房市報報 報酬率取決於投資方向~投資價值~房市優於股市~ 附加價值~地段優於價格~取決於未來價值~

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看好兩岸經貿開放後的不動產前景，豪宅市場最近轉趨熱絡。銀行主管指出，豪宅易受景氣影響，單價波動相當大，除了3,000萬元以上的貸款申請須送總行統一審核，最高核貸金額可能僅七成至七成五。
　　銀行對豪宅的定義是總價超過5,000萬元、面積100坪以上、位於特定地段和戶數少的產品。
　　至於中、南部一些獨棟別墅總價可能逾2,000萬元，算得上是當地豪宅，但銀行主管表示，由於這類房屋的轉手性低，且交通、都市化程度比不上台北、台中和高雄等都會區，銀行承作態度更保守，核貸成數通常僅五成。
　　銀行主管指出，豪宅屋主最好仔細衡量還款能力，避免每月為龐大的房貸支出籌錢，反而變「屋奴」。
　　目前各銀行房貸核貸成數多介於八成至八成五，大眾銀協理王玉美表示，豪宅商品性質較特殊，核貸金額通常比一般產品少一成，即房屋總價的七成至七成五。以逾億元的豪宅為例，自備款至少要2,500萬元。
　　過去市場也曾掀起豪宅「瘋」，投資客大量湧入投資豪宅，讓銀行更嚴格管控豪宅貸款成數，還曾有銀行只願意貸款五成，即上億元的豪宅，銀行最多只貸5,000萬元。
　　王玉美分析，豪宅商品的特色是漲、跌幅都大，北市新推豪宅一坪單價通常逾百萬元，但先前金融海嘯時，每坪成交價也曾降至70萬元，價差相當大，且豪宅貸款金額通常以千萬元為單位，對銀行來說風險較集中；反觀一般住宅價差有限，反而成為銀行眼中較安全的擔保品。
　　銀行主管指出，再就還款能力來看，如果貸款5,000萬元買豪宅，分20年本金平均攤還，每月至少要還款28.5萬元，貸款人每月收入若沒有七、八十萬元，後續還款壓力將相當沉重；且多數家庭還有學費、車貸、保險費等支出，建議房貸負擔金額不宜過高。
　　也有部分行庫對台北市精華區的豪宅「一視同仁」，同一區位房貸最高核貸額度都是八成五，豪宅和一般住宅都一樣。
　　銀行房貸主管指出，豪宅購買者大多數是企業老闆，一般來說並不需要太高的貸款成數，且還款速度較快，可能兩、三年就還清。
　　銀行主管說，一般房貸戶通常要13至14年才會把貸款還清，豪宅貸款的還款時間則多縮短在五年內，有些甚至半年、一年即還完。
　　也因多數豪宅貸款會在五年內還清，房貸利率通常比一般房貸更優惠。例如一般房貸最低年息約1.5%，但豪宅可以談到1.4%至1.45%。