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住展 (2005-06-27)
住展
現代人對住宅的要求，除了滿足基本需求，公共設施也馬虎不得。
但是，對於公共設施，您的了解有多少？
在看似豪華、氣派的外貌下，
您買到的公設，真的是名符其實的「休閒設施」嗎？
抑或，只是好看的住宅裝飾品……。
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隨著台灣經濟越見繁榮，台灣人對住宅的要求，已經不單單是能遮風避雨而已。除了寬廣的空間、氣派的建物外觀，最好還能有媲美五星級飯店、渡假村式的公共休閒設施。因而，不少洞燭先機的建商，推出的新建案，都是以休閒會館等公共休閒設施為廣告訴求，期盼挑起民眾的購屋慾望。.
但是，購屋人可別衝動！先冷靜思考公設比的意義，再決定是否購入。在價格相同的情況下，公共設施比例越高的建案，也意味著購屋民眾實際買到的室內面積越小。換句話說，公設比越高的房屋，您繳交的款項中，就有越高的比例，是用來「買」公共空間。（本期代書信箱第七六頁另有專文介紹公共設施產權登記方式）.
認識公共設施
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要了解公設比對購屋民眾的影響，就得先知道公共空間與住戶專屬空間的定義。根據公寓大廈管理條例第三條第三項規定，「專有部分」指公寓大廈之全部或一部份，具有使用性上之獨立性，且為區分所有之標的者。而「共用部分」指的是公寓大廈專有部分以外其他部分，及不屬專有之附屬建築物，而共同使用者。.
條文中規定的「共用部分」，也就是俗稱的「公設」。而公共設施中，一般又會分為「大公」、「小公」。所謂的「大公」，就是所有社區居民都會使用到的設施。像是住戶進出必經的門廳、屋突、水塔、休閒設施等等。而「小公」則是指同一層樓住戶使用頻率較高設施。例如：該層樓的樓梯間、走道等。.
需要特別注意的是，政府相關營建法規中，並沒有「公設比」的用語，只有「必要設施」的相關規定。而「必要設施」則包含停車空間、樓梯、電梯、變電室、蓄水池等。當然，政府的規定僅是「最低標準」，也就是至少要有的公設項目。如果要住得更舒服點，那麼公設必然會比「最低標準」來得高。.
公設比怎麼算
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建商為了提昇住宅等級而加設的各式休閒設施，五花八門、各式各樣均有。從靜態的中庭園藝、畫廊、閱覽室、視聽室，動態的健身房、泳池，到豪華的SPA設施等等。光是這些經常可見的公共休閒設施，就有數十種花樣，任憑建商視市場需求而規劃。乍看之下，這些豪華、高級的公共設施，還真是具有令購屋民眾無法抵擋的魅力。所謂的公設比，也就是公共設施在每戶總坪數中所佔的比例。購屋人經常有一個共同的疑問：究竟合理的公設比，應該是多少呢？由於不同物件的條件不盡相同，而不同的住戶，也有不同的需求，實在很難以明確的數字，來表達「合理」的公設比。只能提供一般較常見的公設比例，供讀者作為購屋參考。.
通常屋齡較久的一般五樓公寓，除了樓梯間與走道外，並無太多公設，公設比約介於百分之十至十二之間；高樓華廈的公設比，則需視豪華程度而定，通常約在百分之十五至二十五；若為開放式大樓或大型社區，公設比也會隨之提高。部分建案的公設比，甚至高達百分之三十至四十以上。
以權狀三十坪的房屋為例，若公設比為百分之三十，那麼就有大約九坪的空間，係承購戶與其他住戶共同使用的公共設施。剩下二十一坪左右的空間，才是住戶真正擁有的私人室內空間。若以每坪單價三十萬元做為計算基準，那麼總價約九百萬的住宅，就有二七Ｏ萬是花在「與別人共用」的公設上。.
公設的實用性
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當然，不同住戶對公設比高低的看法，自然也不盡相同。公設比或高或低，是以承購戶的主觀看法而定。若承購戶就是為了頂級休閒設施而購屋，哪怕公設比再高，對住戶而言都不是問題。但是對於一般百姓而言，可就無法這麼瀟灑了。
大多數的購屋民眾，經常會有「希望公設越低越好」、「夠用就可以」等觀念。雖不能說這些觀念不對，但若能稍微扭轉一下，改為：公設應該越實用越好。這樣的觀念，或許能幫助消費者，以更加客觀的角度來看待公設。.
通常公設比越高，生活舒適度應該也會隨之提高。舉例說明：公寓的公設比雖然較低，但是樓梯間可能十分狹小，且戶對戶的感覺也比較擁擠。但是若選擇走道寬敞、擁有中庭、挑高門廳等條件的物件，即便公設比拉高房屋價格，但是對生活舒適度要求較高的住戶而言，仍然很值得。.
如果您既不會游泳、也不愛運動，那麼您「買」擁有泳池、健身房等公設的住宅，又有何用呢？如此一來，就形成一種無謂的浪費。但相對的，對於熱愛游泳、健身的民眾而言，家中就有泳池、健身房，簡直是再完美也不過了。此外，「距離遠近」也是可以列入參考的指標之一。
像是喜愛閱讀的住戶，可選擇距離閱覽室較近的戶別。而喜愛按摩、三溫暖享受的住戶，距離SPA設施當然是越近越好。也就是說，公設是否與自身需求吻合，是購屋前應先釐清的問題。若公設項目與住戶興趣相吻合，實用性自然就高。那麼，即使要多花幾十萬、甚至上百萬來「買」公設，也不算是浪費了。.
高公設多負擔
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在住宅產品類型中，套房、大型社區、開放空間或是訴求高級豪宅的個案，公設比較容易偏高，但並非絕對。擁有越多公共休閒設施，看似一種「加值」的享受。但是，購屋人別忽略了，過高的公設比，通常也會讓房價「加碼」許多。再者，休閒設施的興建、管理、維修等成本，全都會反映在房價上。如果住戶使用休閒設施的機會不高，其實毋須選購高公設比的住宅。.
有關公共休閒設施的使用，購屋民眾經常忽略了「管理費用」的問題。通常集合式住宅，都會設立管理委員會、或是委託物業公司，負責管理公共休閒設施。而這些管理費用自然是加諸於住戶身上。
大部分的社區，都是以坪數大小作為計算管理費用的單位。而公共設施的多寡，牽涉到維護及管理的成本。公設比越高，通常管理費用也越多。目前北台灣的管理費用，每坪約四十元至一百多元不等。對需背負房貸繳款壓力的住戶而言，也是一筆不小的負擔。.
強化生活機能
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屋齡較老舊的建物，通常公設比例都相當低。而現代住宅的公設比例之所以越來越高，係起因於民眾對生活品質的要求日益增加。而公共設施存在的主要目的，就是為了彌補住家生活機能的不足。關於公設比高低的判定，其實是很相對性的主觀看法。對某些人來說，休閒公設具有存在的必要；但是對某些人來說，卻是一種多餘的浪費。.
不可否認，多元化的休閒設施，確實對提昇消費者的購屋意願，具有影響力。而公設比例高低與公設項目，也是購屋人在購入住宅前需考量的條件之一。雖然不少房地產人士都會建議購屋民眾，盡量選擇公設較低的物件。.
但是，公設比越低的物件，對購屋民眾而言未必就是最划算的。若公共休閒設施對承購戶而言，實用性高、使用率也高，並非只是好看的裝飾品。那麼，即便多花上一點公設費用，對注重生活品質的承購戶而言，也是一種「精打細算」呢。購屋人怎麼看公設？.
休閒公設？關於這個問題，由購屋民眾來回答，是再適合也不過的。究竟，在琳瑯滿目的休閒公設中，購屋人最常使用的是哪些？而購屋人可接受的大樓管理費用，又是多少呢？
根據本刊287期所做的問卷調查，截至五月底為止，共收到287份回函。針對「住家環境中如有休閒設施，您會經常使用的是？」問題，由讀者票選使用率最高的休閒公設。經過統計，游泳池、健身房、閱覽室，可謂三強鼎立，分別獲得47、43、42票。其次，兒童遊戲室、戶外球場也有22、19票。.
回函意見中大受歡迎的泳池、健身房，正好也是經常被作為廣告訴求的休閒公設。而前五名的休閒公設，除了閱覽室屬於較靜態的空間外，泳池、健身房、遊戲室、戶外球場，均為動態的活動場所。此點或者與現代人缺乏運動的生活作息有關。因而，社區中屬於運動型的休閒公設，也較常被住戶使用。.
至於另一問券「社區擁有多項休閒設施，您可接受的每月大樓管理費每坪為？」問題，讀者回函的意見頗為一致。有超過八成讀者可接受的管理費收費標準，在每坪80元以下。可接受每坪管理費80至100元、100至120元者，均不到一成。150元以上者，則無人選擇。顯見即便擁有豐富、多元的休閒公設，住戶對高額管理費，還是不太能接受。.
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