理高維斯：「你上次說『謊話多於實話，是房地產銷售的基本話術！』那應該是那位經理的問題，不要一竿子打翻一船人。而且如果我知道那是謊話，我就不要成交，這樣總可以了吧！」
我：我認為房地產銷售，謊話多於實話，如果對方什麼話也沒說，更要小心提防，講個例子給你聽好了，這次交手對象是媽媽牌仲介，特色：「親和力十足」。
聽完我需求之後，媽媽牌仲介熱烈推薦我一間中古屋，表示非常符合我需求，近國小、五房、臨12米路，但是離我上班地點遠了些。
我忍不住好奇心，前往看看，因為開價實在合理多了，(剛剛看完一間開價1080的「廢墟」)。
果然有五房，而且交通便利，離國小30公尺、臨12米路、100公尺外有超市、50公尺外有黃昏市場等，生活機能很好，只是屋齡老了點，有21-22年。
仲介也一直強調，你看這開價十分合理，很快就會賣掉，你要趕快考慮，昨天也有人看很喜歡。
我問：屋主做什麼的？
仲介：巴拉巴拉……
我問：地坪、建坪多少？
仲介：巴拉巴拉……
我心想：「奇怪，地坪快三十，建坪怎麼只有四十多？」
媽媽牌仲介人很好，親和力十足，我問的問題都據實以答，但是咧，我沒問的問題，她也不會主動告訴我，只會強調這價格很合理，要買要快。
跟媽媽牌仲介道謝後，自己徒步開始繞圈圈，也確定這個地點不會淹水，要找吃的也很方便，就是屋齡太老，打了點折扣。
隔天興致勃勃地去地政申請，拿到建築物平面測量圖之後，一切都揭曉了。
因為光看外觀，會以為這是一間三樓半的房子，其實呢，它是二樓半，一樓挑高，這間房子神奇的地方在於「加建技術非常好」，所以我到二樓看到兩個房間，其實只有一個房間是合法的，另一個房間是加建(違建)，但是地板踏起來很扎實，不是木作，也不是輕隔間，所以我一點都沒察覺。
繞到三樓，其實就是原來的二樓，有兩個房間，接下來頂樓一個房間，用尺測量平面圖，發覺房間都不大，昨天我會認為房間大，是因為都沒有擺家具，沒想到連我這麼簡單的觀念都沒想到，真是被快樂沖昏了頭。
所以清楚了嗎？這間如果是三樓半，建坪六十，開價就很合理。但是這間是二樓半，建坪四十多，這個開價顯然太貴，而且還是二十幾年的「加強磚造」不是「RC(混凝土)」，所以耐震、堅固程度又打了折扣。
為什麼媽媽牌仲介不一開始講呢？因為講了成交機率就降低許多，不講，讓買家以為撿到便宜，衝動之下，搶著下斡旋，等到發現時，已經太晚，毀約又要賠錢。
仲介的功能在於保障雙方權益，讓房屋買賣順利進行，請看好，是「順利進行」，這樣才能賺到佣金，但是如果以賺到佣金為目標的話，就要連哄帶騙，良心擺一邊，對成交不利的話，一律封口不談，只靠買家自己去發現。
我跟十幾位仲介交手的心得：「仲介當然有好人，但是仲介講的每句話都是為了成交，所以要仔細去查證，不要只聽一面之詞，就完全相信對方」，畢竟為了賺錢，什麼話都敢說，屬於房地產買賣的專業技能。
99.2.3
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