海外地產大興土木建鐵路倫敦房市看漲

交通利多增值可期

英國上半年因大選帶來的不確定性與政治風險，在今年五月選舉落幕後跟著消退，保守黨取得勝利，不動產政策不確定因素消除，市場無疑被注入了一劑強心針，有購屋需求的民眾信心大增，英國房市迎來一片榮景。
文╱王亭絜　攝影豐原╱何金順
圖片提供╱仲量聯行
美編╱許承祐

英國擁有輝煌的歷史，過去曾有「日不落帝國」美稱，它不僅是第一個工業化的國家，也是歐盟成員國、北約創始會員國、八大工業國組織成員國及歐洲四大經濟體，此外，還是聯合國安理會常任理事國，對議案擁有否決權，在國際上的份量可說是舉足輕重。

外來人口不斷增加，加劇了房市原本供不應求的情形，使房產增值潛力強。
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英國政經環境成熟，英鎊強勢穩定，房產市場透明度高，為投資的理想選擇。
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金融重鎮外來人口多

從人口分布上來看，英國大部分的人口集中在首都倫敦，倫敦是全世界最頂尖的金融中心之一，幾乎所有重要的金融機構都聚集在此，也吸引許多想「更上層樓」的金融菁英來此。抱持著對全世界開放的態度，倫敦廣納人才，不少人赴英深造，畢業後便在當地定居、就業，間接帶動居住需求，使得倫敦房市永遠處於「供不應求」的狀態。
倫敦房市供不應求的關鍵在於土地取得困難，且受限於嚴格的建築法規，無法興建高密度的住宅，此外，大倫敦人口每年約增加十萬人，大約是三萬個家庭，市區住宅供給量根本無法緩解人口爆炸的情況，政府只能另謀他法，促進人口移居到外圍地區。

英國大選結束後，少了政治不確定因素，讓倫敦房價看漲。
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擁有四個煙囪的Battersea power station，原是火力發電站，於1983年退役。
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便捷交通是房價火車頭　

倫敦大部分的人口通勤皆仰賴大眾運輸系統，因為開車進城相當麻煩，不僅必須支付進城費及壅塞費，若要停車，還得支付停車費，除了費用問題以外，倫敦市中心道路不寬敞，開車的民眾將面臨到塞車窘況。目前從ZONE 4搭乘大眾運輸到市區上班，約耗時40至60分鐘，只要通勤時間能縮短，就能有效增加人口往外遷移的誘因。
東倫敦在奧運結束後開始發展，政府興建東西向快速鐵路，有助於縮短通勤時間，增強民眾遷離市中心的意願，未來交通利多可期。交通建設是不動產增值的主要動力，東西向快速鐵路中央段2018年通車，2019年全線通車，下一步便是興建設預計2030通車的南北向快速鐵路路Crossrail 2，可以預見倫敦房市依舊熱絡。
除了興建交通路網外，政府也藉由都市更新來活化土地，以Battersea Power Station為例，它原是火力發電站，於1983年退役，擁有四個煙囪的外型，如今政府重新規劃，Northern Line地鐵將會有兩個新的車站，預期增加居住人口並帶來大量的工作機會。

不怕房市泡沫化

倫敦政府於奧運結束後，在東倫敦打造出「科技城」，是新創公司的搖籃，集科技、數字和創意等企業群聚的中心，打算和美國矽谷競爭，多數跨國企業都會設點在倫敦，讓大倫敦區除了本地人外，更吸引了英國其他地區的人移居，不少在倫敦謀職的海外人士也有住的需求。
部分投資人憂心，以中國人熱衷購買房產的積極性，加上對海外不動產濃厚的興趣，是否讓英國出現搶購熱潮，進而帶動房價。中國人投資海外房產會考慮是否能藉此拿到移民資格，英國規範較為嚴苛，有意取得投資移民資格者，必須購買英國國債，五年內不得動用此款項，且門檻提高至200萬英鎊，不得以購屋替代，受此規範影響，不少中國有意移民者，對其他國家興趣較高。
仲量聯行國際住宅部李政憲指出，投資海外房地產，如何錢進口袋不被套牢乃是一大關鍵，因此投資時就要想到退場機制，以社區營造角度看來，整棟大樓房客若都是外國人，當地人自然不會想入住，進而影響房價，宜避免此情形，讓住宅以當地人居住為主，持有房產的海外人士不見得自住，可租給當地人居住。
從2001年和2011年倫敦人口年齡關係表可看出，2011年的年輕人口增加，10歲以下的幼童人數也增加，此外，英國失業率逐年降低，意味著工作人口增加，且可分配所得也增加，李政憲表示，在土地有限的情況下，倫敦房產供不應求，無須煩惱房市會泡沫化。

稅制簡潔匯率穩

從貨幣角度分析，英鎊和美元一樣，屬於強勢貨幣，波動相對較小，在現今低利率環境下，不動產至少看的到摸得著，甚至有抗通膨之用，只要物件所在區位好，鄰近車站，價值自然翻倍。
日、韓、中國、台灣的產業結構所致，貨幣貶值有利出口，可促進經濟，但英國並非如此，它早已轉型成高附加價值的產業結構，無須藉由競貶拚經濟，再者，英國並未加入歐元區，貨幣相當穩定，稅制也相對健全簡單。不同於台灣價格開高，預備給投資者殺價的空間，英國開價貼近底價，況且英國房產交易市場透明度高，透明度越高，買賣價格越能回歸於市場機制。
李政憲建議，倫敦房市多年來皆維持穩定成長率，投資時須慎選較知名的開發商，對投資人較有保障，並考量物件脫手性，能否轉手賣給當地人，因應強勢剛性需求，在二手交易市場相當活絡的情況下，房產流動性高，較不用擔心找不到下一個買家，發生套牢在房市裡的慘況。

【專家說法仲量聯行國際住宅部李政憲】

購買海外不動產首重流動性，意即退場機制，防止買房後房價似乎漲了，但是要賣的時候卻不一定能夠賣到自己理想的價格，或是有行無市。若在台灣不會去買有保證租金投報率的不動產或是保證回購的不動產，在評估海外不動產投資時也應比照辦理，海外不動產投資雖有風險，倫敦住宅的交易量大，肯定是相對安全的標的。
仲量聯行國際住宅部李政憲

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