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民眾換屋可用配偶名義申辦貸款，避免被銀行當成投資客。張哲偉攝

自住證明爭取優惠房貸

第1屋未賣出前 可提出仲介轉售委託證明

【吳苡辰╱台北報導/2010年07月03日蘋果日報】在目前央行持續緊盯投資客的狀況下，對換屋的民眾來說，若第1屋尚未賣出，很容易被定位為投資客，無法申辦自住房貸享有優惠。換屋族若想爭取優惠房貸，可以提供住宅自住的證明文件，或是簽署切結書，來聲明擁第2屋只是過渡時期，以便爭取自住房貸優惠。

備妥文件

信義地政士聯合事務所專案經理林以德表示，因為央行自今年3月開始，密切注意銀行對投資客的放款利率與成數，銀行對名下有第2屋的申貸者放款成數多以6.5~7成為上限，利率也再加碼0.25~0.5%。

避免誤認為投資客

雖然央行在6月24日宣布新的房市管制措施（通稱：選擇性信用管制），針對在台北市與台北縣10縣轄市，已有房貸仍購屋並申貸者，祭出放款成數最高7成，取消寬限期，及對同一擔保品，不得以其他名目額外增加貸款金額。但其他非管制區，仍未全面解禁，換屋族群購屋時還是有可能被定義為投資客。
某大型行庫主管指出，央行宣布新房市管制措施後，自家銀行已放寬非管制區域的限制，但儘管在非管制區，銀行為控管放款風險，申貸人與配偶2人名下擁第3屋，仍會被視為投資客。
林以德建議換屋族，最好在售出第1屋，或是準備充足的自備款後，才購買第2屋，不僅可避免被誤認為投資客，也因為銀行放款評估時，申貸人自備款愈充裕，申貸成數愈低，銀行願意釋出的優惠愈多。

選擇長期往來銀行

換屋族要爭取優惠房貸，除了透過建商或房仲向銀行申辦，或是加保房貸壽險外，擁有第2屋的民眾，也可提供能證明住宅自住的文件，如第1屋委由仲介轉售的委託證明，或是簽署切結書，來聲明擁第2屋只是過渡時期，以便爭取自住房貸優惠。
第1屋尚未售出、貸款尚未清償或是自備款有限的換屋族，第2屋申貸時應選擇具寬限期，並去除還款前期高利率的房貸專案，不僅能減緩購屋初期的房貸壓力，也能避免申貸者因還款壓力而匆促賣掉第1屋的情況。
另外，銀行對有長期往來與良好關係的客戶，往往願意釋出較多優惠，除信用卡、薪資戶外，換屋族購第2屋時，也可向第1屋申貸銀行詢問。

換屋族房貸注意事項

◎同一人名下持有2屋，即可能被銀行定義為投資客
◎持有第2屋定義：第1屋貸款尚未還清，即購入第2屋
◎新的房市管制措施僅限制特定區域，但銀行對其他區域限制仍未全面解禁
◎可透過建商或房仲向銀行申辦，或是加保房貸壽險
◎第1屋尚未賣出的民眾，可提供仲介委賣書或是簽署切結書
◎準備充足自備款，以申辦低成數房貸，來爭取低利率
◎第1屋尚待售，或房貸尚未清償者，除了要注意有無寬限期外，也應避免還款前期高利率的房貸產品，才不會因為還款壓力高，而匆促賣掉第1屋
資料來源：《蘋果》採訪整理

央行624新房市管制措施

◎適用地區：台北市全區、台北縣10個縣轄市（板橋、三重、中和、永和、新莊、新店、土城、蘆洲、樹林及汐止）
◎適用對象：第1屋房貸尚未清償（以金融聯合徵信中心紀錄為準），即在以上區域購屋並申貸者
◎適用金融機構：包括銀行、信用合作社、農業金庫、農、漁會信用部、人壽保險公司及中華郵政壽險處
資料來源：中央銀行、《蘋果》採訪整理
（生效日期：自2010年6月25日生效。生效日前經核准但尚未撥款案件，可依原核貸條件辦理）

 

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