公平會針對歷年來實務上有關違反公平法第二十一條之案件乃歸納出不少處理原則，並將之制定成「處理公平交易法第二十一條案件原則」。根據該原則第五點、第六點規定可知，公平法第二十一條所稱「虛偽不實」，係指表示或表徵與事實不符，其差異難為相當數量之一般或相關大眾所接受，而足以引起錯誤之認知或決定者。而第二十一條所稱「引人錯誤」，則指表示或表徵不論是否與事實相符，足以引起相當數量之一般或相關大眾錯誤之認知或決定者。足見公平法第二十一條在適用範圍上乃較消保法第二十二條廣泛，尚及於雖無不實但會引人錯誤的廣告。
在違法行為類型化方面，乃規定在「處理公平交易法第二十一條案件原則」第三章的部分。根據該原則第二十點至第二十二點及第二十四點規定，茲分述如下：
（一）一般商品或服務違反公平法第二十一條之行為類型
表示或表徵有下列情形之一者，為本法第二十一條所稱之虛偽不實或引人錯誤：
1.表示或表徵使人誤認事業主體係他事業之(總)代理商、(總)經銷商、分支機構、維修中心或服務站等具有一定之資格、信用或其他足以吸引其交易相對人與其交易者。
2.表示或表徵使人誤認政府機關、公益團體係主辦或協辦單位，或與政府機關、公益團體有關者。
3.表示或表徵使人誤認他事業名稱或產品品牌已變更者。
4.表示或表徵誇大營業規模、事業或商品(服務)品牌之創始時間或存續期間且差距過大者。
5.表示或表徵偽稱他人技術(合作)或授權者。
6.表示或表徵使人誤認已取得特定獎項，以提升商品(服務)之地位者。
7.表示或表徵使人誤認其有專利、商標授權或其他智慧財產權者。
8.表示或表徵使人誤認係特定商品(服務)之獨家供應者。
9.表示或表徵使人誤認其商品(服務)有投保責任險者。
10.表示或表徵訂價長期與實際售價不符且差距過大者。
11.長期以特價或類似名義標示價格，而實為原價者。
12.有最低價格之表示，然無符合最低價格商品(服務)或符合最低價格商品(服務)數量過少，難為一般人所接受者。
13.表示或表徵使人誤認給付一定價格即可獲得所宣稱之商品(服務)者。
14.表示或表徵之具體數字與實際不符，其差距逾越一般交易相對人所能接受程度者。
15.表示或表徵說明服務之項目或等級與實際之差距逾越一般交易相對人所能接受程度者。
16.表示或表徵說明商品(服務)具有一定品質，然差距逾越一般交易相對人所能接受程度者。
17.表示或表徵使人誤認商品(服務)已獲政府機關核發證明或許可者。
18.表示或表徵援引公文書敘述使人誤認商品(服務)品質者。
19.表示或表徵使人誤認出版品之實際演出者、撰寫者或參與工作者。
20.表示或表徵使人誤認商品具有特定功能，且差距逾越一般交易相對人所能接受程度者。
21.實際附有條件、負擔、期間或其他限制等，而表示或表徵未予明示者。
22.表示或表徵將不同資格、性質、品質之商品(服務)合併敘述，使人誤認所提及商品(服務)皆具有相同之資格、性質、品質者。
23.表示或表徵產品原產地(國)之標示使人誤為係於該原產地(國)所生產或製造者。但該產地(國)名稱已為產品通用之說明者，不在此限。
24.銷售投資性商品或服務之事業所為表示或表徵使人誤認加盟者或經銷商有巨額收入者。
25.表示或表徵使人誤認節目收視率者。
26.表示或表徵之利率與實際成交之利率不符，其差距逾越一般交易相對人所能接受程度者。
27.表示或表徵使人誤認其商品(服務)之製造者或提供者。
28.表示或表徵使人誤認政府將舉辦特定資格、公職考試或特定行業之檢定考試者。
29.表示或表徵就贈品(或贈獎)活動之優惠內容、參加辦法(人數、期間、數量、方式)、抽獎日期與實際不符；或附有條件、負擔或其他限制未予明示者。
（二）不動產違反公平法第二十一條之行為類型
有關不動產之表示或表徵有下列情形之一者，為本法第二十一條所稱虛偽不實或引人錯誤：
1.工業住宅：
(1)廣告未對建築基地使用限制為「工業區」或「丁種建築用地」之表示。
(2)廣告雖已載明基地使用限制為「工業區」或「丁種建築用地」，但標註較廣告中其他說明顯然有所不足。
(3)廣告未對建築物係供與工業有關之使用明確加以表示。
(4)廣告使用一般住宅配備為圖示，或文字說明暗示其建築物適合供住宅使用。
(5)廣告中有關「建築物用途」之宣傳，與建築或使用執照不同。
2.國民住宅公告：
(1)未經主管機關核准即以國民住宅名義為售屋廣告。
(2)建商於獎勵投資興建國民住宅廣告中，使人誤認政府機關為主、協辦單位。
(3)廣告中引人誤認未限制承購資格即可辦理國民住宅優惠貸款。
(4)僅部分建物經核准興建國民住宅，廣告使人誤認全部建物均屬國民住宅。
(5)建商以「公告」型式為國民住宅廣告，而廣告中隱匿廣告主體，或所載內容不足以辨明交易主體，或足以引人誤認為政府機關直接興建銷售之國民住宅所為之「公告」。
3.建物座落地點：廣告上標示建物座落地點與實際不符，而差異難為一般大眾所接受程度者。
4.建物面積：
(1)廣告上標示建物之房屋或土地總面積與所有權狀登記之面積不符者。
(2)廣告上標示建物之房屋或土地總面積雖與所有權狀登記之面積相符，然有下列情形者：
A.建商於廣告中以「使用面積」、「公共面積」、「室內面積」、「受益面積」、「公共設施」、「受益憑證」等非法定名詞為建築物面積之表示或表徵，未於廣告中明顯處，以相當比例之字體註明其包括範圍，而有引人誤認面積數量者。
B.建商使用法定用語(如「建築面積」、「基地面積」、「主建物面積」、「附屬建物面積」、「共同使用部分面積」)作為建物面積之表示時，而面積表示之數量與法定用語所應有或登記之面積不符，其差距難為一般消費大眾所接受者。
(3)廣告表示建物公同共有或共同使用設施比例之具體數字與完工建物不符者。
5.建築物外觀、設計、格局配置、建築物環境(區分所有權建物之公同共有或共同使用部分，如休閒步道、戲水池、健身房、花園、游泳池、涼亭等)：
(1)建築物之外觀、設計、格局配置與廣告海報不符者。
(2)建築物之外觀、設計、格局配置雖與廣告海報相符，惟與施工平面圖或竣工圖不符，且經建築管理單位認定係屬違建者。
(3)設施不屬於給付或附隨給付之內容，而有被誤為屬於之虞者。
6.建材設備：廣告上對建築物建材所為之表示或表徵，與實際不符，且其差距難為一般消費大眾接受者。
7.建物廣告與公有公共設施及交通不符：
(1)廣告對公有公共設施(如學校、公園、運動場、政府機關等)之表示與使用廣告當時之客觀狀況或完工後之實際狀況不符，且其差距難為一般消費大眾接受者。
(2)建築物之銷售廣告上以未完成之公有公共設施及交通道路為表示或表徵，使人誤認已完成者。
(3)廣告對交通狀況、時間或空間距離之表示，未以通常得使用之道路狀況為計算標準。
8.房屋仲介加盟店標示：未於廣告、市招、名片上明顯加註「加盟店」字樣，使人誤以為係該仲介直營店之行為者。
9.建造執照尚未核發引人誤認已取得建照。
10.納骨塔廣告使人誤認業經核准啟用、開發等。
11.廣告表示建築物之用途與建造執照(或使用執照)所載不符，且依都市計畫或建築管理法規不得變更使用者。
12.夾層屋：廣告表示系爭房屋為挑高空間，並以文字、照(圖)片、裝璜參考圖、平面配置圖、立面剖視圖或樣品屋表示有夾層設計或較建物原設計更多之使用面積，且有下列情形之一者：
(1)廣告平面圖與施(竣)工平面圖不符者。
(2)廣告未明示建築法規對施作夾層之限制(樓層、面積、材質、容積率管制……等)者。
(3)經建築管理機關確認為違建者。
13.建築物視野、景觀與廣告所表示不符，且其差距難為一般消費大眾所接受者。
14.停車位：廣告與施(竣)工圖不符，經營建主管機關認定為違法者。縱建商嗣後實際交付之停車位與廣告相符，亦同。
此外，在預售屋廣告方面，根據該原則第九點規定，預售屋廣告是否虛偽不實或引人錯誤，應以廣告主使用廣告時之客觀狀況予以判斷。預售屋廣告之廣告主使用廣告時，已預知或可得知其日後給付之內容無法與廣告相符，則其廣告有虛偽不實或引人錯誤。前述所稱之客觀狀況，係指廣告主提供日後給付之能力、法令之規定、建材之供給……等。公平會鑒於公平交易法的立法目的係為維護交易秩序與消費者利益，確保公平競爭，促進經濟的安定與繁榮，同時冀期建築投資業者均能瞭解公平交易法相關規範，乃在現行法令架構下，配合行政程序法之公布施行，整編公平會就建築投資業者預售屋銷售行為之相關導正項目及建築投資業者可能涉及違反公平交易法之行為態樣，制定了「公平交易法對預售屋銷售行為之規範說明」，該行為態樣計有：第一，虛偽不實或引人錯誤之廣告、標示行為（公平法第二十一條）﹔第二，足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平行為（公平法第二十四條）。後者又可包括以下行為態樣：第一，不當限制購屋人審閱契約﹔第二，隱瞞重要交易資訊﹔第三，未於買賣契約書中載明土地移轉年度或日期﹔第四，未於買賣契約書中載明公共設施所含項目及分攤之計算方式﹔第五，建築投資業者指定貸款銀行﹔第六，對預售屋未售出部分逕自變更設計，增加戶數銷售﹔第七，建築投資業者要求購屋人繳回契約書。
（三）比較廣告違反公平法第二十一條之行為類型
事業比較廣告違反本法規定者，依公平會「比較廣告違反公平交易法一覽表」處理。根據該表可知，其行為類型有：
1.在廣告中未明白指出被比較之廠牌或企業名稱，且僅就自身商品或服務為虛偽不實及引人錯誤之表示，對被比較對象未有虛偽不實或引人錯誤之表示。
2.廣告中雖已具體指出被比較之廠商或商品，但未有虛偽不實及引人錯誤之情事，只有廣告主本身提供之商品或服務有虛偽不實或引人錯誤之表示。
3.廣告中無具體比較對象，然而廣告主本身提供之商品或服務有虛偽不實或引人錯誤之情事，同時對被比較對象之商品或服務亦有虛偽不實或引人錯誤之表示。
4.廣告中有具體比較對象，廣告主本身提供之商品或服務有虛偽不實或引人錯誤之情事，被比較對象之商品或服務亦有虛偽不實或引人錯誤之表示，但未符合公平交易法第二十二條要件者。
（四）其他違反公平法第二十一條之行為類型
除前述（一）至（三）的違法行為類型外，事業所為其他表示或表徵在考量以下原則後，倘足以影響交易相對人為合理判斷交易決定之虛偽不實或引人錯誤之要件，亦為本法第二十一條所稱之虛偽不實或引人錯誤：
1.表示或表徵應以交易相對人之認知，判斷有無虛偽不實或引人錯誤之情事。一般商品(服務)以一般大眾施以普通注意力為準；專業性產品則以相關大眾之普通注意力為準。
2.表示或表徵隔離觀察雖為真實，然合併觀察之整體印象及效果，倘足以引起相當數量之一般或相關大眾錯誤之認知或決定者，即屬引人錯誤。
3.表示或表徵之內容以對比或特別顯著方式為之，而其特別顯著之主要部分易形成消費者決定是否交易之主要因素，故其是否虛偽不實或引人錯誤，得就該特別顯著之主要部分單獨加以觀察而判定。
4.表示或表徵客觀上具有多重合理的解釋時，其中一義為真者，即無不實。但其引人錯誤之意圖明顯者，不在此限。
5.表示或表徵與實際狀況之差異程度。
6.表示或表徵之內容是否足以影響具有普通知識經驗之一般大眾為合理判斷並作成交易決定。
7.對處於競爭之事業及交易相對人經濟利益之影響。
陳怡如/中國文化大學中山學術研究所博士生
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