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2008-01-11 14:39:56 | 人氣63| 回應0 | 上一篇 | 下一篇

【法律常識】【房地產法律問題】土地與房屋分屬不同人，可以推定相互間具有租賃關係嗎？

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【房地產法律問題】土地與房屋分屬不同人，可以推定相互間具有租賃關係嗎？ 文 / 劉孟錦律師.楊春吉

【問題】

未保存登記建物與土地原為父親所有，84年間父親將土地出售於我，而致土地與房屋分屬不同人，可以推定相互間具有租賃關係嗎（註一）？

【解析】

按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默?#92;房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。」「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默?#92;房屋承買人繼續使用土地。」「土地與房屋為各別之不動產，其所有權人各得行使其權利，被上訴人雖將基地及其第一、二層房屋出賣與上訴人，其對於未出賣之部分自得行使權利，又係爭房屋所用之基地，買賣? 摒軉J無特別約定，亦應推斷默?#92;被上訴人繼續使用。」分別為民法第425-1條定有明文、民法第425-1條立法理由所揭示及最高法院48年10月08日台上字第1457號、43年08月06日台上字第639號著有判例，是自最高法院43年08月06日台上字第639號判例以降，土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地所有權讓與他人，土地受讓人與讓與人間，「推定」在房屋得使用期限內，有租賃關係（註二）。惟所謂推定，並無擬制效力，自得由法律上利害關係人提出反證以推翻之（註三），是法律上利害關係人有「特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用」者，自得推翻之。本案，未保存登記建物與土地均原為父親所有，84年間父親將土地出售於提問人，而致土地與房屋分屬不同人，除「法律上利害關係人提出反證予以推翻」外，提問人（基地所有權人）與父親間自得「推定」在房屋得使用期限內，有租賃關係，提問人（基地所有權人）自得以土地法第104條之規定，於父親之房屋出賣時，主張依同樣條件優先購買（註四）。

【註解】
註一：問題來源：96年12月13日台灣法律網>免費會員區>法律問題(會員)討論區＞優先承買權：「未保存登記建物與土地原為父親所有，父親部分土地出售於我，而至土地與房屋分屬不同人，可以推定相互間具有租賃關係嗎？而我是否就可以主張是該建物的承租人而具優先承買權呢？」改寫而成。
註二：至於建物是否己辦竣第一次所有權登記，則在所不論，臺灣高等法院94年02月01日93年上字第705號民事判決：「按『土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第 449 條第 1 項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。』88年 4月21 日增訂公布89年5月5日施行之民法第425條之 1 定有明文。查本件系爭建物坐落在系爭土地上，並無無償使用之情形存在，已如前述。雖系爭建物未辦理第一次所有權登記，惟李○○受趙○○贈與系爭建物，符合前揭『讓與所有權』之要件，致本屬同為趙○○所有之系爭土地及系爭建物成為相異人所有；揆之上開法文規定，推定在建物得使用期限內，建物所有人李○○應與土地所有人有租賃關係存在。」參照。其與未保存登記建物，無排除強制執行之權利，不得提起第三人異議之訴（拙著，【房地產法律問題】未保存登記建物之受讓人，得否提起第三人異議之訴？96年12月12日刊於植根法律網故鄉法律專欄（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）），尚屬有別。
註三：最高法院51年06月22日台上字第1732號判例：「民法第九條第一項規定受死亡宣告者，以判決內所確定死亡之時，推定其為死亡。所謂推定，並無擬制效力，自得由法律上利害關係人提出反證以推翻之。」、37 年01月01 日上字第8816號判例：「借據內印章及作押房契既均屬真正，雖由他人代為立據而除有確切反證外，自應推定為本人授權行為。」參照。
註四：請參拙著，【房地產法律問題】出賣之房屋非基地承租人或地上權人或典權人所有，基地所有權人有無依同樣條件優先購買之權？96年12月10日刊於植根法律網故鄉法律專欄（http://www.rootlaw.com.tw/blog/gs/）。