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租約契約之解除

租約契約之解除，適用民法債篇通則之規定，大略陳述如下：

 

一、解除權發生之原因有：

（一）因給付遲延：租賃乃定期行為，非於一定時期履行，不能達契約之目的，故依民法第二百五十五條規定：「依契約之性質，或當事人之意思表示，非於一定時期為給付，不能達其契約之目的，而契約當事人之一方不按照時期給付者，他方當事人得不為催告，解除契約。」。

（二）因給付不能：民法第二百二十六條規定：「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。前項情形，給付一部不能者，若其他部份之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償。」於此情形則得解除租約，且無庸再為定期催告。

（三）因拒絕給付，例如房客拒付租金或房東不將房屋交付予房客居住之情形。

（四）因情事變更，例如房屋因火災而不適合人居住之情形。

 

二、解除權之行使方法：

民法第二百五十八條第一項規定：「解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。」其方式如何，則非所問。換句話說，無論面對面或以電話用口頭告知的方式，或者是以書面通知都可以。建議為了將來舉證上方便，寄發存證信函的方法，比較適當。

 

三、契約解除之效力：

契約之效力因解除而溯及的消滅，未履行之債務當然免除，已履行者，因無法律上之原因，而生不當得利返還之問題。契約解除後的法律效果，依民法第二五九、二六零、二六一、二六四、二六五、二六六、二六七條的規定行使，主要為回復原狀的義務。