租賃間換房東 房客權益不變 租約未到不得改合約 留意押金是否移轉
奢侈稅於6月正式上路，不少屋主急著將房子出售，市場上出現不少帶租約出售的物件，不少房客擔心權益因而受影響，專家表示，若房東因房屋交易而換人，新的屋主須無條件接受舊屋主與房客簽訂的租約內容，房客權益不會因房東換人而改變，但須留意押金是否已移轉給新房東，以免退租時拿不回。
住商不動產台北龍江加盟店店長譚博文說，據《民法》第425條買賣不破租賃條款規定，新的房東接手房屋後，所有舊的租約內容仍延續照舊，在租約未到期前，房客都享有舊租約的保障，新房東不能擅自改變租約內容，或調高租金、水電等費用。
為防止屋主易主而產生的租屋糾紛，房客在簽約時，須留意租約中是否有「房東可提前終止租約」條款，若沒特別註明，房東就不能因房屋出售而終止契約，或是更改內容。
舊租約內容須延續
太平洋房屋法務室協理蔣美龍提醒，房客於租屋時繳納的押金，須確定前屋主是否有照實移轉給新房東，以免退租時拿不回實繳押金。此外，房屋繼承也會發生房東換人的狀況，蔣美龍表示，房客須留意新的繼承人是誰，若繼承者有3人，房客要把租金繳交給那位代表人，若沒特別指定代表者，房客就須把租金拆成3份分別給予。
留意買賣不破租賃
值得注意的是，買賣不破租賃也有例外條款，蔣金龍說，若租賃是不定期的租賃關係，房客與房東沒有約定租賃期限，或是租期已到期，但房客仍續租卻未與房東簽訂新的租約，房客就無法受買賣不破租賃保障；而租期超過5年、未到法院公證，發生房屋所有權改變時，也不在買賣不破租賃條款約定範圍內。 【朱語蕎╱台北報導】蘋果日報
5年以下契約 房東換人仍須履行 新房東若提前終止契約 可要求賠償
租賃期間，若遇到房東換人當，新房東對租金或租期有不同要求時，往往給房客帶來不小的困擾，其實，基於「買賣不破租賃」原則，只要房客簽訂的是租期5年以下的定期契約，也沒有任何違約的情況下，房東無法要求提前終止契約，承租人可以安心依照原本的合約，繼續住到租期屆滿。
常見的所有權易主情況，包含原屋主將房屋贈與子女，將房屋過戶到子女的名下，或是經由房屋買賣交易後，所有權移轉給新買方，亦或是原屋主有債務問題，或法律糾紛纏身，名下不動產遭到法拍，所有權移轉給得標者等。
租金租期皆須照舊
遇到這類的情況，房客是否就得搬家呢？依《民法》第425條規定，若在所有權移轉之前，原屋主與房客就已簽訂租賃契約，則新屋主必須概括承受原租約，依照原本的房租金額、租期履行，無權要求換約，或命令房客提前遷出。
然而，並非所有租賃契約都適用於此範圍，1999年新修訂《民法》第425條指出，對於不定期租賃契約，以及租期逾5年，且未經法院公證的定期契約，不適用於「買賣不破租賃」的範圍。
留意押金是否移轉
房東易主後，最容易遇到押金返還或預收租金去向等問題，一般來說，前任屋主須在房屋移轉時，一併將押金、預收租金交給新任屋主，若房客擔憂新屋主事後不認帳，可要求在原本租賃契約上註明押金及預收租金，都已轉手給新屋主，押金須於租期屆滿後全數歸還。
倘若新任房東仍強勢要求房客搬家，房客也不願意繼續承租，雙方可協議以房東無法履行契約為由，要求提前終止契約，此時，房客可與新房東商量，要求對方支付部份賠償金或搬家費用等，做為補償。
所有權易主注意事項
◎確認押金、預收租金都已交付給新屋主，並要求在契約上註明，確保權益
◎房客主動要求提前解約，仍須負擔違約金
◎房客有違約情況，如租金積欠總額達2個月以上、在屋內放置危險物品、違法轉租等，新屋主仍有權要求提前終止契約
租屋糾紛！房東2人傷 安穩租屋 簽訂契約應注意事項
二房東招租須告知 租期逾5年宜公證，當二房東應注意事項
防租屋糾紛 詳列租約條款 避免房客留債 房東扣押金
不定期租約 房東風險高 房客權益易受損，到期換約雙方有保障
租約公證 權益有保障╱公證租賃契約，有什麼好處？
租約超過5年 須聲請公證 保障權利╱公證的法律效用與如何辦理？
新鮮人租屋 切忌急付定金╱租屋付定 反悔退租只能認賠
房東易主 新屋主須承擔租約╱買賣不破租賃 被迫搬遷可求償
到《房東換人 房客租約仍須履行 確認押金移轉 確保權益》的永久網址
文章定位：
