知識+回答剪輯：《不動產估價技術-真接資本化法&土地收益價格計算》＠【奶爸仲介-Quinn】謝坤原 0921-751481

2011-11-07 14:59:52| 人氣2,050| 回應0 | 上一篇 | 下一篇

知識+回答剪輯：《不動產估價技術-真接資本化法&土地收益價格計算》

QUINN的回答：

版大你會不會是要考不動產估價師，可是只看題庫！才會不知如何計算吧= ="

資本化率之意義即指未來淨收益，折算為現價之價值而所採用之折現率

所以你問的第一題應該是加權平均成本法
(不動產投資中會有一部分是自備款一部分是貸款，所以兩種資金的資金成本一定會不同，加權平均此兩種資金成本而得收益資本化率)
(70% X 5%)+(30% X 3.5%) = 4.55%

第二題應該是有效毛收益乘數法

(1-20%) / 14.62 = 5.47%

參考資料QUINN

QUINN的回答：

不動產估價技術規則
第三章　估價方法　　
第二節　收益法
第30條
　　直接資本化法之計算公式如下：
　　收益價格＝勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益÷收益資本化率

以上直接資本化法之公式為P=a / r

P 為收益價格
a 為淨收益
r 為收益資本化率

因為收益無窮年、收益固定成長的公式為 P=a/(r-g)；
且r>g，未來每年資本化率相同。
P價格
a純收益
r資本化率
g固定成長率

P =a / r - g

所以 P = 30 / 5% - 2%
所以 P = 30 / 3% = 1000萬元

後面兩題我沒工業用計算機好難算，因為要算次方

依林英彥教授所著，收益法係指勘估標的物未來平均一年期間之客觀淨收益，應用適當之收益資本化利率推算勘估標的價格之方法。

其公式推演如下

ａ＝不動產未來每年產生之平均淨收益

ｒ＝收益資本化利率

ｐ＝收益價格

第一年年末淨收益為ａ，折現到現在價格為ａ／（１＋ｒ）。

第二年年末淨收益為ａ，折現到現在價格為ａ／（１＋ｒ）²。

第三年年末淨收益為ａ，折現到現在價格為ａ／（１＋ｒ）³。

……

第ｎ年年末淨收益為ａ，折現到現在價格為ａ／（１＋ｒ）ⁿ。

因此ｐ＝ａ（１＋ｒ）+ａ／（１＋ｒ）²+ａ／（１＋ｒ）³…+ａ／（１＋ｒ）ⁿ＝ａ＊（１－１／（１＋ｒ）ⁿ）／ｒ

參考資料QUINN

2011-10-12 15:42:52 補充
SORRY剛剛細看了你的問題如果第二、三題與第一題無關

直接用收益法中『收益還原率』
收益法中的「收益還原率」其實指的是「折現率」，主要目的在「還原資本」
所以這二題題目就是說：「在每年可以還原資本2%跟4%的情形下，需要多少年所投入購買不動產的資本才能全額回收？」

答案就是：
100% / 2% = 50(年)
100% / 4% = 25(年)
參考資料QUINN