活泉9年5月8日
在「活泉茶館356－次貸風暴之後」（請參閱http://mypaper.pchome.com.tw/news/yahsam/）一文中，我們曾提到「美國次級房貸」，但次級房貸到底是什麼東西？我的一家協力廠老闆在猜-會不會是二胎？這耳熟能詳的一個名詞，相信大部分的人都是憑想像來猜測。很明顯的，它是房貸！但前面為何要再加一個次級呢？
在楊衛隆所著「當世界不再消費：經濟最壞面目」一書中提到「次級房貸是美國特有的產物」，所以我們不知道它是什麼，還蠻正常的。再來就是我們常聽到的「連動債」，也許你有投資，但這到底又是什麼東西？
聖經傳道書7:29提到「……神造人原是正直，但他們尋出許多巧計。」
華爾街的金童玉女為了賺錢，就「尋出許多巧計」來，華倫·巴菲特就常常批評他們胡搞瞎搞。
在「當世界不再消費：經濟最壞面目」一書中提到，美國的優惠房貸政府監管很嚴格，為了擺脫政府的監管，於是發展出次級房貸。放款人想賺錢、仲介想賺錢、投機客想賺錢、沒錢買房子的人想賺錢（或者純粹想圓購屋夢）──大家都想賺錢，投資房地產在過去幾年又很好賺，於是美其名「能協助買不起房子的客戶借到房貸，完成購屋的夢想」──次級房貸出現時，當然沒有官員、民代敢立法去管──這年代選民最大，有誰敢輕率的去拂逆自己的選民呢！因為大家一致看好房地產會上漲，所以這種操作模式大家都看得很樂觀。
如果只是放款人VS.貸款人那還算單純，但是放款人把這個抵押貸款合約「證券化」成為衍生性金融商品，再賣給世界各地的「投資人」──也許你的連動債中就包含有「美國次級房貸」也說不定。
在今年「巴菲特給股東的信」中就有提到「美國次級房貸」(附錄一)，他開頭就說「聰明的貸款者不賭房價上升」，如果我們不預期房價會上升，那何必貸款買房子？所以「不賭房價上升」恐怕很難吧！
「20世紀90年代，預制屋行業大多採取惡劣的銷售辦法。富有實際意義的首付要求經常不被理睬。有時還涉及造假。此外，不可能兌現的月供數額也得到了貸款者的同意，因為他們什麼也不會損失。因此出現的抵押貸款通常經過證券化包裝，然後由華爾街公司賣給了毫不設防的投資者。這種邪惡而導致災難的行為鏈必然要以災難告終，實際上也確實如此。」看來在20世紀90年代就已經有所謂的次級房貸了！
1.它的自備款通常很少。
2.貸款者的資格有時還涉及造假。
3.就算你連每個月該攤還的本息都付不出來，它照樣貸款給你去買房子。
4.在這種惡劣條件下完成的「抵押貸款」通常經過證券化包裝，然後由華爾街公司賣給了毫不設防的投資者。所以原始放款人什麼也不會損失。
5.「我們的借款人不會指望用借新債還舊債的辦法來還貸」有些人期待將來房地產升值時，可以轉為優惠房貨。
以上數點就是美國資級房貸的弊病，也是聖經中所謂的「……神造人原是正直，但他們尋出許多巧計。」
我覺得巴菲特的購屋結論還蠻值得我們認真思考的：
「購買住房的主要動機應該是享樂和實用，而不是指望靠房子來賺錢或再融資。此外，購房者應該買與自己收入水平相符的住房。
當前的房地產市場危機應該給購房者、貸款機構、經紀公司和政府帶來一些簡單的教訓，以確保今後的穩定。購房至少要付10％實實在在的自備款（是自己的存款，而不是借來的），並確保購房者的收入支付月繳本息綽綽有餘。購房者的實際收入也應經過嚴格審核。讓人們擁有自己的住房雖然是一個理想的目標，但不應當成為我國的首要目標。讓人們保住現有的住房才是我們的目標。」
最後他提醒我們「以目前的收益率長期持有現金等價物或長期政府債券是一種糟糕的政策」，也許你會「覺得自己的選擇很舒適--事實上，幾乎有點沾沾自喜。」但是「這些美妙的現金幾乎沒有給你帶來任何收益，而且隨著時間的推移購買力也必定會越來越低。」要記得：「獲得認同並不是投資的目的。」你有想到什麼投資計畫了沒有？
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附錄一：
從中證網中節錄之
股神”巴菲特給股東的信:美國面臨嚴重陣痛
發布時間：2009-03-09 08:08 來源：新華網
……聰明的貸款者不賭房價上升
伯克希爾·哈撒韋公司的業務之一是克萊頓房屋公司，這是預制屋行業規模最大的一家公司。它最近的經歷或許對有關住房和抵押貸款的公共政策辯論有啟迪作用。
20世紀90年代，預制屋行業大多採取惡劣的銷售辦法。富有實際意義的首付要求經常不被理睬。有時還涉及造假。此外，不可能兌現的月供數額也得到了貸款者的同意，因為他們什麼也不會損失。因此出現的抵押貸款通常經過證券化包裝，然後由華爾街公司賣給了毫不設防的投資者。這種邪惡而導致災難的行為鏈必然要以災難告終，實際上也確實如此。
這裏要指出的是，克萊頓公司在借貸業務上遵循了更理性的原則。事實上，購買公司出具的抵押貸款單據進而將其證券化的投資者從未損失一分一毫的本金或利息。但克萊頓只是個例外：整個行業損失驚人，陰影一直持續到今天尚未散去。
1 9 9 7年-2 0 0 0年的慘痛經歷本該引起規模更大的傳統房地產市場的警惕。但投資者、政府和評級機構卻沒有從預制屋災難中吸取絲毫教訓。相反，可怕的災難再度上演：2 0 0 4年-2007年期間，同樣的錯誤在傳統住宅市場再度上演。貸方愉快向借款人提供對方靠自己收入無法償還的貸款，借方同樣愉快地簽下這些貸款合同。兩邊都指望靠"房價上漲增值"來完成"不可能完成的任務"。一切又變成了郝思嘉(名著《飄》裏面的女主人公--本網注)的思維："我明天再想該怎麼辦。"這種行為招致的後果現在充斥于經濟的每個角落。
然而在房地產市場崩潰的背景下，克萊頓公司的1 98 88 8位借款人卻還在繼續正常還貸。為什麼我們的借款人--他們的典型特徵是收入普通，信用記錄也談不上多好--表現如此出色？答案很簡單，這得回到"貸款101法則"。我們的借款人僅僅是比較了一下全額貸款與他們的實際收入(不是預期中的收入)之間的差距，然後決定他們是否有能力還貸。簡單地說，他們辦抵押貸款的時候就決定要還清這筆貸款，不管房價如何起落。
他們的"有所不為"也同樣重要。我們的借款人不會指望用借新債還舊債的辦法來還貸。他們不會簽署誘人的前期優惠利率，因為一旦過了優惠期限利率調高，貸款額相比收入就會變得過于龐大。他們也不會作出這樣的假設：如果抵押貸款的壓力太大，他們總是可以靠賣房子來賺一筆。
當然，我們的一些借款人也會遇到麻煩。他們一般沒有太多存款來幫助其渡過困境。出現拖欠貸款或喪失抵押品贖回權之類的現象，主要原因是失業，但死亡、離婚和醫療費用都會引起問題。如果失業率上升--在2 0 0 9年這是肯定的--那麼就有更多克萊頓公司的借款人將遇到麻煩，我們的損失也會更大，雖然這種損失仍然是可以應付的。但房價走勢對我們的影響不大。
很多人在談到當前的房地產市場危機時往往忽略了一個重要事實，那就是大多數斷供現象不是因為住房價值低于抵押貸款而引起的。相反，斷供是因為借款人無法支付月供。業主在付過有實際意義的首付(這筆錢來自存款而不是其他借款)後很少會因為當前的住房價值低于抵押貸款數額而拋棄現在的住處。相反，他們走人是因為無法支付月供。
自己擁有住房是一件美好的事情。我和家人現在的房子已經住了5 0年，而且還會繼續住下去。購買住房的主要動機應該是享樂和實用，而不是指望靠房子來賺錢或再融資。此外，購房者應該買與自己收入水平相符的住房。
當前的房地產市場危機應該給購房者、貸款機構、經紀公司和政府帶來一些簡單的教訓，以確保今後的穩定。購房至少要付1 0％實實在在的首付，並確保購房者的收入支付月供綽綽有余。購房者的實際收入也應經過嚴格審核。讓人們擁有自己的住房雖然是一個理想的目標，但不應當成為我國的首要目標。讓人們保住現有的住房才是我們的目標。
……幾乎可以肯定地說，以目前的收益率長期持有現金等價物或長期政府債券是一種糟糕的政策。當然，隨著金融危機日益加深，這些金融票據的持有者會愈發覺得自己的選擇很舒適--事實上，他們幾乎有點沾沾自喜。當金融評論家高呼"現金是王"的時候，他們認為自己的判斷得到了肯定，盡管這些美妙的現金幾乎沒有給他們帶來任何收益，而且隨著時間的推移購買力也必定會越來越低。
獲得認同並不是投資的目的。事實上，獲得認同往往會產生相反的效果，因為它給大腦服下一劑鎮靜劑，令大腦難以接受新的事實或重新審視早先得出的結論。要小心贏得一片喝彩聲的投資活動；迎接壯舉的往往是橫眉冷對。
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