房市報報 報酬率取決於投資方向~投資價值~房市優於股市~ 附加價值~地段優於價格~取決於未來價值~

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景氣回升，法拍屋市場逐漸轉熱，民營銀行表示，今年第二季法拍屋貸款（代墊款）的業績量較第一季成長兩、三成；由於銀行競爭相當激烈，法拍屋代墊最高額度也從去年底的六、七成，悄悄攀升至八成以上。
　　精華地段成數高
　　尤其台北市的精華地段的房子，一銀主管表示，向銀行申請八成以上的代墊款幾乎沒有問題，外縣市額度則可貸到七成左右的水準。
　　對想利用這波法拍屋大量釋出、逢低買進的消費者，當銀行願意提高法拍屋代墊款額度，等於投標者可以降低現金部位，在法拍屋競標時能有更多產品可選擇。
　　轉一般房貸省息
　　但法拍屋貸款利率高於房貸，目前介於5%至7.5%，利率的訂定標準則取決於客戶過去的信用紀錄、職業等級與產品區位，代墊時間則通常以不超過兩個月為限。
　　聯邦銀主管指出，法拍屋貸款利率高，主要是屋主在代墊期間還沒拿到權利移轉證書、所有權狀等相關證明，未來產權變動性仍高，銀行承擔風險也相對較大，因此銀行只能按「信用貸款」處理。
　　銀行主管說，屋主一旦拿到所有權證明，可趕快辦理抵押設定、轉成一般房貸，每月利息支出至少可省下一半以上。
　　投資客難享優惠
　　此外，法拍屋交易有超過一半來自投資客，民營銀行表示，如果是投資客，即使後續取得證明、轉成有擔保放款，仍無法像一般優質房貸戶享有第一年1.5%的利率優惠。
　　主管解釋，投資客的特性是買進法拍屋後加工、裝潢，約半年後就轉手賺取中間差價，萬一房市反轉，該房屋很可能再度成為法拍屋，銀行放款風險比自住客高出許多；銀行通常會透過往來紀錄、聯徵中心查詢等相關資訊，判斷客戶是否為投資客。
　　根據統計，今年第二季，台灣地區各地法院拍定總金額為365.9億元，比第一季增加139億元。銀行主管表示，當房地產市場好轉時，法拍市場也會跟著熱絡，近來代墊款的業務量成長近三成。