租屋法律諮詢 法律問題諮詢，與您共享知識。

15愛的鼓勵 0訂閱站台

 

房租的租約期滿前，房客可以要求提前解約嗎？

網友常問到，房東很……..，我可不可以在房租的租約期滿前，要求提前解約嗎？一般所謂「提前解約」法律上應該是「終止契約」的意思，也就是有「終止權」的終止權人提出；即契約的一方當事人，有依法或依約之義務不履行者，另一方當事人即可行使終止權。但是如果房東並無違約，即使契約載明得於一個月前通知終止契約，房客仍不得任意主張終止租約，只可與房東協議「合意終止」。所以如想提前終止契約，房客要有可歸責於房東之原因，且必須於一定時間前提出？說明如下：

以『定期性租約』為例，如有約定，則依約定，若無約定，可定1個月以上的期間，寄發存證信函給房東，促其履行應負之義務，逾1個月房東仍未履行者（違約），則可逕行使終止權。例如：

1.供居住處所之租賃，租賃物有瑕疵危及安全健康時（民法第424條）

2.出租人有修繕義務，經催告而仍不修繕時（民法第430條）。

3.租賃物存餘部份，不能達租賃之目的時（民法第435條第2項）。

4.因第三人主張權利，致不能為使用、收益時（民法第436條）。

5.承租人死亡者，租賃契約雖定有期限，其繼承人仍得終止契約，但應依民法第450條第3項規定，先期通知。

以『不定期間的租約』為例：

1.租賃契約訂立之初，即未定有期限者。

2.不動產租約期限逾一年，且未立字據者（民法第422條）。

3.租賃期限屆滿，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思時（民法第451條）。

以上三種不定期租賃，原本在民法的規定上，無論房東或房客均得隨時終止租約，且不須任何理由，但有利於房客之習慣者，從其習慣（民法第450條第2項）。例如依習慣只許房客隨時終止租約，而不許房東隨時終止租約時，房東仍不得隨時終止契約，藉以保護房客。不定期租賃終止租約時，仍應依習慣先期通知，通知的期間，視租金的給付方式而定，租金以月給付者，則以一個月前通知為宜時，以季或半年給付者，則以一季前，或半年前通知為宜，依此類推。

不定期租約房東得終止之情形如下：

1.承租人非法為租賃物之使用收益，經阻止而繼續時（民法第438條）

2.承租人支付租金遲延，經催告而不依限支付時（民法第440條）。

3.承租人非法將租賃物轉租他人時（民法第443條）

4.承租人乘出租人不知或不顧其異議，取去留置物時（民法第447條第2項）。

依前述理由而終止契約時，無須催告，房東得立刻通知房客終止契約。