好不容易參觀完「工學館」，我已經像個垂死的病人般，又餓又累又想睡了。這時候如果沒有來一劑「強心針」，恐怕就會萬念俱灰、昏倒在地。
「樣品屋」就是在這樣的關鍵時刻，扮演著「起死回生」的關鍵角色。
「看樣品屋」在售屋流程中，像是醫院急診室的關鍵電擊，等客人被「電到」後，直接拖出去屠宰場……，不是啦，是請出去lounge bar，開始剝皮……，恩……應該說是開始遊說，讓客戶下訂單，購買一座夢想「家」。
可別以為一連串的折麼到此為止喲！在步向樣品屋的同時，精明的售屋小姐，會伺機來個「從噓寒問暖中進行財力調查」──就是要先弄清楚，這幫人客買得起什麼樣的房子啦。
語帶試探的售屋小姐：「小先生，您需要多大坪數的房子呢？」
就是愛看樣品屋的小寶貝：「恩，不一定耶，可大可小，我們都看看好嗎？」
臉上寫著不想讓你每間都參觀的售屋小姐：「那我這樣問吧，您的新房子是幾個人要住的？」
還是想看樣品屋的小寶貝：「不一定耶。至少兩個，也有可能三、四個，或五、六個……」(誰知道兩個人會變出幾個？別想太多，不一定是小孩啦！重點是我想參觀樣品屋！)
還是不太情願的售屋小姐：「那您的預算大約是？」
想打腫臉充胖子，其實本來就虛胖的小寶貝：「不一定耶，高興就多一點，不高興就少一點。」(其實不管多或少，通常都買不起啦，還必須東挪西娜或找金主支持)
我猜很想扁人的售屋小姐，在我故弄玄虛的情況下，眼看問不出個所以然，顧及面子與生意，終於勉為其難接受，繼續往樣品屋前進。
會有這種狀況，是因為很多事情都有「差別待遇」：飛機上會分成頭等艙、商務艙跟經濟艙；買房子，同一建案，若有差距很大的格局，參觀者也會面臨差別待遇。
去年底，一個號稱全台灣最高的摩天住宅大樓預售案，坪數就從11坪到130坪都有；他們的樣品屋，巧妙地分布在接待中心的左右兩側，一般人會被帶去看中小坪數的樣品屋，只有要找大坪數的客人，或被認定可能買大坪數的客人，才有機會一窺另一側，65坪和130坪那兩間樣品屋的堂奧。
我能理解建設公司不希望讓太多人參觀，以免破壞豪宅「尊貴感」與「隱密性」的考量，但碰上這樣的差別待遇，總還是會覺得很「機車」。
賣預售屋，就是要靠樣品屋吸引顧客買一個夢想。所以樣品屋的格局、大小、設計的風格、品質好壞，常常具有關鍵性的作用：遇到美輪美奐的樣品屋，我們都還可能會懷疑，真實的空間，是不是真的有這麼好？如果看到的是很爛的樣品屋，大家就會更嗤之以鼻，認為「連樣品屋都這麼糟，建案還有什麼可期待的」了。
參觀樣品屋，最基本要注意的就是「有沒有被灌水？」
所謂的「灌水」，有很多層次，包括坪數是否符合事實？空間是否真實可用？有沒有違法使用的空間？
先從「坪數是否符合事實」談起。
現在的住宅大樓，都有相當高的「公設比」，一般來說，「舊建照」(也就是幾年前申請的建築執照)大樓約有28%到30%的公共設施比例，「新建照」的大樓公設比則一定超過30%。
換句話說，假設我們買了10坪的房子，實際上的室內空間，最多只有7坪；至於所謂的「公設」，不見得有真正的什麼「設施」，例如游泳池、健身房之類；很多中小型建案，根本就只有樓梯間而已，也還是佔掉三成的坪數當公設。
這時候，售屋小姐會一副理所當然地說：「因為依據規定，十樓以上的大樓，必須有兩座逃生梯」，而且戶數少，每一戶分攤的比例就重，所以公設比怎麼樣也低不了。
因此，在考慮買房子時，這一點也必須納入考慮。公共設施多的案子，戶數也會多，環境複雜度較高；要想單純、戶數少，就不能太要求公共設施；如果要戶數少，又要有豐富的公共設施，那麼，就可能必須負擔超高的公設比，以及未來每月付出巨額的管理費。
我遇過最誇張的案子，是某大報社關係企業，在內湖推出的建案。當初參觀的時候，我非常欣賞這個案子的「超大窗戶」設計，加上一眼望出去，可以看到101大樓與信義區夜景，煞是迷人。可是，相對於一般新大樓，每月每坪80元到100元的管理費，這個建案開出的管理費，是一坪220元！
掐指一算，如果真的進駐這裡，以後每個月光是管理費，大概就足以租一間小套房了，負擔超重。
而且，不到50戶，要養一座游泳池，能不能維持營運，也是問題。過去信義區有個非常有名的豪宅例子，就是高額的管理費，還不夠支付公共設施的維修，導致公設全都停擺的狀況，更是讓人欲哭無淚。
話說回來，大社區的管理費也許可以壓低，公共設施也較豐富，但要注意的是，那種「造鎮級」的超級大案子，會不會讓自己搞得像是在住「鴿子籠」，而且公設雖多，卻是看得到、難用到？
例如前面提到那個超高層豪宅案，它一共規劃了五棟大樓，戶數達1500戶。我沒打錯，真的是「一千五百」戶。假設每戶兩名成員(這還是最低標準喔)，社區內就有3000人要共用公設。
這個案子規劃了一座25公尺長，三水道的游泳池，會游泳的可以想一想，這樣的空間，能同時容納幾個人游泳？還是未來極可能成為一座「大型浴缸」？
再來，這個案子的停車場，從地下一樓到地下六樓，可停至少七百輛車。想想，大家要在上班尖峰時間把車開出來，那場景是不是很像去中正紀念堂(喔不，現在叫台灣民主紀念館)或小巨蛋看表演，結束後大家差不多時間，從停車場開車魚貫而出的感覺……？
我這樣分析，不代表對哪一種住宅類型有正面或負面的評斷，因為每一種都有利有弊，只是讓有需要的人，多一些判斷的基準，或從中求取平衡點。
回到樣品屋的話題。
在先了解公設比的相關問題後，看到樣品屋時，就可以知道，應該是多大的實際坪數才正確，也可以透過實際測量，了解建商有沒有「不肖」地在樣品屋的坪數上「灌水」加大了。
不過，這個測量，等到確定要買時再做還不遲(做為最後的評估與確認用)；如果連八字都還沒一撇，就拿著尺在那邊量來量去，那太浪費時間又引人議論。
但我也要提醒：隨著客人越來越聰明，現在的建商，比較不會動這種「實質放大樣品屋」的作假手腳，可是這並不代表他們就沒有做「可以放大空間感」的事情！要注意的地方還很多，且看下回繼續分解！
圖：新聞小寶貝拍的樣品屋照片快用光啦！
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