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2012-05-03 09:12:22| 人氣945| 回應0 | 上一篇 | 下一篇

有租賃契約房屋買賣,契約應如何訂定,才能保障權益?

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有租賃契約存在的房子,房屋買賣契約應該如何訂定,才能保障買方的權益?      

民法債編修正條文正式生效之後,固然在「租賃契約未定期限」及「租約逾五年而未經公證」的情況下,在民法下買賣契約的效力優於租賃契約,也就是買受人可以「依法請求」原承租人搬家。不過,萬一承租人執意不搬,買受人還是必須經過訴訟程序,一審、二審、三審、取得確定判決、向法院申請強制執行等複雜而花費巨大的程序,才可以實現自已的權利。

所以,建議購屋人最好請屋主在買賣契約中,加註保證負擔排除租賃的義務,才能事先防範房屋被房客霸占的情形。

在看屋時如果發現屋內有「疑似租賃權存在」的情事,如非屋主家人、家具存在標的物現場,建議消費者有必要向屋主詳細探詢。若真為承租人住在其中,最好詢問仲介人員,是否有要求屋主在房屋銷售委託契約書加註「屋主應保證於交付房屋於買受人時,排除房屋租賃權的義務」條款;若買受人同意租賃契約繼續時,不在此限。

不過在「委託時」與「簽約時」附加條款的效力有所不同。如果委託時即有上述條款,則整個買賣移轉過程,屋主都沒有反悔的權利,一旦後悔,即必須負擔「違約之責任」。但若到簽約時才附加條款,則屋主要是不願保證,並不負上述的違約責任。

台長: ezlok-ku

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