工業宅合法化 時間難定 目前仍無成功個案 高額成本常須住戶分攤
工業用地建案若當住宅使用可能被處以6~30萬元的罰鍰，但「工業地個案變更住宅使用」的開放申請，卻為工業住宅的合法化開了一扇窗，即使如此，目前仍沒有個案變更成功過。工業住宅變更申請過程繁複冗長，且建商須回饋土地或繳納回饋金，通常會與全體住戶協調分攤。
尚無成功
過去消費者對「工業住宅」抱有地價稅、房屋稅、土地增值稅及水電費高於一般住宅的疑慮，自1996年底財政部發布解釋令，表示工業住宅只要符合自用住宅規定即可適用自用住宅的優惠稅率，水電費也是依照實際使用情形繳納後，消費者放下心中一塊大石，工業住宅也以便宜2成左右的價格風行市場。
台北市政府的立場，認為工業住宅即是違反都市計劃，屬違規使用，不可能合法。
台北市不可能合法
然而台北縣政府開放工業用地個案申請變更為住宅使用，自此，消費者開始對工業住宅充滿了遠景，莫不引頸期盼「就地合法」的那天到來，近期工業住宅的開價水平更是直逼市場行情。
工業住宅申請變更須由建商備妥申請文件，經環評審查後辦理30天的公開展覽及說明會，直到提交縣都委會審議可能已經歷經4個月，再送交縣都委會、內政部都委會審議的過程變數較大，難以估計須歷時多久。
「可能長達3~4年，要看個案狀況，」台北縣城鄉發展局企劃審議科股長邱信智說，目前有18件個案提出申請，已進入縣都委會審議的有5件，進度最快者為2009年5月通過縣都委會審議的新莊市「金莊悅泉」，現於內政部都委會審議中。
邱信智說，將工業用地作為住宅用途，對周遭的環境、交通、人口、公共設施都造成衝擊，為避免生活品質降低，申請變更者應將外部成本「內部化」，即捐贈土地給政府興建公共設施、停車位，或繳納都市計劃變更回饋金，才可以請領使用執照，一個社區須繳的回饋金可達上億。
環境混亂恐難檢舉
信義房屋不動產企劃研究室經理蘇啟榮也提醒，雖消費者對工業住宅的疑慮已淡化，仍有些細節必須注意。工業住宅畢竟座落在工業用地上，若有住戶當工作處所使用，導致噪音、居住環境混亂，住戶可能難以檢舉。
蘋果日報 【廖芸婕╱台北報導】2010年08月14日
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買工業宅 就地合法機率低 周邊學校少 空氣污染多 買前三思
產業變遷、工廠外移，全台各地出現不少閒置廠房，不少建商以低廉成本取得工業用地推新案，以價格低於一般住家為訴求搶市，但工業用地建築依法不得當住宅使用，這類被俗稱為「工業住宅」的產品，衍生不少消費糾紛，加上工業用地周邊廠房林立，污染問題嚴重，且缺乏住家需要的學校、公園等公共設施，民眾購買前還是得三思。
高房價加上建築用地日益稀有，「工業住宅」在全台各地相當普遍，部分個案甚至規劃豐富的休閒設施，光看社區，根本看不出來是工業用地建案。不過，由於工業用地建築依法不得當住宅使用，所謂的「工業住宅」，其實只是業者創造的銷售術語，民眾若真買來當住家，即有可能被處以6~30萬元的罰鍰。
社區住戶需有共識
因工業住宅而衍生的問題，在工業區面積廣闊、人口日益稠密的台北縣最嚴重，為加強管制並避免爭議，全國僅有台北縣政府興建中的工業用地建案，允許繼續興建，但在申請使用執照時，會要求建商簽署辦理將土地使用分區變更為住宅區的切結書，並繳交保證金後才會核發。
根據台北縣政府統計，近期台北縣共有102件工業住宅案，其中20件已取得使用執照，另外82件尚未取得，若依新的做法，這82個建案未來變更為住宅區的成功機率較高，至於已取得使用執照或交屋的工業住宅，則因違法當住家使用的情形嚴重，且須全體住戶同意並繳交代金後才有機會變更，就地合法的可能性低。
台北縣政府城鄉發展局代理局長張邦熙表示：「從建商備妥所有申請變更文件至變更完成，預計需時8~12個月，目前有13個個案提出申請，其中2個已進入變更流程。」其中之一即為眾所矚目的中和「元氣大鎮」社區，現正辦理公開展覽及縣都委會小組審議，雖然建商已繳交保證金，但牽涉住戶須負擔部分代金，申辦速度緩慢。
進度最快者，為悅群建設在新莊市化成路建案「金莊悅泉」，緊臨頭前重劃區，建物結構中，5月21日已通過縣都委會審議，回饋金初估2億多元，近期叩關內政部縣都委會，可望順利成為工業住宅成功變更為合法住宅的首例，未來若能以合法住宅銷售，將拉高房屋價值。
銷售中的工業住宅案聽到消息後，紛採取因應措施，新莊中正路的乙種工業用地指標案「峰景鳳翔」，即在合約上要求買家同意配合變更，也承諾會配合政府變更作業。該案開出的每坪24~29萬元區域新高價，已提前反映未來變更為合法住宅後的價位。
變更合法拉高單價
雖然台北縣政府願意讓這些工業住宅案，以繳交代金或回饋未徵收的公共設施用地，合法變更為住宅地，但張邦熙指出，因工業區都市計劃中，並無住家所需的公共設施，例如公園、學校、停車場等，即使單一個案變更成功，周邊公共設施也無法跟進。
至於台北市政府則表示，北市工業用地不多，且集中在內湖、南港等地，並認為工業住宅就是違法，不可能給予合法，而桃園以南的縣市，多半對工業住宅未給予太大的注意力，地點好的工業住宅，銀行甚至願意給予與一般住宅相同貸款條件。
阻絕工業住宅
北縣市政府 限制衛浴空間
政府於2007年10月30日修訂「都市計畫法台灣省施行細則」第18條開放工業區作一般商業設施使用，可設立便利商店、餐廳等，用意在於提供工業區員工日常生活所需，卻讓建商從中找到可趁之機，以登記一般事務所申請使用執照，訴求地價稅、房屋稅、水、電等各項稅費與一般住宅無異，讓消費者誤以為可作為住宅使用，或因便宜購買。
為阻斷工業住宅的亂象，台北縣市政府展開防止措施，規範室內面積不得小於150平方公尺，換算含共同使用部分約要60坪以上。台北市政府規定各戶僅能設立1套衛浴空間，其餘不得隔間，且機電設備空間需集中設至於公共空間，並不得約定專用，台北縣政府則限制衛浴設備及茶水間不得設在室內且應集中設置，並限定同一基地內不得全數作為商業設施。
住戶說法 繳交代金 盼變住宅區
我們社區雖然位於工業用地，但對面就是住宅區、鄰近有環球購物中心、麥當勞，周邊沒有工廠，且社區1樓有2家銀行，社區內還有便利商店，「宅」在家裡不出門都沒關係。
現在社區正在配合台北縣政府變更使用分區為住宅區，建商已繳交保證金，而各戶分攤的代金，我在當初交屋時也簽了本票支付，希望能夠趕快變更成功。
學者說法 就地合法 等於鼓勵非法
工業住宅是政府監督不嚴的產物，由於消費者部分知情，部分不知情，牽涉到已購人的權益，政府事後補救，不得已欲讓這類產品就地合法，這樣的做法等於鼓勵非法。
工業用地可經過都市計劃審查而合法變更，但建商卻在工業地上非法興建住宅，政府應給予這些建商高額罰款，才有阻嚇作用。
政府說法 配合都更 活化工業地
對於工業住宅產品，本局積極的方式，是通盤檢討台北縣境內10多處工業用地的實用性，由政府主導，以都市更新計劃、工業區通盤檢討2項計劃的角度，將縣內400~500公頃的工業地，轉變為住宅與商業用地，促進閒置工廠用地活化。
以輔仁大學周邊工業區為例，將以產官學3方角度檢討都市計劃，打造大學城與產業發展區。
業者說法 政府輔導 變更使用分區
乙工建案與一般建案差異僅在使用分區，乙工建設多登記為一般事務所、商舖，其實是準商業區，而且社區內不得設立有污染性的工廠，僅能做為辦公室，其餘社區公設、規劃，甚至稅金、水、電費均與一般住宅無異，對於政府輔導使用分區變更，樂見其成，且會配合辦理。
報你知 工業住宅
市場上所謂的「工業住宅」，建商多半是根據《都市計畫法台灣省施行細則》第18條，以「一般商業設施」中的「一般事務所及自由職業事務所」，以及「一般零售業、一般服務業及餐飲業」等用途。在乙種工業用地上推出建案，在銷售時卻使用「住宅」的圖示或樣品屋，暗示民眾可當住家使用。
事實上，民眾購買後如果真的拿來當住宅使用，就是違法，可罰6~30萬元罰鍰，且可連續開罰。
違法可連續開罰
因為，只有極少數的工業用地建物可作合法住宅使用，是為工業區就業人員居住需求而規劃的住宅，且建物所有權狀上的主要用途須登記「住宅」或有「住」字樣，但目前幾乎找不到這樣的建案。
蘋果日報 連珠君╱台北報導
一般住宅與工業住宅比較
台北縣都市計劃工業區變更流程
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