心情音樂盒 一花一世界,一葉一如來.喜歡透過相機的鏡頭看世界.習慣用相機截取影像來記錄自己的生活和心情點滴 2014 FG TOP 10部落客 http://blog.fashionguide.com.tw/3398/posts

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在這個大環境不景氣且租金高漲的年代，很多想增加被動收入的朋友都想投入隔套收租的領域當包租公、包租婆，不過每個縣市相關的隔套收租法規不同，除了要留意隔一間套房要多少錢這類的改套房成本，隔套房法規和蓋套房出租的投資報酬率也超重要！因友人介紹而接觸到常常做台北市隔間套房的湛藍空間設計，負責人Vincent很了解台北市和新北市公寓隔套房法規，除了幫忙做合法隔套、不怕被檢舉之外，當過不動產營業員的他對市場行情也能精準掌握，還會幫客戶做投資規劃，能幫忙列出有成本及符合當地行情預計收入的投報表，裝修建材及消防設備配置都合乎法規也能保障租客的安全，專屬的工班配合度高，裝修套房期間也會給客人工程行事曆，讓客人知道什麼時間點會進行到什麼階段、該配合什麼，確保讓工程順利進行。

受到疫情衝擊經濟，低利率的時代加上通貨膨脹感覺手邊的現金越來越不值錢，而相對於變化萬千的股市，投資房地產感覺相對穩定多了，而低利率也讓房貸變得更便宜，投資買房變得更容易了，有一些積蓄的朋友就會想投資收益型不動產，在房市走升時能增值，房市即使下跌時，也會因租屋需求高而有穩定收入。所以這幾年隔套收租課程超夯，有很多人想投入這一塊領域，但也有人會因不熟悉隔套收租法規而被檢舉、被罰，所以找政府合格立案且熟知相關法規的裝潢設計師來做合法隔套，之後才有辦法安心、穩定地收租。

政府合格立案的湛藍空間設計，負責人Vincent有一、二十年的室內裝修相關經驗，且擁有室內裝修工程乙級技術士、台北市危老建築物重建推動師、不動產營業員之類的專業證照，也曾參與北捷地下街商店規劃、國際飯店裝修規劃，平常就有經營雙北的商業空間、住宅裝潢設計及大台北地區的套房隔間、改建套房相關的平面配置及施工服務，因為曾有從事過房仲業的相關經驗、很熟悉市場行情，不少客戶都會詢問有哪些區域可以買房置產或投資方面的問題，而Vincent也會盡心回答。

湛藍空間設計的負責人Vincent因為每天都要去工地盯場，所以沒有辦法跑太遠，服務範圍以雙北市為主，目前接最多的是信義區、松山區及北醫、吳興街一帶的物件，Vincent能針對有隔套包租需求的朋友協助做評估，分析市場客群、能讓套房和同區域的租屋市場有差異性，甚至能幫忙抓出符合當地行情的租金，目前做過的客戶投報率都不錯。

很多人都會好奇：想裝潢時若要找設計師會有哪些流程？有哪些步驟要收費？

湛藍空間設計和客戶碰面接洽之後，會了解需求再進行現場會勘、丈量，之後會先出平面圖，讓客戶參考那樣的室內動線和空間感是否合適，到出平面圖這階段都還是免費的，平面圖的配置都ok且確定要做之後就換簽訂設計合約，會出包含櫃體、天花板、地面材質及燈光配色…之類的立面圖，會討論燈具、插座、水路及電路的開關、過電及櫃體細部…這類的細節，設計約的部分會按照坪數來計算、1坪設計費5000。設計費會分成兩次收、每次收50%，簽約當下就要收50%。

設計約的圖面確定之後，會就圖面的部分下去估價，且會預計工程的部分，如果客人願意讓他們承接的話就會簽工程約，簽工程約之後就會開始施作，工程約簽約時會收10%，工程約會看工程的內容和金額多寡分3到7次收付款，會依照工程進度逐步收費，施工結束且進行驗收後才會結清，完工以後會有保固期，工程的部分是保固一年、水電的部分是保固兩年，如果有木作的話櫃體的五金保固10年。

隔套包租跟一般居家裝潢時和設計師接洽的流程都一樣，只差在設計內容不一樣、有相關法規且多了一個評估而已，畢竟住宅和辦公室是不需要投資報酬率評估，而隔套包租因為有投資的因素，不只是做裝潢而已，所以需要做事前的評估。

湛藍空間設計會幫忙找區域市場租金的平均值，新裝潢的優勢加上差異化的設計，就能讓房子更好租且能租更貴。當然要做出不同於相同區域的市場差異性，也和本身付出的成本有關係，例如多規劃小陽台，或者是在細節的質感上做得更好，租金就會比較高。當然也要看區域租客的層級，例如工業區附近和信義區、大安區的租客需求和層次都不同，如果當地的租金行情不會很高的話，他們就會幫忙規劃設計到堪用的裝潢就好。

湛藍空間設計幫忙做出租規劃時還會幫忙列出一個投報表，裝修時要花多少成本、這些成本裡面有什麼東西、之後有什麼額外的支出(例如網路費)、花了多少錢裝潢、之後多久會回收，對第一次當包租公、包租婆的新手也會建議每一間要用多少錢出租，也會解釋說明為什麼是這個價錢，就算是新手房東也能安心地輕鬆收租。

而一般的隔套收租過程雖然不需要分戶，但還是有公寓隔套房的相關法規，6間套房以上和6間套房以下的規定不一樣，6間(不含)套房以下及10個(不含)床位以下是屬於供特定人住宅，就是一般的住宅一樣，不用每年申報公安，如果超過後就要變更使用執照，就是供不特定人居住場所，就類似旅館那樣每年需要申報一次公安。

不管要不要申報，湛藍空間設計的套房隔間工程建材都用防火材綠建材，而且相關的消防配置都會合乎法規，也能保障租客的安全性。

老公寓改建出租規劃的方向有三種：一種是純套房、一種是2房1廳、一種是共生公寓，因為如果非一樓的地方要做套房改裝，而廁所需要新增兩間以上，就需要直下戶簽名同意，當然如果拿不到也有別的做法。

隔套收租法規裡有規範，改裝前若原本有一個廁所要再新增一個廁所時不需直下戶簽名同意，但原本的那一個若移位就有需要，例如本來要做4間套房，就能改規劃成做兩間2房1廳，如果本來只有一間廁所時只要再新增一間廁所，那樣就不用直下戶簽名，有一些小家庭有2房1廳的居家空間的需求，投報率一樣可以拉上來。

若不想做兩房一廳的也可以做共生公寓，客廳、廚房之類公共空間和兩間廁所共用且有各自的雅房，也算是分租雅房的進化版。而共生公寓更重視公共空間的美化和設備提升，加上共生公寓是以社群的概念經營，有較嚴格的租客篩選，讓年齡較相近、興趣較一致的租客住進來，甚至會建立制度化的生活公約，很多年輕人和藝術家很喜歡共生公寓。

湛藍空間設計改建的過程會先以原本的狀況看能不能克服相關法規，再來做規劃上的變更。蓋套房出租時對租客需求的方面也會規劃，除了房間內的裝潢公共區域的設備與質感也很重要，這樣套房隔好之後會更好出租。

隔套裝潢工程施作期也很重要，因為申請施內裝修施工許可證時間需要一個半月左右，如果客人有確定要做時湛藍空間設計就會開始申請，在申請的時間就可以 討論材質設計約內容，套房隔間工程開始工作到結束實際的時間大概要4個月 到4個半月，需要75到85個工作天，因為湛藍空間設計是照一般的工程規矩來做，泥作的部分需要泥作靜置期，要讓泥作全乾才能再施作其他部分，之後才不會有磁磚爆裂、油漆出現熱漲冷縮的痕跡…這類的問題，也較有利後續的使用及維護。

法定的泥作靜置期是21天，他們在靜置期期間當然會用電風扇來加速吹乾，在夏季會乾的比較快，如果是梅雨季可能時間又會比較久一點，全部做好加收尾、進家具，一般的住家大概需要40天工作天、套房需約70天的工作天。

湛藍空間設計配合的工班很專業，配合超過10年以上專屬的工班時間好、喬配合度也高，因為有穩定的案量，所以工班也不會去接別人的案子，自然不會讓工期變更長。

除了負責人每天都會去工地盯場，施工過程都用LINE和手機和業主保持聯絡。相關的案子也都會出工程行事曆，什麼時間做什麼事、該要準備什麼、什麼時候要挑什麼，在行事曆上都會註明，不會讓人有到底什麼時候會做完、接下來要做什麼的茫然感。

而一般人想做隔套收租時常問：做一間公寓隔套房要多少錢？但是這其實跟品質有關，湛藍空間設計做的隔間套房是以合法、安全、高投報為前提，手頭上的客戶平均24到26個月回本，買房後每個月繳的房貸利息扣掉之後，投報率還有6％以上。

不會暴起暴落的房地產是比較穩定保守的投資，因為投報率抓得好，他們的客戶在合理的範圍內也不會在意裝潢花多少錢，而且套房出租後租金收益都比他們預估的投報率高，配合的業主最後實際出租的租金都比規劃時高。

像湛藍空間設計之前才完成一個中坡南路的舊公寓隔套房，裝潢期實際不到4個月、三個月就好了，湛藍空間設計幫他們規劃套房6間、加上兩間兩房一廳，成本是工程總支出加上大電申請、家具及包含冷氣、冰箱之類的家電，室內裝修許可證和消防許可證 12萬，套房六間租金一間抓14000、兩房一廳租金抓20000塊，完工後不到3週已經租完了，最小間的套房租14000、最大間的租18500，樓上的兩房一廳每間都租23000，原本保守的估計之下每個月盈餘12萬2千、十年的估計是1464萬，不含買房成本每個月收入的是29.67％，如果扣掉買房成本和利息還是會超過6％。

那個是沒有電梯的舊公寓，改裝前裝潢舊且動線較不好，改裝後就很好租，湛藍空間設計預估的租金都比較保守，但是實際上出租出去的價格都比之前預估的好，合作過的案例通常平均都是3週內就能順利租出。

湛藍空間設計有多年合法隔間套房裝修施工的經驗，從挑選物件開始就能給出專業建議，用精準的眼光提供規劃建議且列出投報表，讓套房蓋好後能快點出租，熟知法規的他們也會幫忙室內裝修審查申請，且會敦親睦鄰讓工程能順利進行施作，配合的專業工程團隊能依客戶需求施工，設計師在過程中也會給清楚得工程行事曆，工程完成後能讓套房順利取得室內裝修合格證明，不用擔心鄰居和建管罰單，讓業主能有高承租、高租金且有優質的房客的合法套房，安全安心之外還能有高報酬率的穩定收租，想透過隔套收租來增加被動收入、達成財富自由的朋友，很建議找湛藍空間設計合作喔！

湛藍空間設計

電話：0934- 353 190

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地址：台北市大安區忠孝東路四段221號12樓

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 文章轉自 台北隔套裝潢設計推薦-湛藍空間設計，熟知法規的合法隔套，隔套收租投報率評估、規劃，台北公寓改套房推薦 - emily愛玩美部落格 - FashionGuide 華人時尚專業評鑑

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