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【法律常識】【房地產法律問題】租賃契約是否因負責人更改而失效？ 

文 / 劉孟錦.楊春吉

【問題】

敝司與地主有土地租賃，且當時均由負責人與地主簽訂九年土地租賃契約，如今因負責人另有事業而欲更換公司負責人，請問更換後會否影響租賃契約之效力（註一）？

【解析】

按租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立（註二）；租賃契約後，以物租與他方使用收益之一方，為出租人，支付租金之他方為承租人，出租人與承租人均為該租賃契約之主體，其變更，屬於更改或契約承擔之性質，非得契約原當事人之同意不得為之（註三）。又租賃契約後，雙方當事人自應依債之本旨為之給付，惟租賃契約之雙方當事人，係指出租人及承租人而言，苟非出租人或承租人，基於債之相對性，第三人就該租賃契約自不負任何義務，亦不得行使其權利。本案，該租賃契約之承租人為該負責人，並非該公司，該公司就該租賃契約自不負任何義務，亦不得行使其權利；該公司苟欲就該租賃契約行使其權利，當以契約承擔之方式，承擔該負責人就該租賃契約之全部權利及義務，並經出租人同意後，始得為之。

至於租賃契約是否因負責人更改而失效？該租賃契約之承租人苟為該公司，該租賃契約當不因該公司負責人更改而失效，蓋「公司負責人」不等同「公司」之故也。

【註解】

註一：問題來源：97年3月18中小企業法律諮詢 首頁> 民事法規專區＞租賃契約是否因負責人更改而失效？
註二：民法第421條第1項：「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」、最高法院64年02月27日台上字第424號判例：「租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立，並不以出租人對於租賃物有所有權為要件。」參照。
註三：最高法院73年04月19日台上字第1573號判例：「當事人之一方將其因契約所生之權利義務，概括的讓與第三人承受者，係屬契約承擔，，與單純的債權讓與不同，非經他方之承認，對他方不生效力。」、69年07月 17 日台上字第2183號判例：「租賃契約主體之變更，屬於更改或契約承擔之性質，非得契約原當事人之同意不得為之。」參照。

來源：台灣法律網

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