提前還清房貸 恐須付違約金
詳讀契約是否限制還款 避免掉入文字陷阱
無論預售屋、新成屋、中古屋，買1間夢想中的房子動輒幾百、幾千萬元，大多數購屋人都需要房屋貸款支持，逐年償還價金。專家提醒，房貸陷阱多，除了詳讀房貸契約，維護自身權益，聰明的購屋人更可善用自身條件與房屋優勢，爭取低利率與高貸款成數。
自保權益
各大銀行業者推出五花八門的房貸產品，消費者除了考量自身需求選擇合適的利率計價方式，也應注意到長期成本與效益。舉例來說，階梯型房貸利率計算為「前低後高」型，如作長期考量，平均年利率可能比其餘方案高，申貸前可請銀行行員計算平均利率。
然而房貸契約動輒3、4頁，容易被消費者忽略的房貸細節仍有許多。21世紀不動產法務部經理邱創智表示，《消費者保護法》保障消費者長達30天的契約審閱期，但業者通常以3~5天為審閱期限，銀行業務員為招攬客戶，也可能將不利於消費者的條款輕描淡寫帶過。
留意貸款中挾帶信貸
消費者最常忽略的房貸陷阱為「提前清償房貸須支付違約金」，一旦遇到有「提前還款限制」的契約，提前還款可能就必須支付1筆違約金。
其他房貸陷阱包括，一般房貸寬限期為1~3年，有些契約只提供半年，過了半年利率馬上「3級跳」！打著「貸8成」的新屋可能是7成房貸加上1成的信貸，信貸的利率則比房貸高出4~5倍。有些分期房貸甚至特別約定「1期未償還」視為「通通到期未償還」。消費者若看不懂條款，應請銀行、建商、代銷或房仲業者以白話方式解釋。
房仲申貸房屋成數高
各銀行依據其授信原則評估擔保品價值、貸款戶的還款能力，決定客戶的房貸條件。永慶房屋契約部經理王乃佳表示，購屋人信用紀錄良好、收入穩定，或本身為公教人員，即為優勢；房子若屋齡新，位於精華地段、捷運200公尺內、明星學區，也具優勢。
另外，透過具公信力且案量大的建商或房仲業者申辦房貸，也可向銀行爭取到更優惠的利率或更高貸款成數。以中古屋為例，透過仲介申貸可多爭取1~2成的房貸。
停車位、「陽光屋」（地下室）、頂樓加蓋、無土地持分的房屋，或購屋人有信用瑕疵，銀行可能都不予貸款；地段偏遠、有瑕疵、屋齡過老或鄰近嫌惡設施的房屋，貸款成數可能比一般房屋低1~2成。此時為增加自身貸款優勢，消費者可提供其他不動產作為抵押，或找一位財力雄厚的擔保人，甚至以高利率換取高貸款成數。
辦理房貸常被忽略的事項
◎ 注意契約審閱期天數
◎ 注意有無提前還款限制，有些房貸方案若於期限內提前償還，須支付違約金
◎ 注意有無加速條款，即1期遲延給付，即喪失期限利益，視為全部到期
◎ 注意房貸的組成是否配合信貸，房貸、信貸的利率分別為何
◎ 注意寬限期，過了寬限期，月付金額可能暴增數倍
◎ 抵利型（循環額度型）房貸可能使隔年報稅時的利息收入欄暴增
◎ 壽險型房貸的保險期間可能於房貸還清時終止
◎ 須計算長期平均利率，選擇最適合自己的房貸方式
◎ 若房屋或購屋人自身條件優，可透過個別磋商方式增刪契約內部分條款，爭取自身權益
資料來源：《蘋果》採訪整理 【廖芸婕╱台北報導】
http://key88.net/article22458.html
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