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　消費者委託不動產經記業者(俗稱的房屋仲介業者)購買不動產，此種不動產仲介契約之法律性質為何?就此問題，目前尚有爭議，有認係居間契約，有認屬委任契約，亦有認係兼具居間與委任性質之混合無名契約，其實不動產仲介契約之當事人就其約定之服務內容與報酬給付情形並不完全相同，故仍宜視個別契約約定之內容以定其性質，其法律性質或難一概而論。惟按民法第 565 條規定之典型居間契約，僅須雙方約定一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方即應給付報酬 ；又居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介，又以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第 567 條定有明文。而關於委任契約，民法第民法第 535 條則規定：「受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之。故不論不動產仲介契約之法律性質為居間、委任或兩者兼具，仲介業一方，均應以善良管理人之注意，就不動產之狀況善盡調查之義務，以免買方權益受損。

　 那麼，如果購買到的不動產有瑕疵，例如房屋因有人在屋內自殺成為凶宅(臺灣臺北地方法院95年度訴字第5767號民事判決、臺灣板橋地方法院97年度訴字第2163號民事判決參照)、不動產的坪數短少(臺灣板橋地方法院96年度國字第2號民事判決→臺灣高等法院 96 年度上國字第 16號民事判決參照)、不動產已被徵收(臺灣士林地方法院96年度訴字第292號民事判決→臺灣高等法院97年度上字第69號民事判決參照)等，但仲介業卻沒有盡到善良管理人的查證義務，以致未察覺告知買方有此瑕疵，不知情的買方因為不知道這些足以影響不動產價格或品質之瑕疵而購買，致受損害，仲介業者已違反前述之契約義務，依法要負不完全給付的損害賠償責任。

　最高法院84年度台上字第1064號民事判決甚至認為：「查仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務。以仲介房屋買賣為業，其於仲介中自應審酌所有權狀及相關文件之真偽，如未盡此注意義務致使被上訴人蒙受損失，即應負過失侵權行為之責。」，換言之，最高法院認為仲介業有上開情形，也是一種過失侵權行為。

　而實際上受雇為仲介業執行仲介業務的經紀人或營業員，依不動產經紀業管理條例第 26 條第 2項: 「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。」的規定，必須與仲介業者負連帶賠償責任。　　

　另外，現在房仲業的經營模式除了直營店外，亦常以加盟為之，如果加盟店有上述應賠償責任的情形，總公司要不要負責呢？有認為一般加盟店的店面招牌、文宣廣告、制式契約書、明片，都由總公司授權印有「東Ｘ房屋ＸＸ加盟店」字樣，總公司有由自己之行為表示以代理權授與加盟店之事實，足使消費者認為加盟店與總公司同一企業，而認總公司應負民法上的表見代理之責，換言之，總公司也要負賠償責任的。惟亦有認為，不動產買賣契約書通常已載明契約當事人係加盟店而非總公司，且該不動產買賣契約書或房屋委託銷售契約書，通常也載有「本合約書由東X房屋付印供加盟店參考使用」等字樣，已明確表明供加盟店使用之意，再者現今加盟事業發展蓬勃，一般消費者可輕易區別加盟店與直營店之不同，不能因招牌或契約書上之東X房屋字樣，就認為總公司要一同負賠償責任(臺灣臺北地方法院99年度訴字第2744號民事判決參照)。

 

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