房市報報 報酬率取決於投資方向~投資價值~房市優於股市~ 附加價值~地段優於價格~取決於未來價值~

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買老公寓因房價較低、可稍減負擔，近期高齡老屋熱銷，但專家提醒，太老舊的中古屋，需要屋況整理翻修，甚至管線更新，所以除了自備款之外，還要再準備100萬元至200萬元，做為翻修費用，高齡老屋有四大潛在成本，購屋人不能忽略：

一、高齡老屋的裝潢翻修成本，至少100萬元起跳：新成屋的房價較貴，但不必花太多預算翻修，頂多再花30萬元至50萬元，添購家具、家電設備等擺設，住商不動產企研室主任徐佳馨指出，老公寓的房價負擔雖輕，但裝潢與後續維修的費用相對較沉重，購屋人必須審慎評估自備款的負擔。

二、買在市郊的老公寓，要考量通勤費：以新舊屋的價差比例來看，萬華區及南港區的30年以上老公寓，每坪房價約20萬元及25萬元，但房地產業者指出，若要在這些區域買屋，要考量是否臨近捷運站，否則將負擔通勤費。

三、等待「都更」商機的時間成本，至少也要10年以上，老公寓屆時更加折舊：都更談判時程冗長，若要等待「都更」商機，必須考量時間成本，等待都更期間，也要忍受老公寓更加折舊，可能要處理滲漏水等問題，居家環境不一定舒適。

四、銀行貸款成數，依照貸款人的年齡加上屋齡而評估：買老房子，年齡太高者恐難如願。各銀行對於老公寓貸款皆設有條件，例如房貸戶若想申請貸款年限30年，但年齡加上貸款年限30年必須小於75歲，或是房子屋齡加上貸款年限必須小於50，才可申貸30年的貸款年限。

此外，各類構造的耐用年限也不同，以7層樓的華廈產品來看，通常是ＲＣ（鋼筋混凝土）構造，耐用年限是55年，若借款年限要申貸30年，購屋人必須選擇屋齡25年的華廈產品，才能過關。