頂樓加蓋私用 須訂定分管契約

不具名讀者問：

我住在舊公寓，10多年前，5樓住戶私自頂樓加蓋，經協調，大家同意5樓住戶加蓋，但須支付所有公用電費，5樓住戶也同意並立約。不過近幾年，5樓住戶在晚上關掉樓梯間電燈，甚至涉嫌弄破燈泡。請問，可以在樓梯間裝監視器蒐證嗎？可以告他破壞嗎？可以說他違約在先，要求他拆除頂樓加蓋嗎？ 

律師嚴奇均律師答：

依《公寓大廈管理條例》第3條規定「共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。」所以，大廈的屋頂平台屬於共用部分，原則上供全體住戶共同使用。例外情形，必須經大廈其他住戶同意後，該屋頂平台才能由某特定住戶佔有使用，這在法律上稱為「分管契約」。 

舉證違約要求拆除

當年大廈住戶同意5樓住戶佔有使用該屋頂平台加蓋，不過有附帶條件，即屬本件的「分管契約」。初步看來，當初雙方約定是要5樓住戶負擔電費，而該住戶現在既然仍依約負擔電費，縱使使用關燈等方式節省電費，應不算違約。
但如有明確證據可證明該住戶是故意破壞大廈的燈泡，該住戶恐會涉嫌《刑法》毀損罪，而公寓大廈為了安全或蒐證等合理原因，得在公共區域裝設監視設備，建議讀者可以開始蒐證燈泡是何人破壞，以利日後舉證，此外，如果該住戶有更確切的違約行為，大廈住戶仍有權要求該住戶拆除頂樓加蓋。
記者許淑惠採訪整理 豐原

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