給從租屋佈告欄抄下的地址電話，要租客自己連絡，請問一下這部分，該如何讓對方退還2000元（註一）？

【解析】

按「本條例用辭定義如下︰一、不動產︰指土地、土地定著物或房屋及其可移轉之權利；房屋指成屋、預售屋及其可移轉之權利。四、經紀業︰指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。五、仲介業務︰指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。」「經營經紀業者，應向主管機關申請許可後，依法辦理公司或商業登記…」「經紀業經主管機關之許可，辦妥公司登記或商業登記，並加入登記所在地之同業公會後方得營業，並應於六個月內開始營業；逾期未開始營業者，由主管機關廢止其許可。但有正當理由者，得申請展延一次，其期限以三個月為限。」「非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人新台幣十萬元以上三十萬元以下罰鍰。公司負責人、商號負責人或行為人經主管機關依前項規定為禁止營業處分後，仍繼續營業者，處一年以下有期徒刑、拘役或科或併科新台幣十萬元以上三十萬元以下罰金。」分別為不動產經紀業管理條例第4條第1款、第4款、第5款、第5條第1項前段、第7條第1項、第32條定有明文，是經營不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務（即仲介）或代銷業務之公司或商號，謂為不動產經紀業，其應向主管機關申請許可後，依法辦理公司或商業登記，並加入登記所在地之同業公會後方得營業；非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人新台幣十萬元以上三十萬元以下罰鍰；公司負責人、商號負責人或行為人經主管機關依前項規定為禁止營業處分後，仍繼續營業者，處一年以下有期徒刑、拘役或科或併科新台幣十萬元以上三十萬元以下罰金。其處罰可謂嚴重，故千萬不要以身試法。

至於經營仲介業務者（居間人），報酬之收取？依不動產經紀業管理條例第19條之規定，經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，應依「實際成交」價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收；違反前開規定者，其已收取之差價或其他報酬，應於加計利息後加倍返還支付人；又居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，亦為民法第568條所明定，從而，經營仲介業務者（居間人），報酬之收取？自應以契約因其報告或媒介而成立者為限（註二），並依「實際成交」價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收之，苟非「係以契約因其報告或媒介而成立」者，經營仲介業務者（居間人）自不得收取報酬（註三）。是本案中的提問人，得否請求返還報酬，自應視「是否為以契約因其報告或媒介而成立者」而定。

【註解】
註一：問題來源：96年12月27日 崔媽媽討論區首頁>房客留言＞請問有關抄租屋資訊賺仲介一事。
註二：但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬（最高法院58年10月02日 台上字第2929號判例參照）。
註三：實務上，最高法院89年08月25日89年度台上字第1985號民事裁定：「又按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。又居間人以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第五百六十五條、第五百六十八條第一項定有明文。查系爭土地出賣事宜，被上訴人總經理室專案主任董以健及廠務副理張文星於八十七年五月間已知悉，而上訴人於八十七年七月十七日始告知被上訴人職員蘇俊逸，亦未言明該土地經法院強制執行，可向法院投標，且被上訴人係參與競標拍定而買受，為原審合法確定之事實。則原審認定被上訴人與訴外人易宣木業有限公司就系爭土地之買賣，並非上訴人為報告訂約之機會而成立，因而為上訴人敗訴之判決，並無違誤。」等可資參照。來源：台灣法律網

 

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